Manchmal lässt sich eine Zwangsräumung nicht vermeiden: Einer oder mehrere Ihrer Mieter müssen gehen. Vorzugsweise eher früher als später. Die Zwangsräumung eines Mieters ist eine der belastendsten Erfahrungen, die Sie als Vermieter machen müssen. Zwangsräumungen kosten Zeit und Geld, aber gibt es noch andere legale Möglichkeiten, Ihr Eigentum zurückzubekommen? Ja!

Mietern ins Gesicht zu sagen, dass sie die Wohnung verlassen müssen, ist verständlicherweise angstauslösend, aber die Ausstellung einer schriftlichen Räumungsmitteilung kann genauso nervenaufreibend sein. Glücklicherweise gibt es andere Möglichkeiten, einen Mieter zum Auszug zu bewegen. Im Folgenden untersuchen wir Ihre Rechte als Vermieter und einige alternative Methoden, um Mieter zum Auszug zu bewegen, ohne dass es zu einer Zwangsräumung kommt.

Legale vs. illegale Gründe für den Auszug eines Mieters

Bevor Sie sich auf den Weg machen, um Ihre Mieter zu entlassen, sollten Sie die Gründe dafür sorgfältig prüfen. Leider hat nicht jeder Vermieter die besten Absichten, und einige Gesetze schützen einen Mieter vor einer ungerechtfertigten Zwangsräumung. Als Vermieter glauben Sie vielleicht, dass Sie das Recht haben, jeden jederzeit und aus jedem Grund zu entlassen, aber das ist nicht der Fall. Um sich vor Streitigkeiten oder Anschuldigungen wegen unlauterer Praktiken zu schützen, sollten Sie daher niemals eine Räumung mit folgender Begründung anstreben.

Gesetzeswidrige Gründe für die Zwangsräumung eines Mieters

• Diskriminierung aufgrund einer durch das Gesetz geschützten Klasse
• Persönliche Vendetta, auch bekannt als Vergeltung Räumung
• Mieter Vorenthaltung der Miete für legitime Gründe

Diskriminierende Räumungen

Einfach ausgedrückt, können Sie nicht vertreiben jeden Mieter ausschließlich auf Ihre Gefühle gegenüber einer fairen Gehäuse geschützten Klassen. Wenn Sie dies tun, riskieren Sie, dass sich der Vermieter beschwert und der Mieter eine berechtigte Klage einreicht. Die geschützten Gruppen variieren leicht von Staat zu Staat, informieren Sie sich also über die Gesetze in Ihrer Region. Im Allgemeinen sind Personen vor Diskriminierung aufgrund der folgenden Kriterien geschützt:

Bundesweit geschützte Gruppen im Rahmen des Fair Housing Act –

1. Rasse
2. Farbe
3. Geschlecht
4. Nationale Herkunft
5. Religion
6. Familienstatus
7. Behinderung

Zusätzlich Beispiele für geschützte Klassen auf staatlicher Ebene –

• Familienstand
• Sexuelle Orientierung
• Geschlechtsidentität
• Abstammung
• Einkommensquelle

Persönliche Vendetta oder Vergeltungsräumungen

Entlassung eines Mieters, um sich an ihm für einen Streit zu rächen, oder einer anderen Meinungsverschiedenheit zu rächen, ist illegal. Eine Verärgerung ist bedauerlich, aber kein Grund für eine Räumung, die vor Gericht Bestand hat. Es mag Sie wütend machen, aber versuchen Sie niemals, einen Mieter zu vertreiben, nur weil er sich beschwert oder Sie bei der Behörde für Wohnungswesen angezeigt hat.

Mieter, der die Miete aus einem berechtigten Grund zurückhält

Ein Vermieter ist verpflichtet, notwendige Reparaturen durchzuführen, um die Bewohnbarkeit der Wohnung zu gewährleisten. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Miete einbehalten, bis das Gesundheits- oder Sicherheitsproblem behoben ist. Dies ist jedoch etwas anderes als die einfache Nichtzahlung der Miete, die ein durchsetzbarer Grund für eine ordnungsgemäße Zwangsräumung ist.

