Du er her: Information Center >> Udlejer og lejer >> Udsættelse >> Udsættelsesprocedure

For at kunne udsætte en lejer, der har overtrådt vilkårene i lejekontrakten, f.eks. ved fortsat at bo i lejemålet uden at betale husleje, skal udlejeren følge en præcis juridisk procedure. De nærmere detaljer varierer fra stat til stat, men generelt kræver alle love:

• et lovligt formål med udsættelse
• meddelelse til lejeren
• en retssag for en dommer
• en kendelse om udsættelse
• en rømning af lejeren

Meddelelse om at rømme

Typisk, kræver lovene mellem 3 og 10 dages skriftlig meddelelse til lejeren om, at udlejeren forsøger at sætte ham ud af huset. Meddelelsen kan kaldes “notice to vacate”, “notice to quit” eller en anden betegnelse. Nogle love giver udlejeren mulighed for selv at underrette lejeren, mens andre kræver, at politiet, som regel en sherifvagt, skal “forkyndes” for lejeren.

Hvis en stedfortræder skal forkyndes meddelelsen om fraflytning, udarbejder retssekretæren typisk meddelelsen mod et gebyr. Tjenestemanden sender derefter meddelelsen til sheriffens kontor med henblik på forkyndelse. Sheriffen kan enten give opsigelsen til lejeren personligt eller sætte den op på døren til lejemålet.

Når opsigelsen er forkyndt, har lejeren en kort frist til at betale den forfaldne husleje (hvis det er det, der er problemet) eller til at forlade lejemålet. Hvis en lejer f.eks. får en 5-dages opsigelse om at forlade lejemålet en mandag morgen, skal han betale den forfaldne leje eller forlade lejemålet senest lørdag morgen.

TIP: Helligdage og weekender er medregnet i lejerens tid til at betale eller rømme inden fristens udløb. I eksemplet ovenfor skal lejeren fraflytte på en lørdag. Selv om lørdag er en del af weekenden, tæller den stadig som en dag i opsigelsesfristen. Lejeren kan ikke springe lørdag og søndag over og vente til mandag med at betale eller rømme.

TIP: Sheriffens kontor forkyndes ikke meddelelser og andre juridiske papirer i weekender eller på helligdage. Hvis du er udlejer, skal du være opmærksom på, at der kan være en forsinkelse, før din lejer får opsigelsen om at rømme i ferieperioder.

Min udlejer gav mig en 24-timers opsigelse om at rømme, og jeg betalte straks den forfaldne husleje. Kan jeg stadig blive smidt ud af min lejlighed?

Nej. Du gjorde præcis det, som udlejeren ønskede at opnå ved at give dig opsigelsen – du betalte lejen. Udlejeren har intet grundlag for at foretage en udsættelse. Så længe du fortsat betaler huslejen og overholder de øvrige bestemmelser i lejekontrakten, kan du blive boende i din lejlighed, indtil lejekontrakten udløber.

Udlejer gav min teenagedatter en opsigelse om at rømme lejligheden. Er dette gyldigt?

Ja, i nogle tilfælde. Lovene tillader, at opsigelsen om at rømme lejligheden kan gives til andre beboere i lejligheden, hvis de har en vis alder. Du skal undersøge loven i din stat vedrørende rømningsmeddelelser. I Texas, for eksempel, hvis din datter var under 16 år gammel, er udlejers opsigelse om fraflytning ikke blevet givet korrekt til dig.

Loven i min stat giver lejere 3 dage til at rømme, men min udlejer har givet mig en 24-timers opsigelse om fraflytning. Er dette lovligt?

I nogle jurisdiktioner gælder lovgivningen i staten ikke, hvis din lejekontrakt udtrykkeligt kun fastsætter en 24-timers varsel. I henhold til lejekontrakten handler udlejeren lovligt, og du har 24 timer til at rømme lokalerne eller afhjælpe det problem, der gav anledning til opsigelsen.

Jeg har givet min lejer en opsigelse om at rømme lejligheden, men hun har ikke forladt den. Kan jeg skifte låsene og flytte hendes møbler og andre ejendele ud?

Nej. Du skal anlægge en sag om udsættelse og få en retskendelse, der kræver, at lejeren forlader lejligheden.

TIP: Hvis din lejekontrakt giver dig en udlejerpant, behøver du ikke at gå til retten for at flytte lejers ejendele ud.

