Esther Fung
12 de junio de 2017 8:00 a.m.
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Cuando Starwood Capital Group LLC compró Fairlane Town Center en 2014, la empresa de inversión tenía mucho trabajo que hacer.
El centro comercial de Dearborn, Mich, estaba alquilado solo en un 72%, y entre los espacios vacíos había una antigua tienda ancla en expansión.
Una llamada fortuita a Ford Motor Co. para vender parte de la publicidad del centro comercial resultó ser un cambio de juego. En abril, Ford trasladó todo su personal de ingeniería y compras al espacio que antes ocupaba la cadena de grandes almacenes Lord & Taylor. Ford es ahora el mayor inquilino del centro comercial, con 240.000 pies cuadrados de espacio.
«Nuestra relación comenzó como buenos vecinos», dijo Michael Powers, vicepresidente senior de arrendamientos de Starwood. «Luego nos enteramos de que estaban buscando espacio para oficinas. Fue una especie de serendipia».
A medida que los minoristas cierran tiendas de ladrillo y mortero a un ritmo acelerado, los propietarios de centros comerciales como Starwood Capital se enfrentan a una cuestión controvertida: ¿Qué hacer con todo este espacio vacío?
Sus soluciones son variadas, pero todas tienen un elemento común: reducir, o incluso eliminar, el comercio minorista de la ecuación.
Algunos arrendadores cubren los espacios vacíos con iglesias, escuelas con fines de lucro y empresas al azar, mientras que piensan en un plan a largo plazo. Otros ven un futuro en los inmuebles de uso mixto, convirtiendo los centros comerciales en paisajes urbanos con restaurantes, oficinas y viviendas. Y algunos están arrasando propiedades y convirtiéndolas en parques industriales o de ocio.
El contrato de arrendamiento de 10 años de Ford en el Fairlane Town Center «trajo entre 1.800 y 2.000 personas empleadas a nuestra propiedad, personas con un cheque de pago», dijo el Sr. Powers. El centro comercial, que sigue teniendo como anclas a Macy’s, J.C. Penney y Sears, está actualmente alquilado en un 91%, dijo, y a sus operadores de comida les va mejor durante el día que antes, ya que los trabajadores de Ford se amontonan para almorzar.
A Ford le gustó la proximidad del centro comercial a sus instalaciones principales en Dearborn, que se están reconstruyendo en los próximos 10 años, y sus amplios espacios abiertos.
«No hemos movido las paredes, no hemos cambiado nada de manera significativa», dijo Dave Dubensky, presidente y director ejecutivo de Ford Land, la rama inmobiliaria de la compañía.
Una borrachera de construcción en los años 80 y 90 dejó a Estados Unidos sobresaturado de centros comerciales. El crecimiento de las ventas en línea y la disminución de la demanda de productos de precio completo están haciendo que los minoristas reduzcan sus flotas de tiendas y desvíen los recursos a las plataformas de comercio electrónico.
En total, los minoristas han anunciado el cierre de 2.880 tiendas desde enero hasta el 6 de abril de este año, más del doble que en el mismo período del año anterior, según Credit Suisse . Para todo el año, el banco de inversión prevé el cierre de más de 8.600 tiendas. Los analistas prevén que unos 400 de los aproximadamente 1.100 centros comerciales de EE.UU. cerrarán en los próximos años.
Muchos propietarios de centros comerciales están tratando de animar la experiencia, incorporando más inquilinos de restauración y entretenimiento y evitando la tradicional mezcla de patios de comidas de nivel medio, tiendas de moda y grandes almacenes.
«El apetito por la experimentación está ahí», dijo Matthew Billerbeck, vicepresidente senior de la empresa de diseño y arquitectura CallisonRTKL, con sede en Seattle. «Una estrategia es convertir los centros comerciales cerrados en propiedades al aire libre que los propietarios denominan «centros de estilo de vida», con apartamentos, teatros, tiendas de comestibles, consultorios médicos y otras comodidades, y mucho menos comercios minoristas.