Rechtliche Gründe für eine Zwangsräumung und Ihre Rechte als Vermieter

Wenn Sie eine Zwangsräumung nicht vermeiden können, aber einen anderen Weg als den vor Gericht wählen, ist es wichtig, dass Sie die Rechte Ihres Vermieters kennen. Es gibt zwar illegale, aber auch legitime Gründe für eine Zwangsräumung. Als Vermieter haben Sie das Recht, einen Mieter aus einem der folgenden Gründe aus der Wohnung zu vertreiben.

Rechtliche Gründe, aus denen ein Vermieter eine Zwangsräumung durchsetzen kann

• Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen
• Um die Renovierung Ihrer Immobilie abzuschließen
• Mieter brechen oder verletzen die Bedingungen ihres Mietvertrags
• Nichtzahlung der Miete
• Mieter verursachen Schäden an der Immobilie
• Mieter ziehen bei Ablauf des Mietvertrags nicht aus

Wie man Mieter ohne gerichtliche Räumung zum Auszug bewegen kann

Sobald Sie eine rechtliche Grundlage dafür geschaffen haben, dass Ihre Mieter ausziehen sollen, ist es an der Zeit, Maßnahmen zu ergreifen. Vermieter, die einen langwierigen und kostspieligen Rechtsstreit vermeiden wollen, können eine andere Taktik wählen. Oft wissen die Mieter, dass sie im Unrecht sind, und sind vielleicht bereit, eine Alternative zu akzeptieren, um zu vermeiden, dass die Räumung in ihrer Akte steht. Ziehen Sie die folgenden Optionen in Betracht:

1. Angebot eines Anreizes: Bargeld für Schlüssel
2. Unterstützung anbieten
3. Gute Kommunikation

Anreiz anbieten: Bargeld für Schlüssel

Das Angebot „Bargeld für Schlüssel“ kann eine Zwangsräumung verhindern, indem es Ihren Mieter zum freiwilligen Auszug bewegt. Auch wenn diese Methode nicht unbedingt die attraktivste ist, so ist sie doch eines der wirksamsten Mittel, um die Mieterfluktuation zu bewältigen. Das heißt, es wird Sie etwas kosten. Es wird sich jedoch wahrscheinlich als lohnend erweisen, wenn Sie die Mieter so schnell wie möglich aus dem Haus haben wollen.

Außerdem ist es so einfach, wie es klingt. Mit dieser Methode bezahlen Sie Ihre Mieter dafür, dass sie Ihre Immobilie verlassen. Auf diese Weise können Sie einen langwierigen Räumungsprozess vermeiden und auf lange Sicht sogar Geld sparen. Befolgen Sie die folgenden Schritte, wenn Sie „Bargeld für Schlüssel“ anbieten, um eine Zwangsräumung zu vermeiden:

Schritte zum Anbieten von Bargeld für Schlüssel

• Erklären Sie die Situation – Sagen Sie Ihrem Mieter in einfachen Worten, was das Problem ist, und erklären Sie ihm, dass er nicht länger auf dem Grundstück bleiben kann.
• Beschreiben Sie die Konsequenzen – Erklären Sie ruhig, dass er mit einem Gerichtsbeschluss zwangsgeräumt wird, wenn er auf dem Grundstück bleibt. Außerdem werden sie auf Schadensersatz verklagt.
• Bieten Sie ihnen einen Ausweg an – Sagen Sie ihnen, dass sie teure Konsequenzen vermeiden und sogar ihren Kredit behalten können, wenn sie von sich aus gehen. Erklären Sie ihnen dann, dass Sie ihnen Bargeld geben werden, das sie als Kaution für eine neue Wohnung verwenden können.
• Abschließen – Inspizieren Sie die Wohnung, nehmen Sie den Mietern die Schlüssel ab, wenn sie gehen, und geben Sie ihnen das Bargeld. Wechseln Sie sofort die Schlösser aus und stellen Sie sicher, dass alle beteiligten Versorgungsunternehmen zufrieden sind. Falls zutreffend, erstatten Sie dem Mieter die Kaution zurück.

