BARRISTERIN TIIVISTELMÄ: New Yorkin ”Bedbug”-laki puree

Leon Cameron, Esq. | 26. kesäkuuta 2017

New York Cityn asuinhuoneistojen vuokralaisten oikeus luteettomaan ympäristöön sisältyy New York Cityn asumis- ja huoltolain (Housing and Maintenance Code) 2. alaluvun 4. artiklaan . Kyseisessä säännöksessä mainitaan nimenomaisesti luteet niiden hyönteisten luettelossa, jotka asuntojen vuokranantaja on laillisesti velvollinen hävittämään.

New York Cityn asuntojen säilyttämisestä ja kehittämisestä vastaava osasto (Department of Housing Preservation and Development) luettelee luteet B-luokan rikkomukseksi. Se tarkoittaa, että luteet katsotaan vaarallisiksi ja että vuokranantajalla on 30 päivää aikaa korjata ongelma. Vuokranantajan on poistettava tartunta ja estettävä tartunnan uudelleen leviäminen kyseisiin yksiköihin.

New York Cityn hallintolain §27-2018.1, jonka kuvernööri David Paterson allekirjoitti laiksi vuonna 2010, määrää, että New York Cityn uusille vuokralaisille on annettava yhden vuoden mittainen lutikkahistoria. Kaikkien New Yorkin osavaltion valvomien vuokra- ja keskinäisten asunto-osakeyhtiöiden on annettava uusille vuokralaisille täytetty kopio tästä ilmoituksesta. Sovellettava lomake on myös kaikkien HGMLS:n osallistujien ja tilaajien saatavilla HGMLS:ssä sekä kaupungin virallisilla verkkosivuilla osoitteessa www.nyc.gov.

New York Cityn vuokralaiset, jotka valittavat luteista, voivat käyttää lomaketta ”DBB-N Tenant’s Complaint of Owner’s Failure to Disclise Bed Bug Infestation History/Notice and Order”. Jotta vuokralaiset voivat tehdä valituksen luteista, heidän on soitettava numeroon 1-866-275-3427 tai käytävä jossakin kaupunginosan toimistossa pyytämässä kopiota lomakkeesta. Lutikkavalituslomake postitettaisiin sitten vuokralaisen osoitteeseen.

Lutikat pääsevät koteihin tarttumalla käytettyihin huonekaluihin, matkatavaroihin ja vaatteisiin sekä kulkeutumalla liitäntäputkia ja johtoja pitkin. On tiettyjä asioita, joita vuokralaiset voivat tehdä estääkseen luteiden esiintymisen jo ennen tartuntaa. Esimerkiksi kadulta löytyviä sängynrunkoja, patjoja, sängynpohjia tai pehmustettuja huonekaluja ei kannata koskaan tuoda kotiin. Jos epäilet, että olet ollut luteiden kanssa tekemisissä, pese ja kuivaa vaatteesi välittömästi kuumalla lämmöllä tai säilytä ne suljetussa muovipussissa, kunnes voit. Pyydä lopuksi vuokranantajaasi tai isännöitsijääsi tiivistämään kaikki halkeamat ja raot tiivisteellä, jotta luteet ja muut tuholaiset eivät pääse sisälle.

Luteiden aiheuttamaa tartuntaa voidaan käyttää puolustuksena New Yorkin asunto-oikeudessa vuokranmaksun laiminlyönnistä. Asuntotuomioistuin on perinteisesti myöntänyt vuokranalennuksia lutikatartuntojen vuoksi. Sinun on kuitenkin oltava valmis dokumentoimaan tartunta, ilmoitus, jonka annoit vuokranantajalle tartunnasta, toimenpiteet, joihin ryhdyit valmistellaksesi asunnon hävittämistä varten, jos se on asianmukaista, ja kaikki toimenpiteet, joihin vuokranantaja on ryhtynyt, jos sellaisia on ollut, päästäksesi eroon luteista.

Jos olet New York Cityn asuinhuoneiston vuokralainen ja harkitset vuokran pidättämistä pakottaaksesi vuokranantajan hävittämään luteet, ole tietoinen tietyistä mahdollisuuksista. Esimerkiksi ”vuokralaisten seulontatoimistot” hankkivat oikeustietoja, jotka sitten myyvät niitä vuokranantajille, ja näin ollen saatat joutua mustalle listalle tulevia vuokrasopimuksia varten. Lisäksi luottotietosi voivat vahingoittua jopa 20 vuodeksi, jos suostut tuomion sisältävään sopimukseen, vaikka voittaisitkin asian. Jos tuomari ei ratkaise asiaa eduksesi, häätö on mahdollinen, jos et ole säästänyt rahaa kattamaan kaikkea erääntynyttä vuokraa.

Kiinteistönvälittäjien ja kaikkien lisenssinhaltijoiden, jotka edustavat vuokranantajia, vuokralaisia tai molempia, on syytä olla tietoisia New Yorkin lutkalaista. Lisäksi heidän tulisi antaa New York Cityn uusille asuinhuoneistojen vuokralaisille soveltuva tartuntailmoituslomake.

Toimittajan huomautus: Edellinen on vain tiedotustarkoituksessa, eikä se muodosta asianajajan ja asiakkaan välistä suhdetta. Tilanteeseenne liittyvää oikeudellista lausuntoa tai neuvoja varten kääntykää yksityisen asianajajan puoleen.

Leon Cameron, Esq.
Leon Cameron, Esq., on Hudson Gatewayn kiinteistönvälittäjäyhdistyksen oikeudellisten palveluiden johtaja & ammatillisten standardien hallinnoija.