Kiinteistöalan ulkopuoliset eivät ehkä ymmärrä, kuinka laajaa tutkimusta tarvitaan kiinteistönomistajien selvittämiseksi.

Kiinteistönomistajarekisterit voivat olla vaikeimmin löydettävissä, vaikka ne ovatkin kenties tärkeimpiä tietoja kiinteistöstä (kenelle tahansa, jonka liiketoiminta on riippuvainen kiinteistöistä).

Etenkin tiedot, joita ei ole julkisesti saatavilla verkossa.

Julkisella tasolla kiinteistön omistajarekisteriotteesta näet omistavan tahon ilmoitetun nimen – olipa se sitten osakeyhtiö, tiimi tai yksityishenkilö. Yleensä siinä kaikki.

Tässä näytämme sinulle, miten voit mennä paljon pidemmälle kuin mitä on julkistettu, jotta ymmärrät, ketkä ovat todellisia ihmisiä niiden kiinteistöjen takana, joiden kanssa haluaisit tehdä liiketoimintaa.

Kiinteistöjen omistajarekistereistä

Julkiset rekistereiden tiedot ovat perinteisesti olleet kokeiltu resurssi CRE-ammattilaisille, jotka etsivät omistajatietoja.

Vaikka nykyään on varmasti saatavilla enemmän työkaluja, jotka auttavat näissä hauissa, useimmat ihmiset aloittavat edelleen julkisista rekistereistä lähtökohtana.

Julkisten rekistereiden avulla voit yleensä joko:

1. Etsiä kiinteistöjä omistajan nimen perusteella.

TAI

2. Etsiä kiinteistöjä osoitteen, lohkon ID:n ja/tai transaktiotietojen perusteella.

Tämän avulla voit tehdä kahta merkittävää tutkimuspistettä.

Haussa #1 voit oppia hieman omistajasta ja hänen salkustaan.

Haussa #2 voit selvittää, kuka raportoitu omistaja on tarkastelemalla kiinteistöjen myyntitapahtumia koskevia asiakirjoja ja muita asiakirjoja.

Tämä tieto on kuitenkin usein tarkoituksellisesti vartioitua, erityisesti suurempien sijoitusryhmien ja -yhtiöiden kohdalla, mikä voi vaikeuttaa sen tulkitsemista.

Mitä voit löytää julkisten omistajarekisteritietojen avulla

Yleisesti ottaen julkiset rekisterit voivat olla melko hyödyllisiä CRE-ammattilaisille, ja ne ovat jo pitkään olleet korkeatasoisen kiinteistötutkimuksen apuvälineitä.

Kun on kyse nimenomaan omistajarekisteritiedoista, tiedot eivät kuitenkaan ole kovinkaan perusteellisia.

Myyntien ja muiden asiakirjojen kautta voit käyttää julkisia kiinteistörekistereitä nähdäksesi:

• Myyntitapahtumien päivämäärät
• Myyntisummat (paitsi julkistamiskiellossa olevissa osavaltioissa)
• Kiinteistön omistushistoria (raportoidun omistavan tahon tasolla)
• Kiinteistöön kohdistuvat lainat

Mitäpäs jospa ottaisit esimerkin todellisesta maailmasta…

Tiedetään, että John Smith omistaa 150 asuntoa käsittävän kerrostalon Houstonissa, ja hän on omistanut sen vuodesta 2000 lähtien.

Käymällä Harris County Clerkin verkkosivustolla voit hakea asiakirjoja tiedostonumeron, päivämäärän, korttelin ja tontin tai edunvalvojan, myöntäjän tai luovutuksensaajan nimen perusteella.

Haulla ”John Smith” näet hänen omistajuuteensa liittyvien asiakirjojen historian.

Kiinteistön velka:

Johnin kiinteistöön mahdollisesti kohdistuva kiinnitys on myös kirjattu julkisiin rekistereihin, jolloin näet, kuinka suuri alkuperäinen kiinnitys oli.

Kiinteistön myyntipäivämäärä, hinta ja edellinen omistaja:

Myyntikirjasta käy ilmi, keneltä kiinteistö ostettiin, tarkalleen ottaen milloin ja millä hinnalla.

Tietävä kiinteistöalan ammattilainen voi jopa käyttää näitä tietoja selvittääkseen, kuinka paljon John pani käsirahaa kiinteistön ostamiseen (esim, 20 %, 25 % tai enemmän).

Tässä kohtaa tiedot voidaan muuttaa oivalluksiksi, joiden avulla voidaan voittaa uutta liiketoimintaa.

Tapauksessa voit laskea, että hän asetti 50 % käsirahaa ostaessaan kiinteistön.

Tämä osoittaa, että hänellä on merkittävää omaa pääomaa kiinteistössä.

