San Francisco Business Times

By Blanca Torres | April 12, 2009

Bay Area erschwinglicher Wohnraum angeschlagen

„Es ist ein echtes Chaos“, sagt Murtagh von EAH Housing. „

Monatelang hielten Bauträger für erschwinglichen Wohnraum die Baustellen am Laufen, während Bauträger für marktübliche Preise ihre Projekte aufgaben oder in Konkurs gingen. Das wird sich nun ändern, da die Oase für erschwingliche Bauträger versiegt.

Die Finanzierung erschwinglicher Bauten wird aus verschiedenen Quellen gespeist, z. B. aus staatlichen Mitteln, die gerade versiegen, und aus Steuergutschriften, die an Unternehmen verkauft werden, die sie nicht mehr benötigen.

„Dies wäre auch ohne die Rezession ein schreckliches Jahr gewesen“, sagte Mary Murtagh, Präsidentin von EAH Housing mit Sitz in San Rafael. „It’s a real mess. Es gibt so viele Möglichkeiten, Projekte zu verwirklichen … und wir können nichts tun. Wir treten alle auf der Stelle.“

EAH hat 12 Projekte in der Entwicklungspipeline, von denen die Hälfte in der Finanzierungslücke enden könnte.

Die meisten erschwinglichen Bauprojekte, die mit dem Bau begonnen haben, sind finanziert, aber die Bauträger befürchten nun, dass die fehlende Finanzierung Projekte, die in diesem Jahr mit dem Bau beginnen wollten, verzögern oder verhindern wird. Eine weitere Befürchtung ist, dass die Bauträger die zugesagten Mittel nicht rechtzeitig erhalten, um die Baudarlehen für die abgeschlossenen Projekte zurückzuzahlen.

Ann Gressani, Direktorin für Politik und Kommunikation bei der Non-Profit Housing Association of Northern California, sagte, dass ihre Gruppe von mindestens 20 Projekten in der Bay Area weiß, die an verschiedenen Punkten des Entwicklungsprozesses ins Stocken geraten sind.

Bauträger von erschwinglichem Wohnraum erlebten in den letzten Jahren einen Boom, nachdem die Kalifornier die staatlichen Propositionen 46 und 1C verabschiedet hatten, die zusammen 4,95 Milliarden Dollar zur Finanzierung von Programmen für erschwinglichen Wohnraum bereitstellten. Diese Maßnahmen laufen noch ein paar Jahre, aber kurzfristig hat eine Haushaltskrise dazu geführt, dass der Staat 1,8 Milliarden Dollar an Mitteln für 800 erschwingliche Projekte im ganzen Land eingefroren hat. Mehr als 100 davon befinden sich in fünf Bezirken der Bay Area.

Jennifer Sweeney, eine Sprecherin des kalifornischen Ministeriums für Wohnungsbau und kommunale Entwicklung, sagte, dass der Staat nach der Verabschiedung des Haushaltsplans erwartet, diese Mittel freizugeben, aber nicht festgelegt hat, wann.

Eine weitere Finanzierungsquelle sind die Zuschüsse der lokalen Sanierungsbehörden, aber diese Finanzierungsquelle ist in vielen Städten rückläufig.

Wirbel von den Banken

Die Bauträger erzielen beträchtliche Einnahmen durch den Verkauf von Steuergutschriften an Unternehmen, die diese zum Ausgleich ihrer Gewinne verwenden. Viele Käufer waren Banken, die nun keine Gewinne mehr ausgleichen können. Gleichzeitig schränken die Banken die Vergabe von Baudarlehen ein.

„Die Banken sind durch andere Bereiche ihres Geschäfts unter Druck geraten“, sagte Jim Francis, Senior Vice President of Community Development Finance bei der Union Bank of California. „Für die meisten größeren Banken war es sehr schwierig, neue Kredite für gewerbliche Immobilien zu vergeben, selbst in einem Bereich wie dem erschwinglichen Wohnungsbau, der dem Sturm bisher standgehalten hat.“

Die Union Bank hält 1 Milliarde Dollar an Investitionen in erschwinglichen Wohnraum und hat in den letzten 15 Jahren 2 Milliarden Dollar an Finanzierungen für diese Art von Projekten bereitgestellt. Sie ist eine der wenigen Geschäftsbanken, die noch Kredite vergeben.

„(Union Bank) ist in einer sehr starken Kapitalposition, und wir denken, dass (erschwingliche Entwicklung) ein sehr guter Ort ist, um Kapital einzusetzen,“ sagte er. „

‚Double whammy‘

Die Finanzprobleme verzögern bereits Projekte in der Pipeline, die eigentlich schon fertig sind, sagte Carol Galante, Präsidentin und CEO von Bridge Housing mit Sitz in San Francisco, die demnächst als stellvertretende Staatssekretärin in das US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung wechselt.

„Es ist immer ein Jonglieren mit der Vielfalt der Finanzierungsquellen und dem Zusammensetzen des Kuchens“, sagte Galante. „Dieser doppelte Schlag durch das Einfrieren der staatlichen Mittel und die Verwerfungen auf dem Markt für Steuerkapital sind zwei große Erdbeben für ein System, das ohnehin auf Kreativität angewiesen ist.“

Bridge hat neun Projekte im Bau, darunter in Oakland, Colma, Palo Alto und South San Francisco. Eines der Projekte in Oakland, das historische Sanierungsprojekt St. Joseph’s für Seniorenheime mit 80 Wohneinheiten, sollte am 1. Mai in Angriff genommen werden, ist aber nun für mindestens drei Monate auf Eis gelegt.

„Die Bank zögert, das Darlehen abzuschließen und mit dem Bau zu beginnen“, sagte Galante.

Das in Berkeley ansässige Unternehmen Resources for Community Development ist mitten im Bau von vier Projekten in Oakland, Pittsburg, Berkeley und Alameda, hat aber ein fünftes Projekt in Berkeley auf Eis gelegt, bis staatliche Mittel verfügbar sind.

Dan Sawiflak, der Geschäftsführer des Unternehmens, sagte, dass viele Bauunternehmer darauf warten, dass Gelder aus dem Konjunkturpaket und anderen Bundesfinanzierungsquellen zur Verfügung gestellt werden.

„Wir gehen davon aus, dass die Dinge länger dauern werden – das System ändert sich“, sagte Sawiflak.

„Es ist eine Art Tanz zwischen dem Vorantreiben der Dinge, damit sie schaufelfertig sind, und dem Warten, bis die Programme wirklich greifen.“

Die Ironie ist, dass mit den sinkenden Baukosten, den fallenden Grundstückspreisen und der steigenden Nachfrage nach erschwinglichen Einheiten viele Entwickler von erschwinglichen Wohnungen darauf bedacht sind, neue Projekte zu übernehmen.

„Die Tragödie ist, dass dies die beste Zeit ist, um erschwingliche Wohnungen zu bauen, die ich seit zwanzig Jahren gesehen habe“, sagte Murtagh.