¿Piensa financiar una segunda vivienda o una propiedad de inversión? Las directrices de Fannie Mae sobre propiedades de inversión y segundas viviendas pueden ser difíciles de entender. Cada tipo de préstamo varía en términos de pago inicial mínimo, tipos de interés y requisitos de préstamo. Antes de comprar, es importante conocer las diferencias entre cada préstamo y cuál es el adecuado para usted. Por eso, en esta entrada del blog, desglosamos todo lo que necesita saber:

1. ¿Cuáles son las diferencias entre las segundas viviendas y las propiedades de inversión?
2. ¿Cuáles son las directrices de Fannie Mae para segundas viviendas?
3. ¿Cuáles son las directrices de Fannie Mae para las propiedades de inversión?
4. ¿Cómo difiere la financiación entre los dos?

¿Cuáles son las diferencias entre las segundas viviendas y las propiedades de inversión?

Una segunda vivienda es una propiedad en la que se pasa algún tiempo durante el año, mientras que una propiedad de inversión es aquella que se posee pero no se ocupa. Las propiedades de inversión son exclusivamente para generar ingresos. Y aunque puede alquilar una segunda vivienda durante una parte del año, debe ocupar la propiedad durante el 10 por ciento del número de días que se alquila para que cuente como segunda vivienda.

¿Cuáles son las directrices de Fannie Mae sobre segundas viviendas?

Los préstamos para viviendas primarias suelen tener tasas de interés más atractivas y requisitos de calificación menos restrictivos que las segundas viviendas y las propiedades de inversión. Por esa razón, puede ser tentador tratar de clasificar una segunda casa como residencia principal. Pero mentir en una solicitud de hipoteca o cometer un fraude hipotecario puede acarrear fuertes multas o penas de cárcel en casos graves. Para asegurarse de que está utilizando la propiedad de la manera que afirma, hay algunas directrices para las propiedades de segunda residencia:

• Debe estar ocupada por el propietario alguna parte del año: Según el IRS, esto es 14 días al año o el 10 por ciento del número de días que se alquila (lo que sea mayor)
• Se limita a las viviendas de una sola unidad, como una casa, apartamento o condominio (a diferencia de un edificio de apartamentos completo)
• El prestatario debe tener el control exclusivo de la propiedad
• No debe ser una propiedad de alquiler o un acuerdo de tiempo compartido: Sin embargo, puede alquilar la propiedad durante parte del año, siempre que los ingresos del alquiler no se utilicen para fines cualificados
• No puede estar sujeta a ningún acuerdo que otorgue a una empresa de gestión el control sobre la ocupación de la propiedad
• La propiedad puede ser de temporada, pero hay más opciones hipotecarias para propiedades de todo el año

Un préstamo para segunda vivienda es una buena opción para usted si está interesado en financiar una propiedad de vacaciones o si divide su tiempo entre dos o más ciudades. También podría ser una buena opción para usted si no puede permitirse una vivienda en el lugar donde vive pero le gustaría invertir en una propiedad en otro lugar.

¿Cuáles son las pautas de Fannie Mae para las propiedades de inversión?

Una propiedad de inversión es aquella que planea alquilar o utilizar para generar ingresos. Puede ser un condominio, una casa o cualquier propiedad hasta un total de cuatro unidades antes de que se considere un inmueble comercial.

Si usted está buscando invertir en una propiedad con cinco o más unidades, su prestamista enmarcará la conversación de financiación un poco diferente. Mientras que la suscripción de préstamos residenciales se centra en el historial de crédito e ingresos del prestatario individual, la suscripción de préstamos comerciales se basa en los ingresos operativos netos proyectados del activo.

Hay muchas maneras de invertir en propiedades, incluyendo la «piratería inmobiliaria», la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, la mudanza a una nueva casa y la conversión de su casa actual en una propiedad de alquiler, y la obtención de una hipoteca convencional para comprar una propiedad de inversión. Si usted decide ir con una hipoteca convencional de propiedad de inversión, debe ajustarse a las directrices establecidas por Freddie o Fannie si van a comprar la hipoteca en el mercado abierto.

Su relación deuda-ingresos y sus reservas de efectivo determinarán el pago inicial y los requisitos de puntuación de crédito para una propiedad de inversión. Y usted puede comprobar la matriz de elegibilidad de Fannie Mae para ver cuáles son los requisitos para el tipo de propiedad que está buscando.

Independientemente de su situación, una de las mejores maneras de proceder en la financiación de una propiedad de inversión es sentarse con un oficial de préstamo y hablar a través de sus opciones.

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¿Cómo difiere la financiación entre los dos?

Las propiedades de inversión son consideradas más de un riesgo por los prestamistas que los préstamos de residencia primaria, porque usted no está viviendo en la propiedad y puede ser más propenso a incumplir. Los préstamos para segunda vivienda también tienen un riesgo ligeramente mayor que los de vivienda principal por razones similares. Como resultado de ese mayor riesgo para los prestamistas, la financiación tiende a ser más estricta para las segundas viviendas y las propiedades de inversión. Estas son algunas de las formas en que la financiación difiere entre los préstamos para vivienda principal, los préstamos para segunda vivienda y los préstamos para propiedades de inversión:

• Pago inicial
• 10-20 por ciento para segundas viviendas
• 15-30 por ciento para propiedades de inversión

• Tipos de interés
• Segunda vivienda: Pueden ser ligeramente superiores a los tipos de la vivienda principal, pero suelen estar a la par
• Inmuebles de inversión: Suelen ser ligeramente superiores a los tipos de la vivienda principal y de la segunda vivienda

• Reservas de tesorería
• Segunda vivienda: Dos meses de pagos en reservas de efectivo
• Propiedad de inversión: Entre 6 y 12 meses de reservas de efectivo o ahorros o al menos el 2% del saldo de la hipoteca de la vivienda de alquiler
• Ingresos por alquiler
• Segunda vivienda: Debe reunir los requisitos en función de sus propios ingresos y deudas
• Propiedad de inversión: Se puede considerar hasta el 75% de los ingresos de alquiler esperados para fines de calificación, aunque los prestamistas pueden ignorar los ingresos de alquiler potenciales si no eres un propietario experimentado

Aunque las tasas para las propiedades de inversión tienden a ser ligeramente más altas que las residencias primarias, las tasas en general son bajas en este momento, lo que hace que este sea un gran momento para invertir en propiedades adicionales si estás en condiciones de hacerlo.

Financiación de su segunda vivienda o propiedad de inversión

Para asegurarse de que está obteniendo el tipo de hipoteca adecuado para la propiedad que tiene en mente, puede ser útil discutir su situación con un agente de préstamos con experiencia. Para obtener más información sobre la financiación de una segunda vivienda o una propiedad de inversión, programe una cita para hablar con un agente de préstamos de radius hoy mismo.