Was sind die Rechte eines Mieters, wenn die Klimaanlage kaputt geht?
Wenn die Klimaanlage in Ihrer Wohnung mitten im Sommer den Geist aufgibt, wollen Sie sie wahrscheinlich gestern repariert haben! Ein paar schlaflose, schweißtreibende Nächte werden Ihrer Stimmung bei den Verhandlungen mit der Hausverwaltung keinen Abbruch tun; bevor Sie jedoch völlig die Fassung verlieren, sollten Sie Ihre Rechte kennen. Ist die Klimaanlage eine Annehmlichkeit oder eine Notwendigkeit? Können Sie sie selbst reparieren und die Kosten von Ihrer Miete abziehen? An wen können Sie sich wenden, wenn der Vermieter einfach nicht reagiert?
Das Mietrecht im Jahr 2020 ist sehr komplex. Um eine der oben genannten Fragen zu beantworten, müssen Sie sich auf kompliziertes juristisches Terrain begeben. Die folgenden Informationen vermitteln ein grundlegendes Verständnis dessen, was auf dem Spiel steht, und weisen Ihnen die richtige Richtung.
Welche Rechte haben Sie, wenn es um Heizung und Klimaanlage geht?
Auch wenn Hitzewellen nicht so dramatisch in den Schlagzeilen erscheinen wie Erdbeben oder Wirbelstürme, kann extreme Hitze gefährlich sein. Die National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) berichtete, dass 108 Amerikaner im Jahr 2018 an hitzebedingten Erkrankungen starben, gegenüber 94 im Jahr 2016 und 45 im Jahr 2015.
Im Jahr 1995 stiegen die Temperaturen in Chicago so stark an, dass schätzungsweise 700 Stadtbewohner während einer Woche im Juli starben. In jüngerer Zeit berichtete das Earth Policy Institute, dass im Sommer 2003 mehr als 52.000 Europäer bei „einer der tödlichsten Klimakatastrophen in der westlichen Geschichte“ starben.
Dennoch sagt Mieteranwalt Steven R. Kellman vom Tenants Legal Center in San Diego: „Eine funktionierende Klimaanlage wird in der Regel als Annehmlichkeit betrachtet und nicht als Voraussetzung für bewohnbare Wohnverhältnisse. In Houston, wo die Sommer extrem heiß und feucht sind, sagt Andy Teas, Vizepräsident für öffentliche Angelegenheiten bei der Houston Apartment Association, einem Handelsverband, der Immobilieneigentümer, Verwaltungsgesellschaften, Bauträger und andere Fachleute in der Mietwohnungsbranche vertritt, dass „praktisch 100 Prozent“ der Wohnungen mit einer zentralen Klimaanlage ausgestattet sind.
Außerdem sagt er: „Defekte Klimaanlagen sind das größte Wartungsproblem, das wir im Sommer sehen.“
Teas weist auch darauf hin, dass die veränderten Energierichtlinien des Bundes die Reparatur von Klimaanlagen schwieriger machen als früher. „Man kann nicht einfach nur ein Teil austauschen oder etwas Freon hineinspritzen“, sagt er. Heutzutage ist es häufiger der Fall, dass die neueren, effizienteren Teile einen Austausch des Kompressors oder andere größere Veränderungen erfordern, um das gesamte System aufzurüsten.
Teas sagt, dass in Texas die Verantwortung eines Vermieters darin besteht, jeden Zustand zu „reparieren oder zu beheben“, der „die physische Gesundheit und Sicherheit eines gewöhnlichen Mieters wesentlich beeinträchtigt“
„Einige Richter“, mutmaßt Teas, „werden entscheiden, dass eine Klimaanlage im August definitiv die Gesundheit und Sicherheit eines Bewohners beeinträchtigt.
