Esther Fung

12. kesäkuuta 2017 klo 8.00

Lue koko artikkeli täältä>>

Kun Starwood Capital Group LLC osti Fairlane Town Centerin vuonna 2014, sijoitusyhtiössä oli paljon töitä tehtävänä.

Dearbornissa, Mich.., ostoskeskus oli vuokrattu vain 72-prosenttisesti, ja vapaana olevien tilojen joukossa oli rönsyilevä entinen ankkurikauppa.

Sattumanvarainen puhelu Ford Motor Co:lle, jossa pyydettiin myymään ostoskeskuksen mainoksia, osoittautui käänteentekeväksi. Huhtikuussa Ford siirsi koko insinööri- ja ostohenkilöstönsä tiloihin, joissa aiemmin asui tavarataloketju Lord & Taylor. Ford on nyt ostoskeskuksen suurin vuokralainen 240 000 neliöjalalla.

”Suhteemme alkoi hyvinä naapureina”, sanoi Michael Powers, Starwoodin vuokrauksesta vastaava vanhempi varajohtaja. ”Sitten saimme tietää, että he etsivät toimistotilaa. Se oli jokseenkin sattumanvaraista.”

Kun vähittäiskauppiaat sulkevat kivijalkamyymälöitä kiihtyvällä tahdilla, Starwood Capitalin kaltaiset kauppakeskusten vuokranantajat ovat vaikean kysymyksen edessä:

Heidän ratkaisunsa ovat erilaisia, mutta kaikilla on yhteinen tekijä: vähittäiskaupan vähentäminen tai jopa poistaminen yhtälöstä.

Jotkut vuokranantajat sijoittavat tyhjiin tiloihin kirkkoja, voittoa tavoittelevia kouluja ja satunnaisia yrityksiä, kun he miettivät pitkän aikavälin suunnitelmaa. Toiset näkevät tulevaisuuden sekakäyttökiinteistöissä, joissa ostoskeskukset muutetaan ravintoloita, toimistoja ja asuntoja sisältäviksi katukuviksi. Jotkut taas purkavat kiinteistöt kokonaan ja muuttavat ne viihde- tai teollisuuspuistoiksi.

Fordin 10-vuotinen vuokrasopimus Fairlane Town Centerissä ”toi kiinteistöömme 1 800-2 000 työntekijää, ihmisiä, joilla on palkka”, Powers sanoi. Hänen mukaansa ostoskeskus, jonka ankkureina ovat edelleen Macy’s, J.C. Penney ja Sears, on tällä hetkellä 91-prosenttisesti vuokrattu, ja sen ravintola-alan toimijoilla menee päivisin paremmin kuin ennen, kun Fordin työntekijät käyvät siellä lounaalla.

Ford piti ostoskeskuksen läheisyydestä Dearbornissa sijaitsevaan pääkonttoriinsa nähden, joka rakennetaan uudelleen seuraavien 10 vuoden aikana, ja sen laajoista avoimista tiloista.

”Emme siirtäneet seiniä, emmekä muuttaneet mitään merkittävää”, sanoi Dave Dubensky, yhtiön kiinteistöosaston, Ford Landin, hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja.

1980- ja 90-luvuilla tapahtuneen rakentamisen seurauksena Yhdysvalloissa oli liikaa ostoskeskuksia. Verkkokaupan kasvu ja täysihintaisten tavaroiden kysynnän väheneminen saavat vähittäiskauppiaat kutistamaan myymäläkantaansa ja suuntaamaan resurssejaan sähköiseen kaupankäyntiin.

Kaiken kaikkiaan vähittäiskauppiaat ovat ilmoittaneet 2 880 myymälän sulkemisesta tämän vuoden tammikuun ja huhtikuun 6. päivän välisenä aikana, mikä on yli kaksi kertaa niin paljon kuin vastaavana ajanjaksona vuotta aiemmin, arvioi Credit Suisse . Koko vuoden osalta investointipankki odottaa yli 8 600 myymälän sulkeutuvan. Analyytikot ennustavat, että noin 400 ostoskeskusta noin 1 100:sta Yhdysvalloissa sijaitsevasta ostoskeskuksesta sulkeutuu tulevina vuosina.

Monien ostoskeskusten omistajat yrittävät elävöittää kokemusta tuomalla lisää ravintola- ja viihdevuokralaisia ja hylkäämällä perinteisen sekoituksen keskinkertaisia ruokakeskuksia, muotiliikkeitä ja tavarataloja.

”Kokeilunhalua on”, sanoi Matthew Billerbeck, Seattlessa sijaitsevan suunnittelu- ja arkkitehtuuritoimisto CallisonRTKL:n vanhempi johtaja Matthew Billerbeck. ”Ala oli tullut itsetyytyväiseksi ja kaavamaiseksi.”

Yksi strategiaksi muodostuu suljettujen ostoskeskusten muuttaminen ulkoilmakohteiksi, joita vuokranantajat kutsuvat ”elämäntapakeskuksiksi”, joissa on asuntoja, teattereita, päivittäistavarakauppoja, lääketieteellisiä toimipisteitä ja muita mukavuuksia – ja paljon vähemmän vähittäiskauppaa.

