Las partes tienen la oportunidad de estructurar sus respectivos derechos en un contrato. Con respecto a las reclamaciones por fraude de derecho común, existen abundantes oportunidades para limitar y/o prevenir las reclamaciones por fraude que puedan intentarse después de la consumación del contrato. He escrito a menudo sobre casos en los que se abordan las renuncias contractuales que pueden evitar posteriores reclamaciones por fraude, incluidas las declaraciones de que una parte no se basó en ninguna declaración extracontractual para celebrar el contrato.
El Tribunal de Apelación de Nueva York acaba de recordarnos, sin embargo, que las partes de un contrato no tienen libertad ilimitada para elaborar sus propios recursos. En un golpe a la libertad de contratar, el Tribunal en Deutsche Bank Natl. Trust Co. v Flagstar Capital Mkts., 2018 NY Slip Op 06851 (NY Decided October 16, 2018), afirmó la decisión del Primer Departamento que deja sin efecto un devengo establecido contractualmente del período para presentar una demanda por incumplimiento de representaciones y garantías contractuales que habría extendido el tiempo para demandar. Escribí sobre la decisión del Primer Departamento en este caso cuando se dictó en agosto de 2016.
Hechos de Deutsche
En Deutsche, las partes sofisticadas establecieron ciertas representaciones y garantías en su contrato, y también proporcionaron el mecanismo procesal para cómo se presentaría cualquier reclamación por incumplimiento de esas representaciones y garantías. En la parte relevante, el contrato identificaba los pasos que tendrían que ocurrir de la siguiente manera:
Cualquier causa de acción contra el Vendedor relacionada con o derivada del incumplimiento de cualquier declaración y garantía hecha en las Subsecciones 9.01 y 9.02 se acumulará en relación con cualquier Préstamo Hipotecario en el momento en que (i) el Comprador descubra dicho incumplimiento o el Vendedor se lo notifique al Comprador, (ii) el Vendedor no subsane dicho incumplimiento, sustituya el Préstamo Hipotecario por otro cualificado o recompre dicho Préstamo Hipotecario según lo especificado anteriormente y (iii) el Comprador exija al Vendedor el cumplimiento del presente Contrato.
Aunque era indiscutible que las declaraciones y garantías se hicieron efectivas en la fecha del contrato, y por lo tanto habrían sido incumplidas en esa fecha, el demandante argumentó que su causa de acción por el incumplimiento de esas declaraciones y garantías no comenzó a correr, o a acumularse, hasta que se produjeron cada uno de los elementos contractuales mencionados. Dado que esos elementos no se produjeron hasta después de la celebración del contrato, la causa de la acción por incumplimiento se habría extendido más allá del plazo de prescripción de seis años por incumplimiento de contrato, que normalmente se devenga a partir de la fecha de incumplimiento del contrato. El Tribunal de Apelación en Deutsche reconoció: «En Nueva York, la norma de devengo por defecto para las causas de acción por incumplimiento de contrato es que la causa de acción se devenga cuando se incumple el contrato (véase ACE, 25 NY3d en 593-594, citando Ely-Cruikshank Co. v Bank of Montreal, 81 NY2d 399, 403-404 )»
El Tribunal distinguió entonces el tratamiento especial otorgado a las reclamaciones por fraude de derecho común con respecto a cuándo se devenga la prescripción: «‘salvo en los casos de fraude en los que la ley disponga expresamente lo contrario, el plazo de prescripción comienza a correr desde el momento en que ha surgido la responsabilidad por el perjuicio, aunque la parte perjudicada pueda ignorar la existencia del perjuicio o la lesión’ (Ely-Cruikshank Co., 81 NY2d en 403 ). Este Tribunal ha «rechazado repetidamente las fechas de devengo que no pueden determinarse con ningún grado de certeza, en favor de un enfoque de línea brillante», y por esa razón, no «aplicamos la regla de descubrimiento a los plazos de prescripción en las acciones contractuales» (ACE, 25 NY3d en 593-594 ). Extender la noción de descubrimiento altamente excepcional a las acciones generales de incumplimiento de contrato evisceraría efectivamente el estatuto de limitaciones en este ámbito de disputas comerciales’ (Ely-Cruikshank Co., 81 NY2d en 404).»
