Die Finanzierung ist ein äußerst wichtiger Aspekt bei Immobilieninvestitionen. Tatsächlich hängt die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition in hohem Maße von Ihrer Fähigkeit ab, günstige Kreditbedingungen zu erhalten. Es versteht sich von selbst, dass eine gute Finanzierung nur dann möglich ist, wenn man mehrere Kennzahlen und Konzepte kennt, von denen das Beleihungsverhältnis das wichtigste ist. Was also ist der Beleihungsauslauf bei Immobilien? Wie berechnet man den Beleihungswert? Und was ist ein guter Beleihungsauslauf? Dieser Artikel geht diesen Fragen auf den Grund und erörtert alle Aspekte des Beleihungsauslaufs bei Immobilien.

Definition des Beleihungsauslaufs bei Immobilien

Der Beleihungsauslauf ist ein Bewertungsinstrument, mit dem das Risiko der Kreditvergabe beurteilt wird. Hypothekarkreditgeber verwenden ihn bei der Bearbeitung von Investitionskrediten für Immobilien. Ein hoher Beleihungsauslauf bei Immobilien bedeutet natürlich ein höheres Risiko aus Sicht des Kreditgebers. Infolgedessen sind diese Investitionskredite für den Kreditnehmer teurer und erfordern möglicherweise sogar den Abschluss einer Hypothekenversicherung. Hier sind die wichtigsten Auswirkungen des Beleihungsauslaufs bei Immobilien:

• Der Beleihungsauslauf kann ausschlaggebend dafür sein, ob eine Hypothek bewilligt wird oder nicht.
• Der Beleihungsauslauf bei Immobilien bestimmt die Höhe der Anzahlung, die Sie für das Renditeobjekt leisten müssen.
• Ein niedriger Beleihungsauslauf verschafft Ihnen Zugang zu den niedrigsten Hypothekenzinsen für Anlageobjekte, die der Kreditgeber anbietet.

Die Faktoren, die den Beleihungsauslauf bei Immobilien beeinflussen

Wie bei jeder Immobilienkennzahl wird auch der Beleihungsauslauf von mehreren Variablen beeinflusst. Schauen wir uns die beiden wichtigsten genauer an.

1- Die Anzahlung auf eine Investitionsimmobilie

Der wichtigste Faktor, der sich auf den Beleihungsauslauf auswirken kann, ist die Höhe der Anzahlung, die Sie zu leisten bereit sind. Je höher der Betrag ist, desto niedriger wird Ihr LTV sein. Die Auswirkungen einer hohen Anzahlung können gar nicht hoch genug eingeschätzt werden, da sie immer zu einer schnellen Kreditgenehmigung und niedrigen Zinssätzen führt. Außerdem müssen Sie keine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen.

Verwandt: Wie man Geld für eine Anzahlung für eine Anlageimmobilie spart

2- Der geschätzte Wert des Hauses

Die Bewertung des Hauses ist ein wesentlicher Bestandteil der Bestimmung des Verhältnisses von Kredit zu Wert. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um ein Verfahren, mit dem überprüft werden soll, inwieweit der Vertragspreis den Marktwert widerspiegelt. Die Bewertung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfordert eine vergleichende Analyse sowie die Betrachtung einer Vielzahl von Immobilienmarktbedingungen. In einigen Fällen kann der Gutachter sogar bestimmte Reparaturen empfehlen, bevor das Darlehen gewährt wird.

Verwandt: Was Sie über Hausbewertungen wissen müssen

Berechnung des Beleihungswerts bei Immobilien

Die Formel für den Beleihungswert ist recht einfach. Tatsächlich werden nur zwei Variablen verwendet: der Hypothekenbetrag (MA) und der geschätzte Hauswert (APV).

Beleihungsauslauf = MA/APV.

Das Ergebnis wird als Prozentsatz ausgedrückt, und je niedriger er ist, desto günstiger sind die Bedingungen für Immobilieninvestitionskredite.

