Esther Fung
Juni 12, 2017 8:00 a.m.
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Als die Starwood Capital Group LLC das Fairlane Town Center im Jahr 2014 kaufte, hatte die Investmentfirma eine Menge Arbeit zu erledigen.
Das Einkaufszentrum in Dearborn, Mich, Das Einkaufszentrum in Dearborn, Michigan, war nur zu 72 % vermietet, und unter den leerstehenden Flächen befand sich ein ausgedehnter ehemaliger Ankerladen.
Ein zufälliger Anruf bei der Ford Motor Co. mit der Bitte, Werbung für das Einkaufszentrum zu verkaufen, erwies sich als Wendepunkt. Im April zog Ford mit seinem gesamten Ingenieur- und Einkaufspersonal in die Räume ein, die früher von der Kaufhauskette Lord & Taylor bewohnt wurden. Ford ist nun der größte Mieter des Einkaufszentrums mit einer Fläche von 240.000 Quadratmetern.
„Unsere Beziehung begann als gute Nachbarn“, sagte Michael Powers, Senior Vice President of Leasing bei Starwood. „Dann erfuhren wir, dass sie auf dem Markt für Büroflächen waren. Es war ein glücklicher Zufall.“
Da Einzelhändler immer schneller ihre Läden schließen, stehen Vermieter von Einkaufszentren wie Starwood Capital vor einer schwierigen Frage: Was tun mit all den leeren Flächen?
Die Lösungen sind vielfältig, haben aber alle ein gemeinsames Element: die Reduzierung oder sogar Eliminierung des Einzelhandels aus der Gleichung.
Einige Vermieter füllen leere Flächen mit Kirchen, gewinnorientierten Schulen und beliebigen Unternehmen, während sie einen langfristigen Plan ausarbeiten. Andere sehen ihre Zukunft in gemischt genutzten Immobilien, indem sie Einkaufszentren in Straßenzüge mit Restaurants, Büros und Wohnungen umwandeln. Und einige reißen die Immobilien ganz ab und verwandeln sie in Unterhaltungs- oder Industrieparks.
Der 10-Jahres-Pachtvertrag von Ford im Fairlane Town Center „brachte 1.800 bis 2.000 Beschäftigte auf unser Grundstück, Menschen mit einem Gehaltsscheck“, sagte Herr Powers. Das Einkaufszentrum, das immer noch von Macy’s, J.C. Penney und Sears verankert wird, ist derzeit zu 91 % vermietet, sagte er, und seine Lebensmittelanbieter machen tagsüber bessere Geschäfte als zuvor, da die Ford-Arbeiter zum Mittagessen kommen.
Ford mochte die Nähe des Einkaufszentrums zu seinem Hauptwerk in Dearborn, das in den nächsten 10 Jahren umgebaut wird, und seine weitläufigen Flächen.
„Wir haben keine Wände versetzt und nichts Wesentliches verändert“, sagte Dave Dubensky, Vorsitzender und Geschäftsführer von Ford Land, der Immobiliensparte des Unternehmens.
Durch die Bauwut in den 80er und 90er Jahren sind die USA mit Einkaufszentren übersättigt. Der wachsende Online-Verkauf und die sinkende Nachfrage nach Vollpreiswaren veranlassen die Einzelhändler, ihre Ladenflotten zu verkleinern und ihre Ressourcen auf E-Commerce-Plattformen zu verlagern.
Insgesamt haben die Einzelhändler von Januar bis zum 6. April dieses Jahres 2.880 Ladenschließungen angekündigt, mehr als doppelt so viele wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres, so die Credit Suisse . Für das gesamte Jahr rechnet die Investmentbank mit mehr als 8.600 Ladenschließungen. Analysten gehen davon aus, dass etwa 400 der rund 1.100 Einkaufszentren in den USA in den kommenden Jahren schließen werden.
Viele Eigentümer von Einkaufszentren versuchen, das Erlebnis zu beleben, indem sie mehr Gastronomie- und Unterhaltungsangebote einbringen und die traditionelle Mischung aus mittelmäßigen Food-Courts, Modegeschäften und Kaufhäusern meiden.
„Die Lust am Experimentieren ist da“, sagte Matthew Billerbeck, ein in Seattle ansässiger Senior Vice President der Design- und Architekturfirma CallisonRTKL. „
Eine Strategie besteht darin, geschlossene Einkaufszentren in Freiluftobjekte umzuwandeln, die von den Vermietern als „Lifestyle-Zentren“ bezeichnet werden, mit Wohnungen, Theatern, Lebensmittelgeschäften, Arztpraxen und anderen Annehmlichkeiten – und viel weniger Einzelhandel.
In Arlington, Va., baut der Vermieter Forest City Realty Trust die Ballston Common Mall um, indem er den Haupteingang abreißt, um einen Platz zu schaffen, zwei Drittel des Daches entfernt und mehr Fenster einbaut, um breitere Ausblicke auf Freiflächen zu schaffen. Die in Cleveland ansässige Immobiliengesellschaft baut außerdem 406 Wohnungen in Verbindung mit dem Einkaufszentrum.