El Tribunal anula el devengo contractual extendiendo el período estatutario
El Tribunal entonces enfatizó la fuerte política pública subyacente a los estatutos de limitaciones, observando que no son meramente defensas personales. Comentando su decisión anterior en John J. Kassner & Co. v City of New York (46 NY2d 544 ), el Tribunal señaló:
El Tribunal observó que la prescripción no es sólo una defensa personal sino que también «expresa un interés social o política pública de dar reposo a los asuntos humanos’ » (id. en 550, citando Flanagan v Mount Eden Gen. Hosp., 24 NY2d 427, 429 ). Aunque las partes contratantes pueden, por lo tanto, acordar un plazo de prescripción más corto, el orden público restringe su capacidad para llegar a un acuerdo que amplíe el plazo legal antes de que se acumule una reclamación (véase id. en 550-551). Explicamos que «si el acuerdo de renuncia o prórroga del plazo de prescripción se realiza al inicio de la responsabilidad, es inaplicable porque una parte no puede, de antemano, hacer una promesa válida de que una ley fundada en el orden público será inoperante» (id. en 551 ). Además, si el acuerdo de prórroga del plazo de prescripción «se hace después de que se haya acumulado la causa de la acción», sólo es ejecutable si cumple los requisitos del artículo 17-103 de la Ley General de Obligaciones, que no sólo exige que el acuerdo se haga después de que se haya acumulado la causa de la acción, sino que también permite la renovación del plazo de prescripción sólo «por el período aplicable, a menos que se especifique un período más corto» (Kassner, 46 NY2d en 551).
El Tribunal indicó que tenía que decidir dos cuestiones principales: Una, si la citada disposición creaba una condición suspensiva para el cumplimiento del contrato -es decir, aparte de la falsedad de las declaraciones y garantías, si la obligación contractual del demandado en relación con esas declaraciones y garantías estaba condicionada a la citada notificación de subsanación recibida del demandante, y a la falta de subsanación, sólo a partir de la cual podía producirse un incumplimiento (y el plazo de prescripción podía haber empezado a correr). En segundo lugar, aunque no existiera tal condición suspensiva, ¿estaban las partes legalmente autorizadas a ampliar el plazo para demandar basándose en un devengo definido de la prescripción? El Tribunal respondió negativamente a ambas cuestiones.
Sobre la cuestión de si existía una condición suspensiva para el cumplimiento, el Tribunal interpretó el lenguaje contractual concreto y decidió que las partes no habían hecho un trabajo suficiente para indicar claramente que lo que controlaba era el cumplimiento de los elementos proporcionados y no el incumplimiento de las declaraciones y garantías.
Sobre la cuestión del devengo, las partes disputaron el significado de la disposición contractual en cuestión. El demandado sostuvo que, a pesar de la expresión «se devengará» en la cláusula de devengo, las partes no tenían la intención de retrasar el devengo de una causa de acción por incumplimiento de contrato derivada del incumplimiento de las declaraciones y garantías. Por el contrario, el demandado afirmó que las partes simplemente pretendían crear condiciones procesales previas a la demanda. El demandante, por el contrario, sostuvo que la cláusula de devengo manifestaba la intención de las partes de que una causa de acción por el incumplimiento de las representaciones y garantías «nace (se devenga) – sólo después de que las condiciones de la cláusula de devengo se completan», lo que significa que el estatuto de limitaciones no se activa hasta ese momento.
El Tribunal declaró que no era necesario decidir qué parte tenía razón «porque suponiendo, en aras de la argumentación, que la interpretación alternativa del demandante es correcta, la cláusula de devengo no puede aplicarse de esa manera porque entra en conflicto con la ley de Nueva York y el orden público».
