Joskus häätöä ei voi välttää: yhden tai useamman vuokralaisen on lähdettävä. Mieluummin ennemmin kuin myöhemmin. Vuokralaisen häätö on yksi rasittavimmista kokemuksista, joita joudut vuokranantajana kestämään. Häätö vie aikaa ja rahaa, mutta onko olemassa muita laillisia keinoja saada omaisuutesi takaisin? Kyllä!

Vuokralaisen sanominen päin naamaa, että hänen on lähdettävä, on ymmärrettävästi ahdistavaa, mutta kirjallisen häätöilmoituksen antaminen voi olla yhtä hermoja raastavaa. Onneksi on muitakin keinoja saada vuokralainen muuttamaan pois. Seuraa meitä alla, kun tarkastelemme oikeuksiasi vuokranantajana ja joitakin vaihtoehtoisia tapoja saada vuokralaiset muuttamaan pois ilman häätöä.

Lailliset vs. laittomat syyt vuokralaisen erottamiseen

Ennen kuin ryhdyt erottamaan vuokralaisiaan, on syytä miettiä tarkkaan, miksi. Valitettavasti kaikilla vuokranantajilla ei ole parhaita aikomuksia, ja jotkut lait suojaavat vuokralaista kostohäädöltä. Kiinteistönomistajana saatat tuntea, että sinulla on oikeus poistaa kuka tahansa, milloin tahansa ja mistä tahansa syystä, mutta näin ei kuitenkaan ole. Suojellaksesi itseäsi riidoilta tai epäreiluista käytännöistä esitetyiltä syytöksiltä älä siis koskaan aja häätöä seuraavien seikkojen perusteella.

Lainvastaiset syyt häätää vuokralainen

• Syrjintä, joka perustuu mihinkään Fair Housingin suojaamaan luokkaan
• Henkilökohtainen kosto, tunnetaan myös nimellä Retaliatory Eviction
• Tenant Withholding Rent for Legitimate Reasons

Discriminatory Evictions

Lyhyesti sanottuna, et voi häätää vuokralaista pelkästään tunteidesi perusteella mitä tahansa Fair Housing Protected -luokkia kohtaan. Näin toimimalla vuokranantaja altistuu mahdollisille valituksille ja oikeutetulle kanteelle vuokralaisen taholta. Suojatut luokat vaihtelevat hieman osavaltioittain, joten muista tutkia alueesi lait. Yleisesti ottaen henkilöitä suojataan syrjinnältä, joka perustuu seuraaviin seikkoihin:

Federally Protected Classes Under the Fair Housing Act –

.
1. rotu
2. väri
3. sukupuoli
4. kansallinen alkuperä
5. uskonto
6. perheasema
7. vammaisuus

Lisätty. Esimerkkejä suojatuista luokista valtion tasolla –

• Siviilisääty
• Seksuaalinen suuntautuminen
• Sukupuolinen identiteetti
• Asiatausta
• Tulolähde

Henkilökohtaiset häädöt tai kostotoimet

Vuokralaisen häätäminen riidan kostoksi, tai mistä tahansa erimielisyydestä, on laitonta. Pahennukset ovat valitettavia, mutta eivät ole peruste häädölle, joka kestäisi oikeudessa. Se voi suututtaa, mutta älä koskaan yritä häätää vuokralaista sen perusteella, että hän valittaa tai laillisesti ilmoittaa sinusta lainvalvontaviranomaisille tai asuntoviranomaisille.

Vuokralainen pidättää vuokraa perustellusta syystä

Vuokranantajan on tehtävä tarvittavat korjaukset kiinteistön asumiskelpoisuuden tason ylläpitämiseksi. Jos hän ei tee näin, vuokralainen voi pidättää vuokran escrow:lla, kunnes terveys- tai turvallisuusongelma on ratkaistu. Tämä on kuitenkin eri asia kuin pelkkä vuokranmaksun laiminlyönti, joka on täytäntöönpanokelpoinen syy häätää joku oikeusteitse kunnolla.