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Landlord/Tenant Law
Die Beziehung zwischen einem Vermieter und einem Mieter wird durch den Staat geregelt, in dem Sie leben. Daher ist jeder Staat ein wenig – oder auch erheblich – anders. Wie bei Scheidungen und Autounfällen sollten Sie nicht davon ausgehen, dass das, was in einem Staat gilt, auch in einem anderen gilt. Informieren Sie sich über die Fakten.
Die Verbraucherschutzabteilungen vieler Landesregierungen bieten einige benutzerfreundliche Informationen über das Mietrecht. Eine Suche nach Vermieter-Mieter-Recht auf der Homepage einer Landesregierung führt in der Regel zu einigen hilfreichen Informationen. Auch die Suche nach Mieterrechten + in einer allgemeinen Suchmaschine wie Google führt zu relevanten Informationen. Schließlich bietet das US Department of Housing and Urban Development eine interessante Liste von Ressourcen nach Bundesstaaten an.
Neben den bundesstaatlichen Gesetzen können die Städte die Mietpraktiken durch kommunale Verordnungen regeln. Im Bundesstaat Wisconsin beispielsweise wird die Vermieter-Mieter-Praxis durch mehrere verschiedene Verwaltungsvorschriften geregelt. Wisconsin insgesamt hat keine große Mieterbevölkerung, aber in der Stadt Madison, wo die Mehrheit der Einwohner Mieter sind (US Census, 2000), gibt es eine Reihe zusätzlicher Vorschriften, die die Rechte der Mieter stärken. In Madison zahlen Vermieter Zinsen auf eine Kaution; in Oshkosh verbleiben alle Zinserträge beim Vermieter.
Trotz der Unterschiede im Detail fallen die Pflichten eines Vermieters in den meisten Bundesstaaten unter die „Garantie der stillschweigenden Bewohnbarkeit“. Bewohnbarkeit bedeutet im Allgemeinen „Bedingungen, die zum Wohnen geeignet sind“, aber Bill Deegan, Executive Director von Renter Nation, sagt: „Es gibt wahrscheinlich keine nationale Standarddefinition dessen, was das bedeutet.“
Häufig wird eine bewohnbare Wohnung als eine beschrieben, die unter anderem heißes Wasser, Toiletten mit Wasserspülung, nicht undichte Dächer und Wände, Heizung, verschließbare Türen und einen Platz zum Entsorgen von Müll umfasst. Die Bewohnbarkeit basiert auf sicheren, hygienischen und geschützten Lebensbedingungen; sie bedeutet nicht, dass die Wohnung perfekt oder ästhetisch ansprechend ist. Und, wie Rechtsanwalt Kellman oben anmerkte, gehört eine Klimaanlage nicht dazu.
Ein Wort zu Mietverträgen
Ein Mietvertrag ist ein schriftliches Dokument, das die Bedingungen eines Mietvertrags festlegt. In einigen Bundesstaaten ist ein schriftlicher Mietvertrag gesetzlich vorgeschrieben, in anderen ist er fakultativ.
Anwalt Alberto M. Cardet praktiziert in Miami, Florida, wo Klimaanlagen ein „großes Thema“ sind. Er sagt, dass „die Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter sehr locker sind, bis etwas schief geht. Dann wird es zu einem „er-sagt-sie-sagt“-Streit. Infolgedessen, so Cardet, lebt und stirbt das Mietrecht an vielen Orten, auch in Florida, von der Frage der Benachrichtigung“, d. h. wann und wie haben Sie den Vermieter informiert, dass die Klimaanlage kaputt ist, und wie lange haben Sie gewartet, bis er sie repariert hat? In einem guten Mietvertrag werden die Verpflichtungen sowohl des Mieters als auch des Vermieters in solchen Fällen genau festgelegt.