Die Berechnung des Beleihungsauslaufs wird bei einer Vielzahl von Immobilieninvestitionen verwendet. Egal, ob es sich um den Kauf eines Mietobjekts oder die Refinanzierung einer bestehenden Hypothek handelt, der Kreditgeber wird immer strengere Bedingungen für eine Investition mit einem hohen Beleihungsauslauf festlegen.

Nun, da Sie mit dem Konzept des Beleihungsauslaufs bei Immobilien vertraut sind, lassen Sie uns untersuchen, was einen guten Beleihungsauslauf ausmacht.

Was ist ein guter Beleihungsauslauf?

Die allgemeine Regel für den Beleihungsauslauf lautet, dass niedriger besser ist. Das ideale Verhältnis hängt jedoch von der Art des Darlehens ab, das Sie beantragen. Hier sind die Mindestanforderungen an den Beleihungsauslauf für jede Darlehensart.

1- Konventionelle Darlehen

Dies sind die gängigsten Darlehensarten für Immobilieninvestitionen. Für die meisten Hypothekarkreditgeber liegt das ideale Verhältnis zwischen Beleihungswert und Immobilienwert bei 80 %. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die meisten konventionellen Darlehen eine Anzahlung von etwa 20 % erfordern.

2- FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sind Hypotheken, die von der Federal Housing Authority unterstützt werden. Im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen bieten diese staatlich versicherten Hypotheken Immobilieninvestoren mehr Spielraum. So können Sie beispielsweise einen Kredit mit einem Beleihungsausmaß von bis zu 96,5 % bewilligt bekommen. Voraussetzung dafür ist jedoch eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 Punkten.

Zugeordnet: Can You Use FHA Loan for Investment Property Financing?

3- VA-Darlehen

VA-Darlehen sind spezielle Hypotheken, die ausschließlich für Service-Mitglieder, pensionierte Service-Mitglieder und einige überlebende militärische Ehegatten zur Verfügung stehen. Da für diese Darlehen keine Anzahlung erforderlich ist, können Sie sich mit einem LTV von 100 % qualifizieren. Allerdings müssen Sie immer noch einige Kriterien erfüllen, die sich auf das Einkommen und den militärischen Status beziehen.

4- Hypothekenrefinanzierung

Die LTV-Anforderungen für die Refinanzierung variieren je nachdem, mit welchem Kreditgeber der Immobilieninvestor zusammenarbeitet. Bei der Refinanzierung einer Hypothek durch die FHA gibt es zum Beispiel keine Beleihungsgrenzen. Bei einer Refinanzierung über das Home Affordable Refinance Program (HARP) hingegen gelten die gleichen Mindestanforderungen von 80 % wie bei konventionellen Krediten.

Weitere Variablen, die bei der Beantragung eines Darlehens zu beachten sind

Das Beleihungsausmaß ist zwar sehr wichtig, aber nicht die einzige Variable, die bei der Sicherung einer Hypothek ins Spiel kommt. Sie müssen auch sicherstellen, dass Ihre anderen finanziellen Aspekte in Ordnung sind. Zu den Faktoren, die Kreditgeber bei der Bearbeitung Ihres Darlehensantrags berücksichtigen, gehören das Einkommen, die Kreditwürdigkeit, der berufliche Werdegang und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen.

Das Fazit

Da der Beleihungsauslauf von Hypothekenanbietern als führendes Instrument zur Risikobewertung verwendet wird, sollte ein niedriger Beleihungsauslauf das Ziel jedes Immobilieninvestors sein. Beginnen Sie mit dem Sparen für eine Anzahlung und bringen Sie Ihre Finanzen in Ordnung, um die Kriterien Ihres Kreditgebers zu erfüllen und die bestmöglichen Darlehenskonditionen zu erhalten.

In der Zwischenzeit können Sie den Property Finder von Mashvisor nutzen, um einige der profitabelsten Investitionsobjekte zu finden, die zum Verkauf stehen! Klicken Sie hier, um mehr über dieses Produkt zu erfahren.

Um mit der Suche und Analyse der besten Anlageimmobilien in der Stadt und Nachbarschaft Ihrer Wahl zu beginnen, klicken Sie hier.