Olet täällä: Tietokeskus >> Vuokranantaja ja vuokralainen >> Häätö >> Häätöprosessi

Voidakseen häätää vuokralaisen, joka on rikkonut vuokrasopimuksen ehtoja, kuten jatkanut asumista tiloissa maksamatta vuokraa, vuokranantajan on noudatettava tarkkaa oikeudellista menettelyä. Yksityiskohdat vaihtelevat osavaltioittain, mutta yleensä kaikki lait edellyttävät:

• laillinen tarkoitus häätöön
• ilmoitus vuokralaiselle
• oikeudenkäynti tuomarin edessä
• häätömääräys
• vuokralaisen poistaminen

Häätöilmoitus

Tyypillisesti, lait edellyttävät 3-10 päivän kirjallista ilmoitusta vuokralaiselle siitä, että vuokranantaja pyrkii häätämään hänet. Ilmoitusta voidaan kutsua ”irtisanomisilmoitukseksi”, ”irtisanomisilmoitukseksi” tai joksikin muuksi termiksi. Joidenkin lakien mukaan vuokranantaja voi itse ilmoittaa asiasta vuokralaiselle, kun taas toiset lait edellyttävät, että lainvalvontaviranomaiset, yleensä sheriffin sijainen, ”toimittavat” ilmoituksen vuokralaiselle.

Jos apulaisseriffin on annettava irtisanomisilmoitus tiedoksi, tuomioistuimen virkailija yleensä laatii ilmoituksen maksua vastaan. Tämän jälkeen virkailija lähettää ilmoituksen sheriffin toimistoon tiedoksiantoa varten. Sheriffi voi joko antaa ilmoituksen vuokralaiselle henkilökohtaisesti tai postittaa sen vuokrayksikön oveen.

Kun ilmoitus on annettu tiedoksi, vuokralaisella on lyhyt aika maksaa erääntynyt vuokra (jos siitä on kyse) tai vapauttaa tilat. Jos vuokralaiselle esimerkiksi annetaan maanantaiaamuna viiden päivän irtisanomisilmoitus, hänen on maksettava erääntynyt vuokra tai poistuttava lauantaiaamuun mennessä.

TIP: Juhlapyhät ja viikonloput lasketaan mukaan vuokralaisen maksuaikaan tai määräaikaan mennessä tapahtuvaan vapautumiseen. Yllä olevassa esimerkissä vuokralaisen on poistuttava lauantaina. Vaikka lauantai on osa viikonloppua, se lasketaan silti päiväksi irtisanomisaikaan. Vuokralainen ei voi jättää lauantaita ja sunnuntaita väliin ja odottaa maanantaihin maksaakseen tai lähtiäkseen pois.

VINKKI: Seriffin toimisto ei toimita ilmoituksia ja muita oikeudellisia asiakirjoja viikonloppuisin tai juhlapyhinä. Jos olet vuokranantaja, pidä mielessä, että juhlapyhinä voi olla viivettä, ennen kuin vuokralaisesi saa irtisanomisilmoituksen.

Vuokranantajani antoi minulle 24 tunnin irtisanomisilmoituksen, ja maksoin erääntyneen vuokran välittömästi. Voidaanko minut silti häätää asunnostani?

Ei. Teit juuri sen, mitä vuokranantaja halusi saavuttaa antamalla sinulle ilmoituksen – maksoit vuokran. Vuokranantajalla ei ole perusteita häätöön. Niin kauan kuin maksat edelleen vuokraa ja noudatat muita vuokrasopimuksen määräyksiä, voit asua asunnossasi vuokrasopimuksen päättymiseen asti.

Vuokranantaja antoi teini-ikäiselle tyttärelleni irtisanomisilmoituksen. Onko tämä pätevä?

Joskus kyllä. Lait sallivat, että irtisanomisilmoitus voidaan antaa myös muille asunnon asukkaille, jos he ovat tietyn ikäisiä. Sinun on tarkistettava osavaltiosi laki, joka koskee häätöilmoituksia. Esimerkiksi Teksasissa, jos tyttäresi oli alle 16-vuotias, vuokranantajan irtisanomisilmoitusta ei ole annettu sinulle asianmukaisesti.

Minun osavaltiossani laki antaa vuokralaiselle 3 päivää aikaa irtisanoutua, mutta vuokranantajani on antanut minulle 24 tunnin irtisanomisilmoituksen. Onko tämä laillista?

Jossain lainkäyttöalueilla osavaltion lakia ei sovelleta, jos vuokrasopimuksessasi määrätään nimenomaan vain 24 tunnin irtisanomisajasta. Vuokrasopimuksen mukaan vuokranantaja toimii laillisesti, ja sinulla on 24 tuntia aikaa vapauttaa tilat tai korjata huomautukseen johtanut ongelma.

Ansin vuokralaiselleni irtisanomisilmoituksen, mutta hän ei ole poistunut asunnosta. Voinko vaihtaa lukot ja siirtää hänen huonekalunsa ja muut tavaransa pois?

Ei. Sinun on nostettava häätöoikeudenkäynti ja saatava tuomioistuimen määräys, jolla vuokralainen velvoitetaan lähtemään.

VINKKI: Jos vuokrasopimuksessasi on vuokranantajan panttioikeus, sinun ei tarvitse mennä oikeuteen siirtääksesi vuokralaisen tavarat pois.

Olen saanut irtisanomisilmoituksen. Onko minun muutettava määräaikaan mennessä?