Mieterorganisationen oder Studentengruppen haben oft Mustermietverträge zur Ansicht. Wenn Sie im Voraus wissen, was Sie in einem Mietvertrag zu erwarten haben, können Sie leichter verhandeln. Vergewissern Sie sich zumindest, dass der Mietvertrag vollständige Kontaktinformationen für den Vermieter und/oder die Verwaltungsgesellschaft enthält. Eine Handynummer allein ist nicht ausreichend. Vergewissern Sie sich, dass Sie eine Postanschrift und, wenn möglich, eine E-Mail-Adresse haben. Fragen Sie, ob es ein Büro gibt, das 24 Stunden am Tag Anrufe entgegennimmt. Wen rufen Sie mitten in der Nacht an?
Cardet empfiehlt zwei zusätzliche Dinge, die ein Mieter zu Beginn eines Mietvertrags tun kann, um die Wahrscheinlichkeit eines späteren Reparaturproblems zu verringern.
- Erstens kann der Mieter verlangen, dass alle wichtigen Geräte, einschließlich der Klimaanlage, von einem Wartungsfachmann überprüft werden. Auf diese Weise haben beide Parteien ein gemeinsames Verständnis über den Zustand der bereitgestellten Geräte. Falls bei der Inspektion ein Betriebsproblem oder ein Mangel an Wartung festgestellt wird, kann dies zu diesem Zeitpunkt behoben werden.
- Zweitens schlägt Cardet vor, dass der Mieter auf einem Vertrag mit einer Wartungsfirma für Reparaturen bestehen kann. Er sagt, dass eine Wartungsfirma zwar für den Vermieter teurer sein kann, es aber einfacher und schneller geht, „da eine dritte Partei beteiligt ist und es keinen Streit darüber gibt, wie die Klimaanlage kaputt gegangen ist, ob es ein Versäumnis des Vermieters war oder ein Missbrauch durch den Mieter.“
Anwalt Kellman sagt, dass er Leuten, die einen Mietvertrag unterschreiben, rät, „einen Schritt zurückzutreten“ und darüber nachzudenken, was in einer Wohnsituation am wichtigsten ist. Das ist bei jedem anders, sagt er. Wenn Sie also wissen, dass Sie hitzeempfindlich sind und ohne Klimaanlage sehr unruhig werden, sollten Sie das im Mietvertrag festhalten: „
„Wenn ein Vermieter nicht bereit ist, etwas schriftlich festzuhalten, das für Sie wichtig ist“, schlägt Kellman vor, „ist das ein Warnsignal. Ein guter Vermieter“, sagt er, „kann wichtiger sein als eine gute Immobilie.“
Insbesondere zur Klimaanlage sagt Kellman: „Wenn die Klimaanlage zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war, ist sie auch ohne Mietvertrag genauso enthalten wie ein Kühlschrank oder ein Herd.“ Ein Mietvertrag könnte jedoch die Klimaanlage von der Wartung oder Reparatur ausschließen, so dass sie während des Mietverhältnisses ausfallen könnte und der Vermieter sie nicht reparieren muss.“
In der Hitze der Krise
Was kann ein Mieter also tun?
Sie sind bestimmt nicht der erste, der Probleme mit seinem Vermieter hat, und Sie sind nicht allein. In den meisten Großstädten gibt es eine Mietervereinigung, eine gemeinnützige Organisation, die Mietern hilft. In New York City gibt es zum Beispiel mindestens drei: die East Side Tenants Coalition, die West Side Tenants Association und den stadtweiten Metropolitan Council on Housing.
Mietergruppen bieten eine Vielzahl von Dienstleistungen an, darunter Informationen durch Veröffentlichungen und Programme, Hilfe bei der Organisation von Mietern innerhalb eines Gebäudes, kostenlose oder kostengünstige Rechtsberatung und das Eintreten für die Rechte von Mietern durch eine gesetzgeberische Agenda.