Jeg har modtaget en opsigelse om at rømme lejemålet. Skal jeg flytte inden fristen?

Nej. Din udlejer skal indhente en kendelse fra retten. Indtil han har fået kendelsen, kan han ikke med magt fjerne dig eller dine ejendele (medmindre han har et udlejningspant) fra lejligheden.

Sagsanlæg

Når udlejeren har givet lejeren en meddelelse om at rømme lejeren, eller meddelelsen er blevet forkyndt, og fristen udløber, uden at lejeren har betalt den forfaldne husleje eller er flyttet, vil udlejeren anlægge sag for at smide lejeren ud. Retssagen kan kaldes en “rømningssag”, en “tvangsindtrængen og tilbageholdelsessag (FED)” eller en “ekspropriationssag”. I sådanne retssager anmoder udlejeren om en retskendelse, der giver ham mulighed for at fjerne lejeren, beboerne og eventuelle ejendele, der tilhører dem, og som befinder sig i lokalerne

Når retssagen er anlagt, skal lejeren underrettes om indgivelsen. Dette sker ved, at han får tilsendt en kopi. Lejeren har ret til at svare eller “besvare” udlejers sagsanlæg. Fristen for et svar (kaldet “svardatoen”) begynder at løbe, når lejeren er blevet forkyndt. Typisk er svarfristen kort – ca. 10 dage.

Lejerens svarfrist

Lejerens svar skal være skriftligt og indgivet inden fristens udløb, ellers taber han automatisk sagen. Når lejeren har indgivet sit svar, fastsætter retten en retsdato for udsættelsessagen. Lejeren skal af retten underrettes om tidspunktet og datoen for retssagen. Han har ret til at møde op for retten under retssagen og fremlægge en begrundelse for, hvorfor han ikke bør udsættes.

TIP: Ring til retssekretæren og spørg, om der findes formularer til besvarelse af en sag om udsættelse.

TIP: Lejerens svardato (fristen for at svare på retssagen) kan også være den dato, hvor dommeren planlægger at behandle sagen. Hvis du har fået tilsendt en sag om udsættelse eller tvangsindtrængen og tilbageholdelse, skal du ringe til retssekretæren og spørge, om dommeren vil behandle sagen på svardatoen. Hvis svaret er “nej”, behøver du kun at bekymre dig om at få et skriftligt svar til retten inden svardatoen. Hvis dommeren vil behandle sagen, skal du være forberedt på at forsvare dig mod udlejers påstand om, at han har ret til at smide dig ud.

Svaret bør indeholde en erklæring om, at lejeren “benægter alle de krav, der er anført i søgsmålet”. Desuden kan der medtages et modkrav mod udlejeren. Et modkrav er en påstand om, at udlejeren skylder lejeren et pengebeløb. Typisk drejer lejers modkrav sig om reparationsudgifter, som udlejeren har nægtet at dække. Hvis toilettet f.eks. ikke skyllede ud, og lejeren var tvunget til at tilkalde en blikkenslager, kan lejeren fremsætte et modkrav om dækning af udgifterne til blikkenslageren.

TIP: Du vil kun vinde på dine modkrav om reparationsudgifter, hvis udlejeren vidste, at han var nødt til at foretage reparationen, men nægtede at gøre det. Ved en retssag skal du have bevis for, at udlejeren er blevet underrettet i form af et skriftligt krav eller et vidne, der kan bevidne, at udlejeren kendte til problemet.

Jeg er blevet forkyndt med en retssag om udsættelse. Er det for sent at indgå forlig med udlejeren?

Nej. Du kan indgå forlig når som helst, inden dommeren træffer sin endelige afgørelse, selv under selve retssagen.

TIP: Hvis du og udlejeren er nået til enighed inden svarfristen, kan du fortsætte med at indgive et svar, hvori du afviser påstandene i retssagen. Når du har afvist kravene, skal du vedlægge en beskrivelse af forliget. For eksempel: “Udlejer og jeg er blevet enige om at indgå forlig i denne sag, og en retssag er ikke nødvendig.” Bed derefter retten om at afvise sagen.

Hvis min udlejer og jeg har indgået et forlig om udsættelsessagen, har jeg så brug for en skriftlig forligsaftale?

Ja, ellers har du intet bevis for din aftale med udlejeren. Hvis retten ikke har afvist retssagen, kan udlejeren desuden til enhver tid anmode om en dato for en retssag.