Tämä voisi olla signaali CRE-palveluntarjoajille, kuten aurinkoasentajille tai kattoasentajille, että John Smithillä saattaa olla varoja käytettävissään investoida kiinteistön parannuksiin – ehkä aurinkosähköasennukseen tai kattoremonttiin.

Tämä voisi myös viestiä siitä, että ehkä John Smith on halukas ostamaan toisen omaisuuden.

Liikekiinteistövälittäjä voi käyttää tätä tietoa merkitä John Smithin potentiaaliseksi ostajaksi.

Viedään esimerkkiä hieman pidemmälle.

Olet välittäjä, joka edustaa John Smithin naapurirakennusta.

Havaitessasi, että Johnilla pitäisi olla jonkin verran käteisvaroja, tekisit hänestä ensisijaisen kohteen.

Analyysissäsi kokoamiesi yksityiskohtien avulla voisit nyt laatia John Smithille esityksen, joka kuulostaa suunnilleen tältä:

”Näen, että sinulla on 50 % omaa pääomaa 123 Main St, Houston…

Olisin mielelläni apuna auttamassa sinua hyödyntämään tuota omaa pääomaa viereisen kiinteistön ostamisessa. Kun kiinteistöhallinto ja muut toiminnalliset tekijät ovat kunnossa, ainoa asia, mitä sinulla on menetettävää, on raha.”

Miten on asuntolainanvälittäjän puolella?

Noh, sanotaanpa, että kiinteistönomistajan tiedoista käy ilmi, että herra Smith maksoi vain 25 prosenttia käsirahaa vuonna 2000.

Hänellä saattaa olla yhä huomattava asuntolainan saldo.

Yrityskiinteistöjen lainanmyöntäjä tai lainanmyöntäjät voivat käyttää tätä tietoa merkitäkseen herra Smithin ehdokkaaksi jälleenrahoitukseen.

Kiinteistön omistajarekisteristä voi myös nähdä, onko henkilöllä kiinteistöön kohdistuvia panttioikeuksia.

Jos et tietäisi John Smithin nimeä, voisit löytää kiinteistöstä vain rajoitetusti tietoa.

Jopa kauppakirjoista saat parhaimmillaan vain kahden osakeyhtiön nimen.

Mitä et voi löytää julkisilla omistajarekistereillä

Omistajan nimen perusteella etsiminen on melko suoraviivaista.

Omistajan nimen etsiminen on kuitenkin aivan eri juttu.

Julkisten omistajarekisteritietojen avulla et voi mennä LLC:tä pidemmälle löytää oikeita ihmisiä, jotka omistavat kiinteistön nimeltä, puhumattakaan yhteystietojen löytämisestä.

Se voi olla hyvin turhauttava prosessi, vaikka nämä tiedot olisivatkin saatavilla verkossa.

Jollei sinulla ole henkilön nimeä tai kiinteistön osoitetta, etsintäsi voi viedä huomattavan paljon aikaa, ja saatat silti päätyä umpikujaan.

Tapausesimerkki: Olet välittäjänä verkostoitumistilaisuudessa, ja tapaat sijoittajan, joka vaikuttaa sopivan täsmälleen kohderyhmääsi.

Sijoittaja mainitsee, että hän omistaa useita kerrostaloja Houstonin alueella ja haluaa laajentaa salkkuaan.

Ongelmana on, että hän omistaa kaikki omaisuutensa eri LLC:iden alla.

Jos et siis aio hankkia käyntikorttia ja ottaa suoraan yhteyttä, tässä kohtaa kiinteistönomistajarekisteritietojen etsintäsi ajautuisi umpikujaan.

Sinulla ei olisi mitään keinoa löytää nopeasti kaikkia LLC:itä, joita hän on käyttänyt kiinteistönomistukseen.

Onneksi on olemassa keinoja kiertää tämä.

Miten mennä sen yli, mikä on julkisesti saatavilla

Vaikka julkiset rekisterit saattavat olla paras ilmainen vaihtoehto piirikunnassasi, Reonomyn kaltaiset kiinteistötietoalustat voivat säästää tuntikausia tutkimuksessa joka viikko.

Kokeile kiinteistötiedustelua

Tässä yhteydessä ”kiinteistötiedustelu” tarjoaa paljon muutakin kuin vain tallennettuja tietoja omistajista.

Reonomy-alusta yhdistää kiinteistötiedon maailman yhdistämällä julkiset rekisterit yksityisiin tietolähteisiin, jolloin saat oivalluksia kiinteistöä koskevien tallennettujen tietopisteiden päälle.