„Wir stellen das Einkaufszentrum von innen nach außen um“, sagte Will Voegele, Senior Vice President bei Forest City Realty Trust. „Wir wollen kein Gebäude, das mit dem Rücken zur Straße steht.“
Das Unternehmen baut das ehemalige Macy’s-Möbelgeschäft auf der dritten Ebene des Einkaufszentrums in einen Treffpunkt für die Bewohner um, einschließlich Außenterrassen, Sitzgelegenheiten und Landschaftsgestaltung. Der Mietermix wird mehr gastronomische Angebote und zur Straße hin gelegene Einzelhandelsgeschäfte umfassen.
In der Staten Island Mall in New York City erweitert die GGP Inc. im Rahmen einer Expansion, die voraussichtlich im nächsten Herbst abgeschlossen sein wird, die Fläche um 235.000 Quadratmeter. Betreiber von Unterhaltungsgeschäften wie AMC-Kinos und Dave & Buster’s werden 54 % der Fläche beanspruchen, während Lebensmittelanbieter wie Shake Shack 20 % der Fläche für sich beanspruchen werden. Bekleidungsunternehmen wie Zara werden nur 17 % der Fläche beanspruchen.
Die verbleibende Fläche wird von Einrichtungs- und Körperpflegegeschäften sowie von anderen Unternehmen wie der Apple Bank eingenommen. Der Discounter Lidl wird dort demnächst eröffnen.
In den mehr als 130 Einkaufszentren, die GGP besitzt, nimmt Bekleidung die Hälfte des Portfolios nach Bruttomietfläche ein. Der Anteil von Lebensmitteln ist von 6 % auf 13 % gestiegen und wird bis 2025 voraussichtlich auf 20 % ansteigen, sagte GGP-Chef Sandeep Mathrani kürzlich in einer Telefonkonferenz. Bekleidung wird bis zum Herbst um weitere 10 % fallen und sich bei etwa 40 % stabilisieren, sagte er.
Manchmal kommen Entwickler zu dem Schluss, dass die einzige Möglichkeit, ein sterbendes Einkaufszentrum zu retten, darin besteht, es einzuebnen und neu zu beginnen.
Das City Center Einkaufszentrum in der Innenstadt von Columbus, Ohio, war ein Herzstück der Gemeinde, in dem in den 1990er Jahren Popbands wie Hanson auftraten.
Aber das 1.Aber das 25 Millionen Quadratmeter große Einkaufszentrum begann sich zu verschlechtern, als die Konkurrenz von Einkaufszentren wie der Mall at Tuttle Crossing, dem Easton Town Center und dem Polaris Fashion Place zunahm.
Die Hauptkaufhäuser des City Centers, Lazarus, Kaufmann’s und Jacobson’s, schlossen in den 2000er Jahren, und die Leerstandsrate stieg auf 75 %.
Die Stadt verklagte 2007 die Eigentümer des Einkaufszentrums und versuchte, sie zu vertreiben, indem sie ihnen vorwarf, das Anwesen zu vernachlässigen. Die Stadt kaufte die Immobilie in jenem Jahr in der Hoffnung, sie zu sanieren, schloss sie jedoch 2009.
„Wir haben uns 10 verschiedene Sanierungspläne angesehen“, sagte Guy Worley, Geschäftsführer und Präsident der Columbus Downtown Development Corp, einer gemeinnützigen Entwicklungsfirma. „
Deshalb hat die Stadt das Gebäude über einen Zeitraum von zwei Jahren „chirurgisch abgerissen“, um die Tiefgarage zu erhalten, die immer noch von den Arbeitern in der Innenstadt genutzt wurde. Im Jahr 2011 eröffnete Columbus Downtown an ihrer Stelle einen Park namens Columbus Commons, der über einen Aufführungsraum, zwei Cafés, ein Karussell und Boccia-Plätze verfügt.
Der Park hat die Entwicklung rund um seinen Umfang gefördert, hauptsächlich Büro- und Wohngebäude, und beherbergt jährlich mehr als 200 Veranstaltungen. Das Flaggschiff-Kaufhaus Lazarus, das mit dem Einkaufszentrum verbunden war, ist jetzt ein Bürogebäude.
In Anlehnung an die Parks und den High-Street-Einzelhandel in New York City will Columbus Downtown Restaurants und Kunstgalerien entlang der Straßen einen Block vom Park entfernt errichten, wobei die dem Park zugewandten Gebäude für Wohnzwecke genutzt werden sollen.
Es gibt zwar keine reinen Einzelhandelsimmobilienprojekte um Columbus Commons, aber es kommen einige Einzelhandelsgeschäfte hinzu, die „organischer sind, keine nationalen Einzelhändler“, fügte er hinzu.
„Der Einzelhandel kommt zurück“, sagte er, „aber er folgt dem Wohnungsbau.“