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Um einen Mieter zu räumen, der gegen die Bestimmungen des Mietvertrags verstoßen hat, z. B. weil er weiterhin in den Räumlichkeiten wohnt, ohne die Miete zu zahlen, muss der Vermieter ein genaues gesetzliches Verfahren einhalten. Die Einzelheiten variieren von Staat zu Staat, aber im Allgemeinen verlangen alle Gesetze:

• einen rechtlichen Grund für die Räumung
• eine Mitteilung an den Mieter
• eine Verhandlung vor einem Richter
• einen Räumungsbefehl
• den Auszug des Mieters

eine Räumungsaufforderung

Typischerweise, verlangen die Gesetze eine 3- bis 10-tägige schriftliche Ankündigung an den Mieter, dass der Vermieter versucht, ihn zu räumen. Die Benachrichtigung kann als „Räumungsaufforderung“, „Kündigungsaufforderung“ oder anders bezeichnet werden. Einige Gesetze erlauben es dem Vermieter, den Mieter selbst zu benachrichtigen; andere verlangen, dass Vollzugspersonal, in der Regel ein Sheriff, dem Mieter die Benachrichtigung „zustellt“.

Wenn ein Hilfssheriff die Kündigung zustellen muss, fertigt der Gerichtsbeamte die Kündigung in der Regel gegen eine Gebühr an. Der Gerichtsschreiber schickt die Kündigung dann zur Zustellung an das Büro des Sheriffs. Der Sheriff kann die Kündigung entweder dem Mieter persönlich übergeben oder sie an der Tür der Mieteinheit anbringen.

Wenn die Kündigung zugestellt ist, hat der Mieter eine kurze Frist, um die überfällige Miete zu zahlen (falls dies das Problem ist) oder die Räumlichkeiten zu räumen. Wird einem Mieter beispielsweise an einem Montagmorgen eine 5-tägige Räumungsaufforderung zugestellt, muss er die fällige Miete zahlen oder die Räumlichkeiten bis Samstagmorgen räumen.

TIP: Feiertage und Wochenenden sind in der Frist für die Zahlung oder Räumung des Mieters enthalten. Im obigen Beispiel muss der Mieter an einem Samstag ausziehen. Obwohl der Samstag zum Wochenende gehört, zählt er dennoch als Tag in der Kündigungsfrist. Der Mieter kann den Samstag und den Sonntag nicht auslassen und bis Montag warten, um zu zahlen oder die Wohnung zu räumen.

TIP: Das Büro des Sheriffs stellt am Wochenende oder an Feiertagen keine Bescheide und andere rechtliche Dokumente zu. Wenn Sie Vermieter sind, sollten Sie bedenken, dass es zu Verzögerungen kommen kann, bis Ihr Mieter die Räumungsaufforderung während der Ferienzeit erhält.

Mein Vermieter hat mir eine 24-stündige Räumungsaufforderung zugestellt, und ich habe die überfällige Miete sofort bezahlt. Kann ich trotzdem aus meiner Wohnung vertrieben werden?

Nein. Sie haben genau das getan, was der Vermieter mit der Kündigung erreichen wollte – Sie haben die Miete bezahlt. Der Vermieter hat keine Grundlage für eine Zwangsräumung. Solange Sie die Miete zahlen und die anderen Bestimmungen des Mietvertrags einhalten, können Sie in Ihrer Wohnung bleiben, bis der Mietvertrag endet.

Der Vermieter hat meiner jugendlichen Tochter die Wohnung gekündigt. Ist diese gültig?

Ja, in einigen Fällen. Das Gesetz erlaubt es, anderen Bewohnern der Wohnung zu kündigen, wenn sie ein bestimmtes Alter haben. Informieren Sie sich über die in Ihrem Bundesstaat geltenden Gesetze für Räumungsklagen. In Texas zum Beispiel, wenn Ihre Tochter unter 16 Jahre alt war, wurde die Räumungsmitteilung des Vermieters nicht ordnungsgemäß an Sie weitergegeben.

Das Gesetz in meinem Staat gibt Mietern 3 Tage Zeit, um die Wohnung zu räumen, aber mein Vermieter hat mir eine 24-stündige Räumungsmitteilung gegeben. Ist das rechtens?

Wenn Ihr Mietvertrag ausdrücklich nur eine 24-stündige Kündigungsfrist vorsieht, gilt in einigen Ländern das staatliche Recht nicht. Gemäß dem Mietvertrag handelt der Vermieter rechtmäßig, und Sie haben 24 Stunden Zeit, um die Räumlichkeiten zu räumen oder das Problem zu beheben, das die Kündigung ausgelöst hat.

Ich habe meine Mieterin aufgefordert, die Wohnung zu räumen, aber sie hat sie nicht verlassen. Sie müssen eine Räumungsklage einreichen und einen Gerichtsbeschluss erwirken, der den Mieter zum Verlassen der Wohnung verpflichtet.

TIP: Wenn Ihr Mietvertrag Ihnen ein Vermieterpfandrecht einräumt, müssen Sie nicht vor Gericht gehen, um die Sachen des Mieters zu entfernen.

Ich habe eine Aufforderung zur Räumung erhalten. Muss ich innerhalb der Frist ausziehen?