In gewisser Weise kann die Methode „Bargeld für Schlüssel“ als Bestechung angesehen werden. Auf diese Weise können Sie jedoch den Stress vermeiden, die Strafverfolgungsbehörden einzuschalten und darauf zu warten, dass lästige Mieter weiterhin keine Miete zahlen oder Ihr Eigentum weiter beschädigen. Je früher sie raus sind, desto schneller können Sie die Miete von zuverlässigeren zukünftigen Mietern eintreiben.

Bieten Sie Unterstützung an

Hilfsbereit und verständnisvoll zu sein, während Ihre Mieter angewiesen werden, die Immobilie zu verlassen, kann den Unterschied zwischen einem steinigen Weg und einem reibungslosen Übergang bedeuten. Wenn Sie also Zugang zu günstigeren Preisen für Umzugswagen oder Reinigungsmittel haben, bieten Sie diese Ihren Mietern an. Wenn Sie einen eigenen Umzugswagen haben, ist die kostenlose Nutzung eine noch bessere Option, um Ihre Mieter sanft aus dem Haus zu drängen.

Als Vermieter haben Sie vielleicht auch Verbindungen zu anderen Mietobjekten in der Gegend. Sagen Sie Ihren Mietern, dass Sie ihnen helfen können, eine neue Wohnung zu finden. Vielleicht geben Sie ihnen sogar Visitenkarten und Telefonnummern von anderen Hausverwaltern und Vermietern in der Gegend, die eine vergleichbare Preisklasse haben. Wenn Sie Ihren Mietern mit dieser positiven, hilfsbereiten Einstellung begegnen, werden sie sich bei dem Gedanken, die Wohnung zu verlassen, wohler fühlen. Infolgedessen sind sie vielleicht sogar eher bereit, den Prozess zu beschleunigen.

Angemessene Kommunikation

Manchmal ist der direkteste Weg der beste, und Sie können die Mieter einfach bitten, auszuziehen. Die meisten Menschen gehen Konflikten gerne aus dem Weg, vor allem, wenn es darum geht, einen guten Kredit zu behalten. Deshalb kann eine ruhige (aber entschiedene) Erklärung der Situation zu positiven Ergebnissen führen. Wenn es für den Mieter keine Möglichkeit gibt, zu bleiben, weil sein Verhalten inakzeptabel ist, oder wenn mildernde Umstände vorliegen, auf die Sie keinen Einfluss haben (z. B. Renovierung des Gebäudes, Wechsel des Eigentümers usw.), ist eine gründliche Erklärung entscheidend. Am wichtigsten ist, dass Sie keine Zweifel daran aufkommen lassen, warum der Mieter gehen muss.

Wenn die Situation flexibler ist – z. B. bei Mietrückständen oder Verstößen gegen die Mietvertragsrichtlinien – gibt es vielleicht eine Möglichkeit, mit dem Mieter eine neue Vereinbarung zu treffen, die die Situation völlig verändert. Versuchen Sie, mit ihm zu sprechen, um seine Situation besser zu verstehen. Wenn Sie auf diese Weise feststellen, dass der Mieter in Zukunft wieder zahlen oder ein Problem lösen kann, ist es möglicherweise eine bessere Alternative zur Zwangsräumung, ihn zu behalten. Denken Sie daran, dass es äußerst wichtig ist, jederzeit für offene Kommunikationskanäle zwischen Ihnen und Ihren Mietern zu sorgen. Sagen Sie ihnen im Voraus alles, was sie wissen müssen, und erinnern Sie sie gelegentlich an ihre Pflichten. Auf diese Weise verhindern Sie, dass die Mieter ihren Teil der Abmachung nicht einhalten.