Kellman rät dringend, dass kein Mieter gegen einen Vermieter vorgehen sollte, ohne sich vorher rechtlich beraten zu lassen. Für den Vermieter, der ein Geschäft betreibt, steht viel Geld auf dem Spiel, mahnt er. Der Mieter, dem es um sein Leben geht, mag vielleicht dazu neigen, einfach draufloszuklagen, aber das funktioniert laut Kellman selten. Der gesunde Menschenverstand oder etwas, das bei einem Freund funktioniert hat, oder etwas aus dem Internet kann in einem bestimmten Fall zutreffen oder auch nicht, und könnte sogar gegen die Interessen des Mieters arbeiten.
„Der größte Fehler, den ich sehe“, sagt Kellman, „sind Mieter, die böswillige Drohbriefe an Vermieter schicken, die das Gesetz und die wahren Rechtspositionen der Parteien falsch interpretieren.“ Diese Briefe landen immer vor Gericht, sagt Kellman, und lassen den Mieter unangemessen erscheinen. Wenn der Vermieter dann freundlich sagt, wie sehr er sich bemüht hat, mit dem Mieter zusammenzuarbeiten – der unkooperativ und unangemessen war -, ist die Position des Vermieters überzeugender.
Wie bereits erwähnt, bestimmen staatliche und örtliche Gesetze die spezifischen Schritte, die ein Mieter unternehmen kann, um einen Vermieter zu verfolgen, der nicht auf ein bekanntes Problem reagiert. In einigen Bundesstaaten ist es in Ordnung, die Miete einzubehalten oder die Mängel zu beheben, aber nur unter ganz bestimmten Bedingungen.
„Die Miete einzubehalten ist immer gefährlich für den Fall des Mieters. Man muss sicherstellen, dass man eine starke Position hat“, erklärt Kellman. „Sie würden ja auch kein Ruderboot testen, nachdem Sie es mitten auf dem See ausgesetzt haben, oder? Lassen Sie sich zuerst beraten.“
Trotz der unterschiedlichen Gesetze in den einzelnen Bundesstaaten gelten einige Praktiken für alle Konflikte zwischen Mieter und Vermieter.
- Konsultieren Sie Ihren Mietvertrag. Lesen Sie das Kleingedruckte noch einmal durch, um zu klären, wofür der Vermieter verantwortlich ist und wie Sie die Hausverwaltung über Probleme informieren sollen.
- Führen Sie ein Protokoll, das den Verlauf des Problems dokumentiert. Nach einer Weile werden Sie sich nicht mehr daran erinnern, an welchem Tag Sie zum ersten Mal angerufen haben oder ob Sie zum dritten oder vierten Mal eine Nachricht hinterlassen haben.
- Kommunizieren Sie so viel wie möglich in kurzen, höflichen Briefen. Senden Sie am besten Einschreiben und bewahren Sie die Empfangsbestätigung auf. Bewahren Sie Kopien aller Briefe auf, die Sie verschicken.
- Ziehen Sie immer einen Anwalt, einen Wohnberater oder einen Verbraucherschützer hinzu, bevor Sie gegen Ihren Vermieter vorgehen. Auch wenn es logisch erscheint, die Miete einzubehalten oder die Reparatur selbst vorzunehmen, kann dies unbeabsichtigt Ihrem Fall schaden und Ihre Rechte einschränken.
