Rahoitus on erittäin kriittinen osa kiinteistösijoittamista. Itse asiassa kiinteistösijoituksesi kannattavuus riippuu suuresti kyvystäsi saada edullisia lainaehtoja. On sanomattakin selvää, että hyvän rahoituksen saaminen edellyttää useiden mittareiden ja käsitteiden hyvää hallintaa, joista tärkein on lainan ja arvon suhde. Mikä siis on kiinteistöjen lainan ja arvon suhde? Miten lainaosuus lasketaan? Ja millainen on hyvä lainan ja arvon suhde? Tässä artikkelissa syvennytään näihin kysymyksiin ja käsitellään LTV:n kaikkia näkökohtia kiinteistöissä.

Lainan ja arvon suhteen määritelmä kiinteistöissä

Lainan ja arvon suhde on arviointiväline, jolla arvioidaan luotonannon riskiä. Asuntolainanantajat käyttävät sitä käsitellessään sijoitusasuntolainoja. Luonnollisesti korkea LTV kiinteistöissä merkitsee suurempaa riskiä lainanantajan näkökulmasta. Tämän seurauksena nämä investointilainat ovat lainanottajalle kalliimpia ja saattavat jopa vaatia kiinnitysvakuutuksen hankkimista. Tässä ovat LTV:n tärkeimmät vaikutukset kiinteistöissä:

• Lainan ja arvon suhde voi olla ratkaiseva tekijä sen välillä, hyväksytäänkö asuntolaina vai ei.
• Kiinteistöjen LTV määrittelee, kuinka paljon käsirahaa sinun on laitettava tuotto-omaisuutta varten.
• Matalalla lainan ja arvon suhteella pääset käsiksi alhaisimpiin sijoitusasuntolainojen korkoihin, joita lainanantaja tarjoaa.

Tekijät, jotka vaikuttavat LTV:hen kiinteistöissä

Kuten kaikkiin kiinteistöjen tunnuslukuihin, lainan ja arvon suhteeseen vaikuttavat useat muuttujat. Tutustutaanpa tarkemmin kahteen keskeisimpään.

1- Sijoitusasunnon käsiraha

Merkittävin tekijä, joka voi vaikuttaa lainan ja arvon väliseen suhdelukuun, on käsirahan määrä, jonka olet valmis maksamaan. Mitä suurempi summa on, sitä alhaisempi LTV:si on. Suuren käsirahan vaikutusta ei voi liioitella, sillä se johtaa poikkeuksetta nopeaan lainahyväksyntään ja alhaisiin korkoihin. Lisäksi sinun ei tarvitse ostaa yksityistä kiinnitysvakuutusta (PMI).

Related: How to Save Up Money for a Down Payment for Investment Property

2- Arvioitu kodin arvo

Kodin arviointi on olennainen osa lainan ja arvon suhteen määrittämistä. Kyseessä on lähinnä prosessi, jolla pyritään tarkistamaan, missä määrin sopimushinta vastaa markkina-arvoa. Sijoitusasunnon arvon arviointiin kuuluu vertaileva analyysi sekä monenlaisten asuntomarkkinaolosuhteiden tarkastelu. Joissakin tapauksissa asunnon arvioija saattaa jopa suositella tiettyjä korjauksia ennen lainan myöntämistä.

Related: What You Need to Know About Home Appraisal

Lainan ja arvon välisen suhteen laskeminen kiinteistöissä

Lainan ja arvon välinen kaava on melko yksinkertainen. Itse asiassa siinä käytetään vain kahta muuttujaa: asuntolainan määrää (MA) ja kodin arvioitua arvoa (APV).

Lainan suhde arvoon = MA/APV.

Tulos ilmaistaan prosentteina ja mitä pienempi se on, sitä edullisemmat ovat kiinteistösijoituslainojen ehdot.

Lainan suhde arvoon -laskentaa käytetään monenlaisissa kiinteistösijoituksissa. Olipa kyse sitten vuokra-asunnon ostamisesta tai olemassa olevan asuntolainan jälleenrahoituksesta, lainanantaja asettaa aina tiukemmat ehdot mille tahansa sijoitukselle, jolla on korkea lainan ja arvon suhde.

