San Francisco Business Times

By Blanca Torres | 12. huhtikuuta 2009

Bay Area affordable housing slammed

”It’s a real mess”, sanoo Murtagh EAH Housingista. ”Me kaikki poljemme vettä.”

Kuukausien ajan kohtuuhintaisten asuntojen rakennuttajat pitivät rakennustyömaita käynnissä, kun markkinahintaiset rakennuttajat luopuivat hankkeista tai menivät konkurssiin. Tämä on muuttumassa, kun kohtuuhintaisten asuntojen rakennuttajien keidas kuivuu.

Hintaisten asuntojen rakentamisen rahoittamiseen tarvitaan rahaa useista lähteistä, kuten valtion rahoituksesta, joka on kuivumassa, ja verohyvitysten myynnistä yrityksille, jotka eivät enää tarvitse niitä.

”Tästä olisi tullut kauhea vuosi ilman taantumaakin”, sanoi Mary Murtagh, San Rafaelissa sijaitsevan EAH Housingin johtaja. ”Se on todellinen sotku. On kaikki tämä mahdollisuus saada hankkeita tehtyä … emmekä voi tehdä mitään. Me kaikki poljemme vettä.”

EAH:lla on 12 hanketta kehitysputkessaan, joista puolet voi päätyä rahoituksen limboon.

Useimmilla kohtuuhintaisilla rakennuskohteilla, joiden rakentaminen on jo aloitettu, on rahoitus valmiina, mutta rakennuttajat pelkäävät nyt, että rahoituksen puute viivästyttää tai tappaa hankkeita, jotka olivat valmiita aloittamaan rakentamisen tänä vuonna. Toinen huolenaihe on se, että rakennuttajat eivät saa sidottuja varoja ajoissa valmiiden hankkeiden rakennuslainojen takaisinmaksuun.

Ann Gressani, Pohjois-Kalifornian Non-Profit Housing Association of Northern Californian politiikka- ja viestintäjohtaja, sanoi, että hänen ryhmänsä tietää ainakin 20 Bay Arean rakennuskohteesta, jotka ovat jämähtäneet paikalleen kehittämisprosessin eri vaiheisiin.

Myönteisten asuntojen rakennuttajat kokivat buumin viime vuosina sen jälkeen, kun kalifornialaiset hyväksyivät osavaltiossa kansanäänestyslainat (Propositions) N:o 46 ja N:o 1 C:n, jotka antoivat yhteenlaskettuna 4,95 miljardin Yhdysvaltain dollarin edullisten asuntojen rahoittamiseen. Näillä toimenpiteillä on vielä muutama vuosi aikaa, mutta lyhyellä aikavälillä budjettikriisi johti siihen, että osavaltio jäädytti 1,8 miljardin dollarin edestä varoja, jotka se oli sitonut 800 kohtuuhintaiseen asuntoon liittyvään hankkeeseen koko osavaltiossa. Näistä yli 100 on viidessä Bayn alueen piirikunnassa.

Jennifer Sweeney, Kalifornian asunto- ja yhdyskuntakehitysministeriön tiedottaja, sanoi, että nyt kun budjetti on hyväksytty, osavaltio odottaa voivansa vapauttaa nämä varat, mutta ei ole vielä päättänyt, milloin.

Toinen rahoituslähde on paikallisen saneerausviraston avustukset, mutta tämä rahoituslähde on alkanut vähentyä monissa kaupungeissa.

Pankkien vyöry

Kehittäjät saavat merkittäviä tuloja myymällä verohyvityksiä yrityksille, jotka käyttävät niitä voittojensa kuittaamiseen. Monet ostajat olivat pankkeja, joilla ei nyt ole voittoja kompensoitavana. Samaan aikaan pankit vähentävät rakennuslainojen myöntämistä.

”Pankkeihin on kohdistunut paineita niiden liiketoiminnan muilta osa-alueilta”, sanoi Jim Francis, Union Bank of Californian yhteisön kehitysrahoituksesta vastaava vanhempi varatoimitusjohtaja. ”Useimpien suurten pankkien on ollut hyvin vaikeaa myöntää uusia lainoja liikekiinteistöihin, jopa kohtuuhintaisen asumisen kaltaisella alalla, joka on tähän mennessä selvinnyt myrskystä.”

Union Bankilla on miljardi dollaria kohtuuhintaisen asumisen investointeja ja se on rahoittanut tällaisia hankkeita 2 miljardilla dollarilla viimeisten 15 vuoden aikana. Se on yksi harvoista liikepankeista, jotka yhä myöntävät lainoja.

”(Union Bank) on erittäin vahvassa pääoma-asemassa, ja mielestämme (kohtuuhintaisten asuntojen kehittäminen) on erittäin hyvä paikka pääoman sijoittamiseen”, hän sanoi. ”Tuottomme ovat olleet hyviä ja ennakoitavissa.”

”Kaksinkertainen vahinko”

Rahoitusvaikeudet hidastavat jo nyt hankkeita, jotka ovat muutoin valmiina, sanoi Carol Galante, San Franciscossa toimivan Bridge Housingin toimitusjohtaja, joka lähtee pian Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön apulaissihteerin sijaiseksi.

”Se on aina jonglöörausta erilaisten rahoituslähteiden kanssa ja kerroskakun kasaamista yhteen”, Galante sanoi. ”Tämä kaksinkertainen vahinko, kun osavaltion varat jäädytetään ja veropääomamarkkinat häiriintyvät, on kaksi suurta maanjäristystä järjestelmälle, joka on jo nyt riippuvainen luovuudesta.”

Bridgellä on rakenteilla yhdeksän hanketta, mukaan lukien kohteet Oaklandissa, Colmassa, Palo Altossa ja Etelä-San Franciscossa. Yhden Oaklandissa sijaitsevan, 80 asuntoa käsittävän St. Josephin historiallisen vanhainkotien kunnostushankkeen oli tarkoitus aloittaa rakennustyöt 1. toukokuuta, mutta se on nyt jäissä ainakin kolmeksi kuukaudeksi.

”Pankki epäröi (lainan) sulkemista ja rakentamisen aloittamista”, Galante sanoi.

Berkeleyssä toimiva Resources for Community Development on rakentamassa neljää rakennuskohdetta Oaklandiin, Pittsburgiin, Berkeleyhin ja Alamedaan, mutta se on jarruttanut viidettä hanketta Berkeleyssä siihen asti, kunnes osavaltion varoja saadaan käyttöön.

Firman toiminnanjohtaja Dan Sawiflak sanoi, että monet rakennuttajat odottavat, että elvytyspaketista ja muista liittovaltion rahoituslähteistä saadaan rahaa.

”Oletamme, että asiat kestävät kauemmin – järjestelmä muuttuu”, Sawiflak sanoi. ”Se on eräänlaista tanssia sen välillä, että asioita viedään eteenpäin niin, että ne ovat valmiina, ja sen välillä, että odotetaan, kunnes ohjelmat todella järjestyvät.”

Ironista on se, että rakennuskustannusten laskiessa, tonttien hintojen laskiessa ja kohtuuhintaisten asuntojen kysynnän noustessa räjähdysmäisesti monet kohtuuhintaisten asuntojen rakennuttajat ovat innokkaita ryhtymään uusiin hankkeisiin.

”Tragikoomista on se, että tämä on paras aika rakentaa kohtuuhintaisia asuntoja, jonka olen nähnyt kahteenkymmeneen vuoteen”, Murtagh sanoi.

Murtagh sanoi.