Comentario
Si bien el Tribunal anuló la cláusula de devengo contractual específica en ese caso, una pregunta justa es si cualquier intento de elaborar un devengo que amplíe efectivamente la prescripción puede sobrevivir. El comentario del Tribunal sobre las dos opiniones disidentes puede proporcionar algunas pistas:
Discrepamos respetuosamente de nuestros colegas disidentes en cuanto a que el incumplimiento de las declaraciones y garantías era sólo un incumplimiento «técnico» de la MLPWA y que la obligación del demandado de subsanar o recomprar los préstamos no conformes constituía una obligación separada de cumplimiento futuro (véase la opinión disidente de J. Rivera en 8-9), o que el demandado aceptó una garantía contra el incumplimiento futuro de los préstamos no conformes, es decir una garantía de cumplimiento futuro de los préstamos defectuosos, que persistía durante la vida de cada préstamo subyacente (véase la opinión disidente de J. Wilson en 5-11). El demandante admitió expresamente que «no está afirmando aquí que la Cláusula de Devengo sea una garantía del rendimiento futuro de los préstamos», y el demandante no argumentó que debamos anular ACE o que sus obligaciones de subsanación o recompra constituyan una obligación separada de rendimiento futuro. Más bien, el demandante sostuvo que la cláusula de devengo creaba una condición previa sustantiva y no violaba el orden público. «Este Tribunal generalmente se abstiene de abordar cuestiones no argumentadas por las partes, ya que hemos reconocido que, de lo contrario, sería injusto para los litigantes, que esperan que decidamos sus recursos sobre la base de los fundamentos presentados por las partes, no de los argumentos que sus adversarios nunca presentaron» (Matter of 381 Search Warrants Directed to Facebook, Inc. 29 NY3d 231, 247 n 7, citando Misicki v Caradonna, 12 NY3d 511, 519).
Además, estas interpretaciones del no están respaldadas por el lenguaje claro de dicho acuerdo, ni por la propia cláusula de devengo. Como hemos explicado, la cláusula establece que las obligaciones de subsanación o recompra del demandado son los «únicos recursos del demandante… con respecto al incumplimiento de las representaciones y garantías anteriores», y la cláusula de devengo se aplica a «cualquier causa de acción… relacionada con o derivada del incumplimiento de cualquier representación y garantía». Decidimos esta apelación basándonos únicamente en el lenguaje del contrato que tenemos ante nosotros y en los argumentos que las partes han presentado en relación con ese lenguaje del contrato.
Entendiendo esto, nuestra decisión de hoy no tiene ningún impacto en los contratos que crean verdaderas condiciones sustantivas precedentes al cumplimiento de una parte (véase ACE, 25 NY3d en 597-598; Kassner, 46 NY2d en 550) o promesas separadas de cumplimiento futuro (véase ACE, 25 NY3d en 594-596; Bulova Watch Co. v Celotex Corp, 46 NY2d 606, 610-611 ), ni afecta a las disposiciones contractuales que se ajustan a la Ley General de Obligaciones § 17-103 o «especifican un plazo más corto, pero razonable, para iniciar una acción» (Kassner, 46 NY2d en 551). Simplemente sostenemos que, en la medida en que las partes tenían la intención, «al inicio del contrato» y antes de que el contrato hubiera sido incumplido, de posponer el devengo de una causa de acción por incumplimiento de contrato a una fecha posterior incierta, la cláusula de devengo «no puede servir para extender el Estatuto de Limitaciones» de esa manera (id. en 552).
Si bien el Tribunal dejó abierta la puerta a permitir un devengo contractual si el lenguaje del contrato era más preciso (y se argumentaba específicamente y se basaba en él para aplicarlo), cualquier parte que tenga una posible reclamación por incumplimiento de representaciones y/o garantías en un contrato haría bien en presentar la reclamación dentro del período estándar de seis años a partir de la fecha en que se celebró el contrato (o un período contractual más corto), y evitar tratar de ampliar el período de tiempo a través de un lenguaje contractual astuto. Arriesgarse a que el Tribunal acabe confirmando la ampliación del plazo parece peligroso, por muy precisa que sea la redacción.