Lainsäädännölliset syyt häätöön ja oikeutesi vuokranantajana

Jos et voi välttää häätöä, mutta valitset muun reitin kuin oikeudenkäynnin, on tärkeää ymmärtää vuokranantajan oikeudet. Vaikka häätöön on olemassa laittomia syitä, on myös laillisia syitä. Vuokranantajana sinulla on oikeus ajaa vuokralaisen poistamista kiinteistöstä minkä tahansa seuraavista syistä.

lailliset syyt, joiden vuoksi vuokranantaja voi ajaa häätöä

• Jos olet myymässä kiinteistösi
• Kiinteistön remontin loppuunsaattamiseksi
• Vuokralainen rikkoo vuokrasopimuksensa ehtoja
• Vuokranmaksun laiminlyönti
• Vuokralaiset aiheuttavat vahinkoa kiinteistölle
• Vuokralainen ei poistu vuokrasopimuksen päättyessä

Miten saat vuokralaiset muuttamaan pois ilman oikeudellista häätöä

Kun olet luonut laillisen perusteen sille, että haluat vuokralaisesi lähtevän, on aika ryhtyä toimiin. Vuokranantajat, jotka eivät halua pitkää ja kallista oikeustaistelua, voivat kokeilla eri taktiikkaa. Usein vuokralaiset tietävät olevansa väärässä ja saattavat olla halukkaita hyväksymään vaihtoehdon välttääkseen häädön jäämisen rekisteriinsä. Harkitse alla olevia vaihtoehtoja!

1. Tarjoa kannustin: Cash for Keys
2. Offer Assistance
3. Proper Communication

Offer an Incentive: Rahaa avaimia vastaan

Tarjoamalla ”rahaa avaimia vastaan” voit välttää häädön saamalla vuokralaisen muuttamaan vapaaehtoisesti pois. Vaikka tämä ei ehkä olekaan heti houkuttelevin tapa hoitaa vuokralaisen vaihtuvuutta, se on yksi tehokkaimmista keinoista. Siitä huolimatta se tulee sinulle kalliiksi. Se kuitenkin todennäköisesti osoittautuu sen arvoiseksi, jos tarvitset vuokralaiset pois kiinteistöstä mahdollisimman pian.

Se on myös niin yksinkertaista kuin miltä se kuulostaa. Tämän menetelmän avulla maksat vuokralaisillesi siitä, että he poistuvat kiinteistöstäsi. Näin voit puolestaan välttää pitkällisen häätöprosessin ja jopa säästää rahaa pitkällä aikavälillä. Noudata seuraavia vaiheita tarjotessasi ”käteistä avaimia vastaan” välttyäksesi häädöltä:

Vaiheet käteistä avaimia vastaan tarjoamiseen

• Selitä tilanne – Kerro vuokralaisellesi suorin sanoin, mikä on ongelma, ja selitä, että hän ei voi enää jäädä kiinteistöön.
• Kuvaa seuraukset – Selitä rauhallisesti, että hänet häädetään tarvittavin oikeuden määräyksin, jos hän jää kiinteistöön. Lisäksi heidät haastetaan oikeuteen vahingonkorvauksista.
• Tarjoa heille ulospääsymahdollisuus – Kerro heille, että jos he lähtevät omasta tahdostaan, he voivat välttää kalliit seuraukset ja jopa säilyttää luottonsa. Selitä sitten, että annat heille käteistä, jota he voivat käyttää talletuksen maksamiseen uudessa asunnossa.
• Viimeistely – Tarkasta kiinteistö, ota avaimet vuokralaisilta heidän lähtiessään ja anna heille käteistä. Vaihda lukot välittömästi ja varmista, että kaikki asiaan liittyvät yleishyödylliset laitokset ovat tyytyväisiä. Palauta tarvittaessa vuokralaisen talletus.