Vermeiden Sie diese Fehler, wenn Sie versuchen, die Mieter zum Auszug zu bewegen

Wenn Sie verzweifelt versuchen, die Mieter aus Ihren Wohnungen zu vertreiben, können Sie auch extremere Maßnahmen in Betracht ziehen. Manche Vermieter machen den Fehler, dass sie versuchen, sich ihrer Mieter zu entledigen, ohne die Mietverträge zu respektieren. Andere greifen zu Selbsthilfe-Räumungsmethoden, bei denen sie eine Immobilie wieder in Besitz nehmen, ohne ein Räumungsverfahren einzuleiten. Vermeiden Sie die folgenden Methoden, um einen Mieter zu zwingen, Ihr Mietobjekt zu verlassen:

Beispiel für illegale Räumungen zur Selbsthilfe

• Ändern der Schlösser, während der Mieter noch in der Wohnung wohnt
• Entfernen des Eigentums des Mieters
• Nicht bezahlte Nebenkosten wie Wasser, Abstellen der Versorgung
• Bedrohungen jeglicher Art
• Direkte Aufforderung zum Verlassen der Wohnung

Vermieter Konsequenzen einer „Selbsthilfe“-Räumung

Wenn Sie eine der oben genannten Methoden anwenden, könnten Sie sich leicht in heißem Wasser wiederfinden. Ein Gerichtsverfahren ist das Letzte, womit sich ein Geschäftsmann auseinandersetzen sollte, und jede dieser Methoden könnte dazu führen, dass Ihr Mieter Sie zu Recht verklagt und Ihr Geschäft schädigt.

Jeder Staat hat Vorschriften, die alle Vermieter befolgen müssen, wenn sie einen Mieter aus ihrem Eigentum entfernen. Im Folgenden vergleichen wir vier verschiedene Bereiche, um die möglichen Konsequenzen aufzuzeigen, die Vermietern drohen, wenn sie das Gesetz in die eigenen Hände nehmen.

Folgen von Zwangsräumungen zur Selbsthilfe

• Maryland – Vermieter dürfen nicht zu Zwangsräumungen zur Selbsthilfe greifen. Das Gericht kann den Schadenersatz für den Mieter festlegen.
• Pennsylvania – Zwangsräumungen zur Selbsthilfe sind nicht zulässig. Die Gerichte können den Schadenersatz nach eigenem Ermessen festlegen.
• Washington DC – Ein Vermieter darf keine Zwangsräumungen zur Selbsthilfe durchführen. Die Gerichte sprechen sowohl tatsächlichen Schadenersatz als auch Strafschadenersatz zu.
• Virginia – Zwangsräumungen zur Selbsthilfe sind nicht nur illegal, sondern Vermieter müssen dem Mieter auch tatsächlichen Schadenersatz, Gerichtskosten und Anwaltsgebühren zahlen. Darüber hinaus erlauben es die Gesetze dem Mieter, in der Wohnung zu bleiben.

Abschluss

Wenn Sie sowohl Ihre Mieter als auch die Gesetze mit Respekt behandeln, muss die Anwendung alternativer Strategien für den Mieterwechsel kein kräftezehrender Prozess sein. Wenn Sie mit einem Mieter am Ende sind, sollten Sie die oben genannten Tipps berücksichtigen, bevor Sie den Räumungsprozess einleiten. Haben Sie schon andere Methoden ausprobiert, um eine Zwangsräumung zu vermeiden, und Ihr Mieter will immer noch nicht ausziehen? Dann ist eine gerichtliche Räumung vielleicht der letzte Ausweg. Wenn Sie sich bei dem Gedanken daran überfordert fühlen, sollten Sie ein erfahrenes Team wie die Bay Property Management Group beauftragen. Unsere sehr erfahrenen Mitarbeiter können sich um die Einreichung der Klage und die Räumung kümmern, während sie sich gleichzeitig um die Instandhaltung und die Wiedervermarktung Ihrer Immobilie kümmern, um einen qualifizierten neuen Mieter zu finden. Wir haben Niederlassungen in Washington DC, Baltimore und Philadelphia und bieten 24/7-Support für Hausverwaltungsdienste. Wenn Sie weitere Informationen wünschen, nehmen Sie noch heute Kontakt mit uns auf!