Sitomalla tallennetut omistajien nimet todellisiin henkilöihin, yhteystietoihin, myyntitapahtumiin, kiinnityksiin, verotietoihin, vuokralaistietoihin ja fyysisiin kiinteistöominaisuuksiin Reonomy tarjoaa paljon muutakin kuin sen, mitä julkisesti on saatavilla.

Tähän kiinteistötietojen yhdistettyyn maailmaan pääsee käsiksi verkkosovelluksen haun kautta, aivan kuten julkisiin rekistereihin – paitsi käyttäjäystävällisemmällä tavalla ja yleensä paljon lyhyemmässä ajassa.

Mitä voit löytää Reonomyn avulla

Reonomyn avulla sinulla on kolme hakuvaihtoehtoa, kun haluat löytää tietoa kiinteistöjen omistajista.

Vaihtoehto 1: Haku omistavan yksikön mukaan.

Lyhyesti sanottuna, tämän ominaisuuden avulla voit hakea LLC:tä.

Järkevintä?

Luettelossa kyseiseen LLC:hen liittyvistä kiinteistöistä näet LLC:n jäsenet yhteystietoineen.

Vaihtoehto 2: Etsi omistajan nimen perusteella.

Tämä on samanlainen kuin julkisten rekistereiden haku, paitsi että tässä sinulle näytetään kaikki kyseiseen henkilöön liittyvät kiinteistöt, vaikka näillä kiinteistöillä olisi (eri) LLC:t ilmoitettuina omistajina.

Vaihtoehto 3: Haku kiinteistön ominaisuuksien perusteella omistajien tunnistamiseksi.

Reonomy tarjoaa myös täyden joustavuuden.

Voit tehdä kiinteistöhakuja sijainnin, omaisuustyypin, rakennuksen ja tontin erityispiirteiden, myyntihistorian, velkahistorian, verojen, vuokralaisten tai kaikkien edellä mainittujen perusteella.

Sitten voit sukeltaa kiinteistöjen tietoihin nähdäksesi, keitä omistajat ovat, ja saadaksesi lisätietoa heidän salkustaan.

Sen sijaan, että sinun täytyisi tavata kohdehenkilösi mahdollisuuksien mukaan verkostoitumistapahtumassa, voit etsiä heidät Reonomy-alustalta, sitten päästä nopeasti käsiksi heihin liittyviin yhteystietoihinsa ja tavoittaa heidät.

Vertaillaan tätä muutamaan tosielämän julkisten kiinteistönomistajien rekistereiden hakuesimerkkiin.

Reonomy vs. julkiset rekistereiden haku

Alhaalla olevat esimerkit osoittavat synnynnäisiä eroja julkisten resurssien ja perusteellisemmin rakennettujen, teknologiaa hyödyntävien alustojen välillä.

Alhaalla tarkastellaan, millaista on hakea julkisia kiinteistönomistajarekistereitä:

1. Los Angeles County
2. Cook County
3. Maricopa, AZ
4. Miami-Dade County
5. NYC

1. Los Angles County Public Records Search

L.A. County Registrar-Recorder, joka tunnetaan myös nimellä L.A. County Clerk’s Office, ei itse asiassa tarjoa kiinteistönomistajien tietoja verkossa.

Sen sijaan CRE-ammattilaisten on käytävä henkilökohtaisesti paikallisen piirikunnan rekisterinpitäjän luona etsimässä tarvitsemiaan tietueita ja asiakirjoja.

Vaihtoehtoisena vaihtoehtona on tehdä haku Los Angelesin piirikunnan kiinteistöarviointiin (Los Angeles Countyn arvioijan virastosta (Los Angeles Countyn Assessor’s Office)), joka tarjoaa kiinteistöä koskevia perustietoja (tosin sinulla on oltava osoite).

Se voi näyttää kiinteistön omistajatiedot, mutta se ei tarjoa syvällisempiä tietoja, kuten kopioita kauppakirjoista, kiinnityksistä, panttioikeuksista ja niin edelleen.

2. Cook Countyn julkisten asiakirjojen haku

Jos etsit tietoja kiinteistöistä, jotka sijaitsevat Cook Countyssa Illinoisin osavaltiossa, voit kääntyä Cook Countyn Assessor’s Database -tietokannan puoleen.

Tämässä tietokannassa ei voi tehdä hakua omistajan nimen perusteella. Sinulla on oltava kiinteistön osoite.

Tietokanta tarjoaa kuitenkin vaihtoehdon, jota jotkut CRE-ammattilaiset saattavat pitää hyödyllisenä: tietokannasta voi tehdä hakuja kiinteistöluokan perusteella.

Tällöin käyttäjät voivat hakea monenlaisia omaisuusluokkia aina yksikerroksisista, alle 999 neliöjalkaa olevista kodeista ennen vuotta 1962 rakennettuihin 2-6 yksikön rakenteisiin.