Tietyllä tavalla ”käteisellä avaimia vastaan” -menetelmän käyttämistä voidaan pitää lahjuksena. Tekemällä näin voit kuitenkin välttää stressin, joka aiheutuu lainvalvontaviranomaisten osallistumisesta ja odottelusta, kun hankalat vuokralaiset jatkavat vuokranmaksun välttämistä tai vahingoittavat omaisuuttasi entisestään. Mitä nopeammin he lähtevät, sitä nopeammin voit alkaa periä vuokraa luotettavammilta tulevilta vuokralaisilta.

Tarjoa apua

Avulias ja ymmärtäväinen oleminen, kun vuokralaisia kehotetaan poistumaan kiinteistöstä, voi merkitä eroa kivisen tien ja sujuvan siirtymisen välillä. Jos sinulla on siis mahdollisuus saada edullisempia hintoja muuttoautoista tai siivoustarvikkeista, tarjoa niitä vuokralaisillesi. Jos sinulla on oma muuttoauto, sen antaminen heidän käyttöönsä ilmaiseksi on vielä parempi vaihtoehto, jolla vuokralaisesi voidaan varovasti työntää ulos ovesta.

Vuokranantajana sinulla saattaa olla yhteyksiä myös muihin alueen vuokrakiinteistöihin. Kerro vuokralaisillesi, että voit auttaa heitä löytämään uuden asunnon. Voit jopa antaa heille käyntikortteja ja puhelinnumeroita muista alueen isännöitsijöistä ja vuokranantajista, joilla on vertailukelpoinen hintaluokka. Jos suhtaudut vuokralaisiisi myönteisemmällä ja avuliaammalla asenteella, he suhtautuvat helpommin ajatukseen lähtemisestä. Näin ollen he saattavat jopa olla taipuvaisempia nopeuttamaan prosessia.

Pätevä viestintä

Joskus suorin tapa on paras, ja voit yksinkertaisesti pyytää vuokralaisia muuttamaan pois. Useimmat ihmiset pitävät ajatuksesta välttää konflikteja, varsinkin jos se tarkoittaa hyvän luottokelpoisuuden säilyttämistä. Siksi tilanteen rauhallinen (mutta jämäkkä) selittäminen voi johtaa myönteisiin tuloksiin. Jos vuokralaisen ei ole mahdollista jäädä, koska hänen käyttäytymisensä ei ole hyväksyttävää tai koska on olemassa lieventäviä olosuhteita, joihin et voi vaikuttaa (esim. rakennuksen remontti, omistajanvaihdos jne.), perusteellisen selityksen antaminen on ratkaisevan tärkeää. Tärkeintä on, ettet jätä epäselvyyttä siitä, miksi vuokralaisen on lähdettävä.

Jos tilanne on joustavampi – esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönnistä tai vuokrasopimusta koskevien sääntöjen rikkomisesta – voi olla mahdollista päästä vuokralaisen kanssa uuteen järjestelyyn, joka muuttaa tilanteen täysin. Yritä keskustella heidän kanssaan, jotta ymmärtäisit heidän tilannettaan paremmin. Tällä tavoin, jos huomaat, että he pystyvät maksamaan uudelleen tulevaisuudessa tai ratkaisemaan ongelman, heidän pitämisensä alueella voi mahdollisesti olla parempi vaihtoehto kuin häätäminen. Muista, että avointen viestintäkanavien salliminen sinun ja vuokralaisesi välillä on aina erittäin tärkeää. Kerro heille kaikki, mitä heidän on tiedettävä etukäteen, ja muistuta heitä ajoittain heidän velvollisuuksistaan. Näin estät vuokralaisia muuttumasta huolimattomiksi oman osuutensa noudattamisessa.