Ressourcen:
Die rechtlichen Anforderungen an Vermieter, wenn es um Ihre Heizung und Kühlung geht, können von Staat zu Staat variieren. In der nachstehenden Tabelle finden Sie Informationen zu den einzelnen Bundesländern, die Ihnen dabei helfen, die für Ihre Wohnsituation geltenden Regeln und Vorschriften genau zu bestimmen. Die Ressourcen umfassen:
- Hilfsmittel in mehreren Sprachen
- Hilfe beim Aufspüren von Rechtsquellen
- Einschließlich der Rechte und Pflichten von Mietern
- Einschließlich PDFs die bei Bedarf ausgedruckt und studiert werden können
| Alabama | Maine | Pennsylvania |
| Alaska | Maryland | Puerto Rico/U.S Virgin Islands |
| Arizona | Massachusetts | Rhode Island |
| Arkansas | Michigan | South Carolina |
| Kalifornien | Minnesota | South Dakota |
| Colorado | Mississippi | Tennessee |
| Connecticut | Missouri | Texas |
| Delaware | Montana | Utah |
| District of Columbia | Nebraska | Vermont |
| Florida | Nevada | Virginia |
| Georgia | New Hampshire | Washington |
| Hawaii | New Jersey | West Virginia |
| Idaho | New Mexico | Wisconsin |
| Illinois | New York | Wyoming |
| Indiana | North Carolina | |
| Iowa | North Dakota | |
| Kansas | Ohio | |
| Kentucky | Oklahoma | |
| Louisiana | Oregon |
Verantwortlichkeiten des Mieters
Auch wenn Ihr Vermieter teilweise oder größtenteils dafür verantwortlich ist, dass Ihre Heiz- und Kühlsysteme ordnungsgemäß funktionieren, können Sie einige Maßnahmen ergreifen, um die Wartung Ihrer HLK-Anlagen zu unterstützen. Pflegen Sie sowohl Ihre langfristige Beziehung zu Ihrem Vermieter als auch die langfristige Gesundheit Ihrer Systeme, indem Sie diese einfachen Schritte das ganze Jahr über befolgen:
Routinemäßig:
- Kaufen Sie einen hocheffizienten Filter
- Halten Sie HLK-Geräte frei von Ablagerungen, wie Gras und Laub
- Halten Sie einen Abstand von einem Meter um alle Seiten Ihres Geräts frei von natürlichem Wachstum oder Hindernissen
Monatlich/Saisonal
- Ersetzen Sie den Luftfilter alle 90 Tage oder weniger
- Überprüfen Sie die Kältemittelleitungen
- Im Sommer, Während des Sommers die Wasserzufuhr zum Luftbefeuchter des Ofens abschalten
- Im Herbst und als Vorbereitung auf den Winter die Wasserzufuhr wieder einschalten, nachdem der Filter des Luftbefeuchters des Ofens ausgetauscht wurde
Jährlich:
- Ersetzen Sie die Batterien in Ihrem Kohlenmonoxid-Detektor
- Vergewissern Sie sich, dass Ihr Außengerät für die Klimaanlage fest sitzt
- Verwenden Sie eine Bleichmittel-Wasser-Kombination, um den Kondensatabfluss der Klimaanlage zu reinigen
Sind Sie ein guter Mieter, können Sie sich und Ihrem Vermieter Zeit, Geld und Komfort sparen. Indem Sie sich um diese einfachen Wartungsvorschläge kümmern, können Sie dazu beitragen, dass Ihre Wohnung sicher und komfortabel bleibt, egal wie heiß oder kalt es draußen wird.
Wenn Sie jeden Tag, zu jeder Jahreszeit und jedes Jahr Ihren Teil dazu beitragen, zeigen Sie Ihrem Vermieter, dass Sie ein verantwortungsbewusster Mieter sind, der sich dafür einsetzt, dass Ihre Wohnung in gutem Zustand bleibt.
Der Aufbau einer Beziehung des gegenseitigen Respekts mit Ihrem Vermieter kann dazu beitragen, dass Ihr Vermieter sich auch an seinen Teil der Vereinbarung hält. Wenn ein Vermieter feststellt, dass Sie sich nicht um Ihr HLK-System kümmern oder Dinge tun, die Ihre Heizung und Kühlung beschädigen, könnten Sie mit einer Abmahnung und sogar mit der Räumung der Wohnung rechnen. Vermeiden Sie Konflikte mit Ihrem Vermieter, indem Sie die vernünftigen Routinelösungen durchführen, die dazu beitragen, dass Ihre Heizungs- und Kühlungssysteme langfristig effizient arbeiten.