Das Mietwachstum in Chicago hat sich während der Pandemie schlechter entwickelt als in anderen vergleichbaren Gateway-Städten, so eine Studie von RED Capital.

Mehrfamilienhaus-Investoren ziehen es vor, ihr Kapital in den Hauptmärkten zu konzentrieren. Obwohl die Preise hoch und die Kapitalisierungsraten niedrig sind, bieten die Gateway-Städte Private Equity und institutionellen Käufern die jungen, wohlhabenden Mieter, die wirtschaftliche Diversifizierung, das tiefe Tal der Leistungsdaten und die Liquidität des Immobilienmarktes, die in kleineren Städten nicht zu finden sind. Gateway Cities bieten diese Vorteile… bis sie es nicht mehr tun.

Die pandemische Rezession hat die übliche Sichtweise auf den Kopf gestellt. Zumindest im Moment fliehen die Mieter vor den hohen Kosten und den vermeintlichen Gefahren des dichten städtischen Lebens in die relative Sicherheit und die größeren Grundrisse, die sie in den Vororten und in einigen Fällen in sekundären und tertiären Märkten finden.

Die Auswirkungen auf die Immobilienleistung sind erheblich. In den modernen städtischen Mittel- und Hochhäusern, die von großen Portfolio-Investoren bevorzugt werden, sind die Belegung und die Mieten erheblich zurückgegangen, was in vielen Gebäuden in Los Angeles, New York und San Francisco zu einer Verringerung des voraussichtlichen Nettobetriebsergebnisses um 15 Prozent oder mehr führt.

Die Bestimmung des fairen Vermögenswerts ist unter diesen Umständen fast unmöglich. Käufer könnten immer noch bereit sein, zu Preisen zu bieten, die zu Anfangsrenditen von weit unter 4 Prozent führen, aber nur bei konservativ gezeichneten NOI-Werten, die eine längere Periode der Leistungsschwäche ausschließen. Nur wenige Eigentümer sind bereit, die daraus resultierende Wertminderung zu realisieren, und die Verkäufe sind entsprechend rückläufig. Im dritten Quartal sank das Volumen in Los Angeles um 70 Prozent, in New York um 75 Prozent und in San Francisco um 67 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Beteiligung von institutionellen, Private-Equity- und REIT-Käufern ging noch stärker zurück und sank in jedem Markt um 80 Prozent oder mehr. So viel zur Liquidität des Immobilienmarktes.

Dies wirft die Frage auf, ob Investoren die Eigenschaften des Primärmarktes, die sie suchen, mit einem geringeren NOI-Risiko in den besser vorhersehbaren Märkten des Mittleren Westens finden können. Chicagos nahezu primärer Marktstatus macht es zum natürlichen Testfall für diese These.

Das NOI-Wachstum von Mehrfamilienhäusern in Chicago liegt historisch gesehen im Mittelfeld der Metropolen. Die RED Research Group berechnet (unter Verwendung der vierteljährlichen Durchschnittsmiete, Belegung und Kostendaten von Reis), dass der NOI von Wohnungen in Chicago seit 1999 um 2,2 Prozent pro Jahr gestiegen ist, was unter den 50 am aktivsten gehandelten Metropolen des Landes den 34. In der Tat war das Wachstum in der Second City schneller als in nur einem der Hauptmärkte – New York (1,7 %). Das jährliche NOI-Wachstum in den anderen Primärmärkten lag zwischen 2,5 Prozent (Boston) und 4,1 Prozent (Seattle).

Hat die größere Renditestabilität (und damit das geringere Risiko) die Chicagoer Investoren für das langsamere NOI-Wachstum entschädigt? Die Antwort lautet ja, aber nur bis zu einem gewissen Grad. In Bezug auf die Standardabweichung der vierteljährlichen NOI-Wachstumsraten, die wir als Näherungswert für die Volatilität des NOI-Wachstums verwenden, rangierte Chicago unter den 50 Vergleichsstädten an 14. Stelle und lag damit hinter Boston, Washington D.C. und Seattle unter den Primärmärkten.

Langfristige Kennzahlen deuten nicht darauf hin, dass Chicago einen besonders sicheren Hafen im Sturm der Rezession darstellt, aber wie sieht es mit der jüngsten Performance aus? Um diese Theorie zu überprüfen, haben wir die von Februar bis August 2020 gemeldeten Veränderungen der Bruttomieteinnahmen für städtische Mittel- und Hochhäuser, die seit 2010 in den Hauptmärkten und in Chicago errichtet wurden, anhand von Yardi-Daten auf Objektebene untersucht.

Die Analyse bestätigte, dass Infill-Flächen in San Francisco und New York zu kämpfen haben. Die jeweiligen monatlichen einheitengewichteten durchschnittlichen GRR sanken um 10,1 und 12,4 Prozent und damit deutlich stärker als der durchschnittliche Rückgang von 3,9 Prozent, der in den anderen Hauptmärkten verzeichnet wurde. Seattle war der positive Ausreißer in der Gruppe und verzeichnete einen vergleichbaren Rückgang von nur 1,6 Prozent.

Die Daten zeigen, dass Chicago sich in diesem Zyklus nicht als besonders sicherer Hafen erwiesen hat. Die vergleichbare GRR sank in einer Gruppe von 62 mittleren und hohen Gebäuden in Chicago um 6,2 Prozent (-7,6 Prozent im Loop), was schlechter ist als der Durchschnitt des Primärmarktes von -5,6 Prozent und in etwa den Ergebnissen der East Bay und San Diego entspricht.

Stattdessen zeigte sich die Miet- und Belegungsresistenz während der Rezession 2020 an einigen überraschenden Orten. Wie bereits erwähnt, hat Seattle bisher die beständigste Leistung gezeigt, ungeachtet der Tatsache, dass es die erste Metropolregion war, die die Auswirkungen der Pandemie zu spüren bekam, und der in diesem Jahr eine Welle sozialer Unruhen nicht fremd war. Auch die Immobilienerträge in Miami (-3,3 %) und Orange County (-3,8 %) hielten sich relativ gut, obwohl diese Ballungsräume stark von der schwer getroffenen Freizeit- und Unterhaltungsindustrie abhängig sind, in der ein Wechsel zur Arbeit von zu Hause aus unpraktisch ist.

Das bisherige Verhalten der Mieter in dieser Rezession deutet darauf hin, dass renditeorientierte Käufer, um in der Zeit nach der Pandemie zu gedeihen, gezwungen sein könnten, ihre Investitionsparameter etwas zu erweitern und mehr Vermögenswerte in Vororten und auf Sekundärmärkten zu erwerben. Das Alter und die Erfahrungen mit der Pandemie veranlassen die mächtige Generation der Millennials, ihre Prioritäten in Bezug auf Immobilien neu zu bewerten. Vielleicht müssen die Anleger ihre Anlagepräferenzen entsprechend anpassen.

– Daniel J. Hogan ist Managing Director für Forschung bei ORIX Real Estate Capital. RED Mortgage Capital, ein Geschäftsbereich von ORIX Real Estate Capital LLC, ist ein Inhaltspartner von REBusinessOnline. Die hier geäußerten Ansichten sind die des Autors und spiegeln nicht unbedingt die Ansichten der RED Capital Group oder der Kollegen des Autors bei RED wider. Für weitere Analysen von RED Capital Group, klicken Sie hier.

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