Vältä näitä virheitä, kun yrität saada vuokralaiset muuttamaan pois

Kun huomaat epätoivoisesti haluavasi poistaa vuokralaiset kiinteistöistäsi, saatat harkita joitakin äärimmäisempiä toimenpiteitä. Jotkut vuokranantajat tekevät sen virheen, että yrittävät päästä eroon vuokralaisista kunnioittamatta vuokrasopimuksia. Toiset käyttävät häätämisessä itseapumenetelmiä, joissa he ottavat kiinteistön takaisin haltuunsa käyttämättä häätöprosessia. Vältä käyttämästä mitään seuraavista menetelmistä pakottaaksesi vuokralaisen poistumaan vuokra-asunnostasi:

Esimerkki laittomista itseapuhäädöistä

• Lukkojen vaihtaminen, kun vuokralainen asuu vielä kiinteistössä
• Vuokralaisen omaisuuden siirtäminen pois
• Vuokralaisen omaisuuden maksamatta jättäminen sisältämiensä yleishyödyllisten palveluiden, kuten veden maksaminen, niiden katkaiseminen
• Mitä tahansa uhkailua
• Suorat poistumiskäskyt

Lisänantajan seuraukset ”omaehtoisesta” häädöstä

Jos käytät jotakin näistä edellä mainituista menetelmistä, voit helposti joutua kuumille vesille. Oikeusjuttu on viimeinen asia, jota kenenkään liike-elämässä toimivan pitäisi haluta käsitellä, ja mikä tahansa näistä voi olla rikos, joka voi johtaa siihen, että vuokralaisesi oikeutetusti haastaa sinut oikeuteen ja vahingoittaa liiketoimintaasi.

Jokaiseen osavaltioon liittyy sääntöjä, joita kaikkien vuokranantajien on noudatettava, kun he poistavat vuokralaisen kiinteistöstään. Alla vertailemme neljää eri aluetta osoittaaksemme, millaisia mahdollisia seurauksia vuokranantajat joutuvat kohtaamaan, jos he ottavat lain omiin käsiinsä.

Oma-apuhäätöjen seuraukset

• Maryland – Vuokranantajat eivät saa turvautua oma-apuhäätöihin. Tuomioistuin voi määrätä vuokralaiselle maksettavat vahingonkorvaukset.
• Pennsylvania – Self-help -häädöt eivät ole sallittuja. Tuomioistuimet voivat määrätä vahingonkorvaukset miten parhaaksi katsovat.
• Washington DC – Vuokranantaja ei saa ryhtyä itseapuhäädöksiin. Tuomioistuimet myöntävät sekä todellisia että rangaistusluonteisia vahingonkorvauksia.
• Virginia – Itseapuhäädöt eivät ole ainoastaan laittomia, vaan vuokranantajat voivat joutua maksamaan vuokralaiselle todellisia vahingonkorvauksia, oikeudenkäyntikuluja ja asianajokuluja. Lisäksi lakien mukaan vuokralainen voi jäädä asuntoon.

Johtopäätökset

Kohtimalla sekä vuokralaisia että lakeja kunnioittavasti, vaihtoehtoisten strategioiden soveltamisen vuokralaisen vaihtumiseen ei tarvitse olla tyhjennysprosessi. Jos olet pulassa vuokralaisen kanssa, harkitse edellä esitettyjä vinkkejä ennen kuin aloitat häätöprosessin. Oletko kokeillut muita keinoja häädön välttämiseksi, mutta vuokralaisesi ei vieläkään muuta pois? Tuomioistuimen määräämä häätö voi olla viimeinen keino. Jos huomaat olevasi häkeltynyt ajatuksesta, harkitse kokeneen tiimin, kuten Bay Property Management Groupin, palkkaamista. Erittäin kokenut henkilökuntamme voi hoitaa hakemusprosessin ja häätöprosessin samalla, kun se pyrkii ratkaisemaan huoltoon liittyvät ongelmat ja markkinoimaan kiinteistösi uudelleen pätevän uuden vuokralaisen löytämiseksi. Meillä on toimistoja Washington DC:ssä, Baltimoressa ja Philadelphiassa, ja tarjoamme 24/7-tukea kiinteistöhallintapalveluihin. Saat lisätietoja ottamalla yhteyttä jo tänään!