Ei. Vuokranantajasi on hankittava määräys tuomioistuimelta. Ennen kuin hän on saanut määräyksen, hän ei voi väkisin poistaa sinua tai tavaroitasi (ellei hänellä ole vuokranantajan panttioikeutta) asunnosta.

Kanteen nostaminen

Kun vuokranantaja on antanut vuokralaiselle irtisanomisilmoituksen tai ilmoitus on annettu hänelle tiedoksi ja määräaika kuluu umpeen ilman, että vuokralainen on maksanut erääntynyttä vuokraa tai lähtenyt asunnostaan, vuokranantaja nostaa kanteen vuokralaisen häätämiseksi. Oikeudenkäyntiä voidaan kutsua ”häätöoikeudenkäynniksi”, ”forcible entry and detainer suit (FED)” tai ”dispossession suit”. Tällaisissa kanteissa vuokranantaja pyytää tuomioistuimen määräystä, jonka nojalla hän saa poistaa vuokralaisen, asukkaat ja kaiken heille kuuluvan, tiloissa olevan omaisuuden

Kun kanne on nostettu, vuokralaiselle on ilmoitettava kanteen nostamisesta. Tämä tapahtuu toimittamalla hänelle jäljennös. Vuokralaisella on oikeus vastata tai ”vastata” vuokranantajan kanteeseen. Vastausaika (ns. vastauspäivä) alkaa kulua, kun vuokralaiselle on annettu vastaus tiedoksi. Vastausaika on yleensä lyhyt – noin 10 päivää.

Vuokralaisen vastausaika

Vuokralaisen vastauksen on oltava kirjallinen ja se on jätettävä määräaikaan mennessä, tai hän häviää asian automaattisesti. Kun vuokralainen on jättänyt vastauksensa, tuomioistuin määrää oikeudenkäyntipäivän häätöasiaa varten. Tuomioistuimen on ilmoitettava vuokralaiselle oikeudenkäynnin aika ja päivämäärä. Hänellä on oikeus saapua tuomioistuimeen oikeudenkäyntiin ja esittää perustelut sille, miksi häntä ei pitäisi häätää.

TIP: Soita tuomioistuimen virkailijalle ja kysy, onko häätökanteeseen vastaamista varten saatavilla lomakkeita.

TIP: Vuokralaisen vastauspäivä (määräaika, johon mennessä hänellä on oltava oikeus vastata kanteeseen) voi olla myös päivä, jona tuomari aikoo käsitellä asian. Jos sinulle on annettu tiedoksi häätö- tai pakkokeinokanne, soita tuomioistuimen virkailijalle ja kysy, aikooko tuomari käsitellä asian vastauspäivänä. Jos vastaus on ”ei”, sinun tarvitsee huolehtia vain siitä, että saat kirjallisen vastauksen tuomioistuimelle vastauspäivään mennessä. Jos tuomari käsittelee asian, sinun on valmistauduttava puolustautumaan vuokranantajan väitteitä vastaan, joiden mukaan hänellä on oikeus häätää sinut.

Vastauksessa on oltava lausunto, jonka mukaan vuokralainen ”kiistää kaikki kanteessa esitetyt vaatimukset”. Lisäksi mukaan voidaan liittää vastakanne vuokranantajaa vastaan. Vastakanne on väite siitä, että vuokranantaja on vuokralaiselle velkaa tietyn rahasumman. Tyypillisesti vuokralaisen vastakanne koskee korjauskuluja, joita vuokranantaja on kieltäytynyt kattamasta. Jos esimerkiksi wc:n huuhtelu ei toiminut ja vuokralaisen oli pakko soittaa putkimies, vuokralainen voi esittää vastakanteen putkimiehen kustannuksista.

VINKKI: Voitat korjauskustannuksia koskevan vastakanteen vain, jos vuokranantaja tiesi, että hänen olisi pitänyt tehdä korjaukset, mutta kieltäytyi niistä. Oikeudenkäynnissä sinulla on oltava todiste siitä, että vuokranantaja on ilmoittanut asiasta vuokranantajalle kirjallisen vaatimuksen muodossa, tai todistaja, joka voi todistaa, että vuokranantaja tiesi ongelmasta.

Minulle on annettu tiedoksi häätöoikeudenkäynti. Onko liian myöhäistä sopia vuokranantajan kanssa?

Ei. Voit sopia asian milloin tahansa ennen kuin tuomari tekee lopullisen päätöksensä, jopa itse oikeudenkäynnin aikana.

TIP: Jos sinä ja vuokranantaja pääsitte sopimukseen ennen vastauksen eräpäivää, voitte edetä jättämään vastauksen, jossa kiistätte kanteessa esitetyt vaatimukset. Kun olet kiistänyt vaatimukset, liitä mukaan kuvaus sovinnosta. Esimerkiksi: ”Vuokranantaja ja minä olemme sopineet, että asia sovitaan, eikä oikeudenkäyntiä tarvita.” Pyydä sitten tuomioistuinta hylkäämään kanne.

Jos vuokranantajani ja minä olemme sopineet häätöoikeudenkäynnin, tarvitsenko kirjallisen sovintosopimuksen?

Kyllä, muuten sinulla ei ole todisteita sopimuksestasi vuokranantajan kanssa. Lisäksi, jos tuomioistuin ei ole hylännyt kannetta, vuokranantaja voi milloin tahansa pyytää oikeudenkäyntiä.