Nyt kun olet tutustunut LTV:n käsitteeseen kiinteistöalalla, syvennytään siihen, mikä on hyvä lainan ja arvon suhde.

Mikä on hyvä LTV?

Lainan ja arvon suhdeluvun yleissääntönä on se, että alhaisempi on parempi. Ihanteellinen suhde riippuu kuitenkin siitä, minkä tyyppistä lainaa olet hakemassa. Tässä ovat kunkin lainatyypin LTV:n vähimmäisvaatimukset.

1- Tavanomaiset lainat

Nämä ovat yleisimpiä lainatyyppejä kiinteistösijoittamiseen. Useimmille asuntolainanantajille ihanteellinen lainan ja arvon suhde on 80 %. Tämä johtuu siitä, että useimmat tavanomaiset lainat edellyttävät noin 20 prosentin käsirahaa.

2- FHA-lainat

FHA-lainat ovat asuntolainoja, joita tukee Federal Housing Authority. Tavanomaisiin lainoihin verrattuna nämä valtion vakuuttamat asuntolainat antavat kiinteistösijoittajille enemmän liikkumavaraa. Voit esimerkiksi saada lainahyväksynnän jopa 96,5 prosentin LTV:llä. Tämä edellyttää kuitenkin, että sinulla on vähintään 580 luottopistettä.

Suhteessa:

3- VA-lainat

VA-lainat ovat erityisiä asuntolainoja, jotka ovat yksinomaan varusmiesten, eläkkeellä olevien varusmiesten ja joidenkin elossa olevien sotilaspuolisoiden käytettävissä. Koska nämä lainat eivät vaadi käsirahaa, voit saada lainan 100 %:n LTV:llä. Tämän sanottuasi sinun on silti täytettävä useita kriteerejä, jotka liittyvät tuloihin ja sotilaalliseen asemaan.

4- Asuntolainojen jälleenrahoitus

Jälleenrahoituksen LTV-vaatimukset vaihtelevat sen mukaan, minkä luotonantajan kanssa kiinteistösijoittaja työskentelee. Esimerkiksi FHA:n kautta tapahtuvaan asuntolainan jälleenrahoitukseen ei liity LTV-rajoja. Toisaalta HARP-ohjelman (Home Affordable Refinance Program) kautta tapahtuva jälleenrahoitus tarkoittaa, että sinuun sovelletaan samaa 80 prosentin vähimmäisvaatimusta, jota tavanomaiset lainat edellyttävät.

Muut muuttujat, jotka on syytä pitää mielessä lainaa haettaessa

Lainan suhde lainan arvoon ei ole ainoa muuttuja, joka tulee kyseeseen asuntolainan hankkimisen yhteydessä, vaikka se onkin erittäin tärkeä. Sinun on silti varmistettava, että muut taloudelliset seikkasi ovat kunnossa. Joitakin tekijöitä, joita lainanantajat tarkastelevat lainahakemustasi käsitellessään, ovat muun muassa tulot, luottotiedot, työhistoria ja velkojen suhde tuloihin.

Lainan lopputulos

Matalan lainaosuusluvun pitäisi olla jokaisen kiinteistösijoittajan tavoite, koska se on johtava riskinarviointityökalu asuntolainan tarjoajien keskuudessa. Aloita säästäminen käsirahaa varten ja siisti taloutesi, jotta täytät lainanantajasi kriteerit ja saat parhaat mahdolliset lainaehdot.

Sillä välin voit käyttää Mashvisorin Kiinteistöhakua löytääksesi joitakin kannattavimmista myytävistä sijoituskiinteistöistä! Klikkaa tästä saadaksesi lisätietoja tästä tuotteesta.

Aloittaaksesi parhaiden sijoituskiinteistöjen etsimisen ja analysoinnin valitsemassasi kaupungissa ja haluamallasi alueella, klikkaa tästä.