Kiinteistötyypin, koon ja iän mukaan on segmentoitu erilaisia luokkia, joiden avulla käyttäjät voivat tarkentaa kohdekiinteistöjä.

Käyttäjä voi käyttää tätä hakua melko vivahteikkaasti, esimerkiksi etsimällä maatilamaata, kiinteistöjä, jotka ovat saaneet vapautuksen asuntojen kunnostamisesta, tai kiinteistöjä, jotka ovat voittoa tavoittelemattomien järjestöjen omistuksessa.

Työkalu tarjoaa niin monia vaihtoehtoja, että käyttäjän on ehkä suoritettava useita hakuja löytääkseen etsimänsä.

(Esim. maatilamaat markkinahinnoilla vs. maatilamaat käyttöarvohinnoittelulla).

Reonomy mahdollistaa minkä tahansa määrän suodattimien lisäämisen yhdistettynä toisiinsa, jotta voit löytää juuri sen, mitä etsit – jopa useammalta kuin yhdeltä markkinalta samaan aikaan

3. Maricopa, AZ Public Records Search

Helpoisin tapa jäljittää kiinteistönomistajatietoja Maricopassa, Arizonassa, on tehdä haku Assessor’s Officen kautta.

Online-tietokantaan voi hakea kiinteistönomistajan nimeä, kiinteistön osoitetta, palstanumeroa tai liikekiinteistöjen tilinumeroa käyttäen.

Sivustolla on GIS-karttatyökalu, jonka avulla käyttäjät voivat tarkentaa hakua postinumeron tai maantieteellisen alueen mukaan, jos henkilön nimeä tai osoitetta ei ole saatavilla.

Tämä työkalu on hyödyllinen niille, jotka ovat kiinnostuneita tietystä alueesta, mutta joilla ei ole tiettyä palstaa mielessään.

4. Miami-Dade County Clerk Search

Miamidi-Dade Property Assessor’s -tietokannasta voi hakea kiinteistönomistajatietoja osoitteen, nimen, folion tai osa-alueen nimen perusteella.

Tämä on hyödyllinen lähtökohta, mutta rajoittaa jälleen jonkin verran joustavuutta niille, joilla ei ole näitä tietoja käsillä.

Jos kuitenkin tiedät, mitä etsit, Miami-Dade Assessor’s -tietokannasta saat kiinteistön omistajatiedot ja useita muita kiinteistön keskeisiä ominaisuuksia.

Kunkin kiinteistön tiedot sisältävät muun muassa:

• Tämänhetkinen arvioitu arvo
• Vapautusetuudet
• Verotusarvo

Tietokannasta löytyvät myös ajantasaiset ja arkistoidut ilmakuvat ja rakennusten piirrokset, jos niitä on saatavilla.

Kiinteistönomistajarekisteri sisältää yleensä myös linkkejä muihin hyödyllisiin julkishallinnon elimiin, jotka liittyvät kyseiseen kiinteistöön, kuten paikalliseen koulutuslautakuntaan ja vesihuoltopiiriin.

5. NYC Public Records Search with ACRIS

NYC Department of Finance Automated City Register Information System, joka tunnetaan paremmin nimellä ”ACRIS”, on online-työkalu, jota kaupalliset kiinteistöalan ammattilaiset voivat hyödyntää löytääkseen kiinteistönomistajatietoja NYC:ssä.

ACRIS on kenties maan hakukelpoisin ja parhaiten organisoitu julkisten kiinteistönomistajatietojen lähde.

Sivusto on ainutlaatuinen siinä mielessä, että se antaa käyttäjille mahdollisuuden tehdä hakuja toiminimen perusteella, mikä on vaihtoehto, jota ei yleensä ole saatavilla muissa piirikuntien hauissa.

Yksi ACRISin hyödyllisimmistä puolista on lisäksi se, että se antaa käyttäjille mahdollisuuden tehdä hakuja asiakirjatyypeittäin, kuten kauppakirjojen, kiinnitysten ja muiden luovutusten osalta.

Tämä antaa käyttäjille mahdollisuuden hienosäätää hakua heti alusta alkaen.

Se on erityisen hyödyllistä, kun yritetään löytää tietoja, jotka liittyvät henkilöön, joka omistaa useita kiinteistöjä tai on ollut osallisena monissa transaktioissa ajan mittaan.

Olitpa kuitenkin millä markkinoilla tahansa, myös täällä mainituilla, Reonomy voi avata sinulle tarvittavat kiinteistönomistajatiedot.

Kaksiasunnoista aina maan suurimpiin pilvenpiirtäjiin asti näet omistajat ja heidän yhteystietonsa ja virtaviivaistat kykyäsi voittaa uutta liiketoimintaa.

Seuraa omistajia ja heidän yhteystietojaan.