En Arlington, Va, el propietario Forest City Realty Trust está remodelando el centro comercial Ballston Common derribando la entrada principal para crear una plaza, eliminando dos tercios del tejado e instalando más ventanas para crear vistas más amplias de los espacios abiertos. El fondo de inversión inmobiliaria con sede en Cleveland también está construyendo 406 apartamentos vinculados al centro comercial.
«Estamos dando la vuelta al centro comercial», dijo Will Voegele, vicepresidente senior de Forest City Realty Trust. «No queremos un edificio de espaldas a la calle».
La empresa está convirtiendo lo que antes era la tienda de muebles Macy’s en el tercer nivel del centro comercial en un espacio de reunión para los residentes, con patios exteriores, asientos y jardines. En el centro comercial de Staten Island, en Nueva York, el fondo de inversión inmobiliaria GGP Inc. está añadiendo 235.000 pies cuadrados de espacio en una ampliación que se espera que esté terminada el próximo otoño. Los operadores de entretenimiento, como los cines AMC y Dave & Buster’swill, ocuparán el 54% del espacio, mientras que los inquilinos de comida, como Shake Shack, representarán el 20%. Los inquilinos de ropa, como Zara, sólo ocuparán el 17%.
El espacio restante lo ocuparán tiendas de muebles para el hogar y de cuidado personal, así como otras empresas como Apple Bank. El operador de supermercados de descuento Lidl abrirá en breve.
En los más de 130 centros comerciales que posee GGP, la ropa ocupa la mitad de la cartera por superficie bruta alquilable. La alimentación ha subido al 13% desde el 6% y se prevé que llegue al 20% en 2025, dijo el director ejecutivo de GGP, Sandeep Mathrani, en una reciente convocatoria de resultados. La ropa caerá otro 10% más o menos para el otoño, y se estabilizará en torno al 40%, dijo.
A veces los promotores llegan a la conclusión de que la única manera de salvar un centro comercial moribundo es arrasarlo y empezar de nuevo.
El centro comercial City Center en el centro de Columbus, Ohio, fue una pieza central de la comunidad donde bandas de pop como Hanson actuaron en la década de 1990.
Pero los 1.Pero el centro comercial de 1,25 millones de metros cuadrados comenzó a deteriorarse a medida que aumentaba la competencia de centros comerciales como Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center y Polaris Fashion Place.
Los grandes almacenes principales de City Center, Lazarus, Kaufmann’s y Jacobson’s, cerraron en la década de 2000, y las tasas de desocupación aumentaron hasta el 75%.
La ciudad demandó en 2007 a los propietarios del centro comercial y trató de desalojarlos, acusándolos de descuidar la propiedad. La ciudad compró la propiedad ese año con la esperanza de reurbanizarla, pero la cerró en 2009.
«Estudiamos 10 planes de reurbanización diferentes», dijo Guy Worley, director ejecutivo y presidente de Columbus Downtown Development Corp, una empresa de desarrollo sin ánimo de lucro. «Se construyó para ser un centro comercial y nada más»
Así que la ciudad «demolió quirúrgicamente» la propiedad durante un período de dos años para conservar la estructura de aparcamiento subterráneo, que todavía era utilizada por los trabajadores del centro. En 2011, Columbus Downtown inauguró en su lugar un parque llamado Columbus Commons, que cuenta con un espacio para actuaciones, dos cafeterías, un carrusel y pistas de bochas.
El parque ha estimulado el desarrollo en su perímetro, principalmente de oficinas y residencial, y acoge más de 200 eventos al año. La emblemática tienda Lazarus, que había estado vinculada al centro comercial, es ahora un edificio de oficinas.
Inspirándose en los parques y en el comercio minorista de la ciudad de Nueva York, el Sr. Worley dijo que Columbus Downtown está tratando de añadir restaurantes y galerías de arte a lo largo de las calles a una manzana del parque, prefiriendo mantener los edificios que dan al parque para uso residencial.
Si bien no ha habido proyectos inmobiliarios puramente minoristas alrededor de Columbus Commons, algunas tiendas minoristas están llegando a bordo que son «más orgánicos, no minoristas nacionales», agregó.
«El comercio minorista está regresando», dijo, «pero está siguiendo residencial».