Va.:n Arlingtonissa.., Forest City Realty Trust saneeraa Ballston Common Mall -ostoskeskusta purkamalla pääsisäänkäynnin aukioksi, poistamalla kaksi kolmasosaa katosta ja asentamalla lisää ikkunoita laajempien näkymien luomiseksi avoimiin tiloihin. Clevelandissa sijaitseva kiinteistösijoitusyhtiö rakentaa myös 406 asuntoa ostoskeskuksen yhteyteen.

”Käännämme ostoskeskuksen ylösalaisin”, sanoi Forest City Realty Trustin vanhempi varatoimitusjohtaja Will Voegele. ”Emme halua rakennusta, joka on selkä kadulle päin.”

Yhtiö muuttaa sen, mikä oli aikoinaan Macy’sin huonekalukauppa ostoskeskuksen kolmannella tasolla, asukkaiden kokoontumistilaksi, johon kuuluu ulkoterasseja, istuimia ja maisemointia. Sen vuokralaisvalikoima sisältää enemmän ruokavaihtoehtoja ja kadulle päin suuntautuvaa vähittäiskauppaa.

New Yorkissa sijaitsevassa Staten Island Mall -ostoskeskuksessa ostoskeskusten kiinteistösijoitusyhtiö GGP Inc. on lisäämässä 235 000 neliöjalkaa tilaa laajennuksessa, jonka odotetaan valmistuvan ensi syksynä. Viihdealan toimijat, kuten AMC-teatterit ja Dave & Buster’sw, vievät 54 prosenttia tilasta, kun taas elintarvikevuokraajien, kuten Shake Shackin, osuus on 20 prosenttia. Vaatevuokraajien, kuten Zaran, osuus on vain 17 prosenttia.

Loppuosa tilasta menee sisustus- ja hygieniamyymälöille sekä muille yrityksille, kuten Apple Bankille. Discount-supermarket-operaattori Lidl avataan sinne lähiaikoina.

GGGP:n omistamissa yli 130 kauppakeskuksessa vaatteet vievät puolet salkusta bruttovuokrattavalla pinta-alalla mitattuna. Elintarvikkeet ovat nousseet 13 prosenttiin kuudesta prosentista, ja niiden ennustetaan nousevan 20 prosenttiin vuoteen 2025 mennessä, sanoi GGP:n toimitusjohtaja Sandeep Mathrani äskettäisessä tulosneuvottelussa. Vaatteet laskevat vielä noin 10 prosenttia syksyyn mennessä ja vakiintuvat noin 40 prosenttiin, hän sanoi.

Joskus rakennuttajat päättelevät, että ainoa tapa pelastaa kuoleva ostoskeskus on tasoittaa se ja aloittaa alusta.

City Centerin ostoskeskus Columbuksen keskustassa Ohiossa oli yhteisön keskipiste, jossa pop-yhtyeet, kuten Hanson, esiintyivät 1990-luvulla.

Mutta 1.25 miljoonan neliöjalan kauppakeskus alkoi rappeutua, kun kilpailu kauppakeskusten, kuten Mall at Tuttle Crossingin, Easton Town Centerin ja Polaris Fashion Placen, kanssa lisääntyi.

City Centerin ankkuri tavaratalot, Lazarus, Kaufmann’s ja Jacobson’s, sulkivat ovensa 2000-luvulla, ja kauppakeskuksen tyhjäkäyntiluvut hyppäsivät 75 prosenttiin.

Kaupunki haastoi kauppakeskuksen omistajat oikeusjuttuun vuonna 2007 ja yritti häätää heidät syyttäen heitä kiinteistön laiminlyönnistä. Kaupunki osti kiinteistön samana vuonna siinä toivossa, että se voitaisiin saneerata, mutta sulki sen vuonna 2009.

”Katsoimme 10 erilaista saneeraussuunnitelmaa”, sanoi voittoa tavoittelemattoman kehitysyhtiön, Columbus Downtown Development Corp:n toimitusjohtaja ja presidentti Guy Worley. ”Se rakennettiin kauppakeskukseksi eikä mistään muusta.”

Siten kaupunki ”purki” kiinteistön kirurgisesti kahden vuoden aikana säilyttääkseen maanalaisen pysäköintirakennuksen, jota keskustan työntekijät käyttivät edelleen. Vuonna 2011 Columbus Downtown avasi sen tilalle Columbus Commons -nimisen puiston, jossa on esitystila, kaksi kahvilaa, karuselli ja boccia-kenttiä.

Puisto on vauhdittanut kehitystä sen ympärillä, enimmäkseen toimisto- ja asuintaloja, ja siellä järjestetään vuosittain yli 200 tapahtumaa. Lippulaiva Lazarus -tavaratalo, joka oli yhdistetty ostoskeskukseen, on nyt toimistorakennus.

Voimalla inspiraatiota New Yorkin puistoista ja vähittäiskaupasta herra Worley sanoi, että Columbus Downtown pyrkii lisäämään ravintoloita ja taidegallerioita korttelin päässä puistosta sijaitsevien katujen varrelle, ja pitää mieluummin puistoon päin olevat rakennukset asuinkäytössä.

Vaikka Columbus Commonsin ympärillä ei ole ollut puhtaita vähittäiskauppakiinteistöhankkeita, joitakin vähittäiskauppoja on tulossa, jotka ovat ”orgaanisempia, eivät kansallisia vähittäiskauppiaita”, hän lisäsi.

”Vähittäiskauppa on tulossa takaisin”, hän sanoi, ”mutta se on seuraamassa asumista.”