Nein. Ihr Vermieter muss eine gerichtliche Anordnung einholen. Solange er die Verfügung nicht hat, kann er Sie oder Ihr Eigentum nicht gewaltsam aus der Wohnung entfernen (es sei denn, er hat ein Vermieterpfandrecht).

Klage einreichen

Wenn der Vermieter dem Mieter eine Räumungsaufforderung gegeben hat oder die Aufforderung zugestellt wurde und die Frist verstreicht, ohne dass der Mieter die überfällige Miete zahlt oder die Wohnung verlässt, wird der Vermieter eine Klage einreichen, um den Mieter zu vertreiben. Die Klage kann als „Räumungsklage“, „Zwangsvollstreckungsklage“ oder „Enteignungsklage“ bezeichnet werden. Bei einer solchen Klage beantragt der Vermieter eine gerichtliche Anordnung, die es ihm erlaubt, den Mieter, die Bewohner und alle ihnen gehörenden Gegenstände, die sich in den Räumlichkeiten befinden, zu entfernen

Wenn die Klage eingereicht wird, muss der Mieter über die Einreichung informiert werden. Dies geschieht durch Zustellung einer Kopie. Der Mieter hat das Recht, auf die Klage des Vermieters zu reagieren oder zu „antworten“. Die Frist für eine Antwort (das so genannte „Antwortdatum“) beginnt zu laufen, sobald der Mieter zugestellt wurde. In der Regel ist die Antwortfrist kurz – etwa 10 Tage.

Frist für die Antwort des Mieters

Die Antwort des Mieters muss schriftlich erfolgen und innerhalb der Frist eingereicht werden, sonst verliert er automatisch den Fall. Sobald der Mieter seine Antwort eingereicht hat, setzt das Gericht einen Verhandlungstermin für die Räumungsklage fest. Der Mieter muss vom Gericht über Datum und Uhrzeit der Verhandlung informiert werden. Er hat das Recht, vor Gericht zu erscheinen und zu begründen, warum er nicht zwangsgeräumt werden sollte.

TIP: Rufen Sie den Gerichtsbeamten an und fragen Sie, ob es Formulare für die Beantwortung einer Räumungsklage gibt.

TIP: Das Antwortdatum des Mieters (die Frist für die Beantwortung der Klage) kann auch das Datum sein, an dem der Richter den Fall verhandeln will. Wenn Ihnen eine Räumungsklage oder eine Klage auf gewaltsames Eindringen und Festhalten zugestellt wurde, rufen Sie den Gerichtsbeamten an und fragen Sie, ob der Richter den Fall am Antworttag verhandeln wird. Wenn die Antwort „nein“ lautet, müssen Sie sich nur darum kümmern, dem Gericht bis zum Antworttermin eine schriftliche Antwort zukommen zu lassen. Wenn der Richter den Fall verhandeln wird, müssen Sie darauf vorbereitet sein, sich gegen die Behauptung des Vermieters zu verteidigen, dass er berechtigt ist, Sie zu räumen.

Die Antwort sollte eine Erklärung enthalten, dass der Mieter „alle in der Klage dargelegten Ansprüche bestreitet“. Außerdem kann eine Widerklage gegen den Vermieter beigefügt werden. Eine Gegenforderung ist eine Behauptung, dass der Vermieter dem Mieter einen Geldbetrag schuldet. In der Regel bezieht sich die Gegenforderung des Mieters auf Reparaturkosten, die der Vermieter nicht übernommen hat. Wenn z. B. die Toilette nicht spülte und der Mieter gezwungen war, einen Klempner zu rufen, kann der Mieter die Kosten für den Klempner einklagen.

TIP: Sie werden mit Ihrer Widerklage auf Reparaturkosten nur dann gewinnen, wenn der Vermieter wusste, dass er die Reparaturen durchführen musste und sich weigerte. Bei einem Prozess müssen Sie beweisen, dass Sie den Vermieter benachrichtigt haben, und zwar in Form einer schriftlichen Aufforderung oder eines Zeugen, der bezeugen kann, dass der Vermieter von dem Problem wusste.

Ich habe eine Klage auf Zwangsräumung erhalten. Ist es zu spät, sich mit dem Vermieter zu einigen?

Nein. Sie können sich jederzeit einigen, bevor die Richterin ihr endgültiges Urteil fällt, sogar während der Verhandlung selbst.

TIPP: Wenn Sie sich mit dem Vermieter geeinigt haben, bevor die Antwort fällig war, können Sie eine Antwort einreichen, in der Sie die Ansprüche in der Klage bestreiten. Fügen Sie nach dem Bestreiten der Ansprüche eine Beschreibung der Einigung bei. Zum Beispiel: „Der Vermieter und ich haben uns geeinigt, diesen Fall beizulegen, und ein Prozess ist nicht notwendig. Bitten Sie dann das Gericht, die Klage abzuweisen.

Brauche ich eine schriftliche Vergleichsvereinbarung, wenn mein Vermieter und ich die Räumungsklage beigelegt haben?

Ja, sonst haben Sie keinen Beweis für Ihre Vereinbarung mit dem Vermieter. Außerdem kann der Vermieter jederzeit einen Verhandlungstermin beantragen, wenn das Gericht die Klage noch nicht abgewiesen hat.