Sommetider kan du ikke undgå udsættelse: en eller flere af dine lejere skal ud. Helst hellere før end senere. At smide en lejer ud er en af de mere drænende oplevelser, du skal udholde som udlejer. Udsættelser tager tid og koster penge, men er der andre lovlige måder at få din ejendom tilbage på? Ja!

Det er forståeligt nok angstprovokerende at fortælle lejerne i ansigtet, at de skal flytte, men det kan være lige så nervepirrende at udstede en skriftlig rydningsmeddelelse. Heldigvis er der andre måder at få en lejer til at flytte ud på. Følg med nedenfor, når vi undersøger dine rettigheder som udlejer og nogle alternative metoder til at få lejerne til at flytte uden udsættelse.

Legal vs. ulovlige grunde til at fjerne en lejer

Hvor du begiver dig ud på en rejse for at fjerne dine lejere, skal årsagerne til at fjerne dem nøje overvejes. Desværre er det ikke alle udlejere, der har de bedste intentioner, og nogle love beskytter en lejer mod gengældelsesudsættelse. Som ejer af ejendommen føler du måske, at du har ret til at fjerne hvem som helst, når som helst og for hvad som helst, men det er ikke tilfældet. For at beskytte dig selv mod enhver tvist eller beskyldning om uretfærdig praksis skal du derfor aldrig foretage en udsættelse på grundlag af følgende.

Illegale grunde til at smide en lejer ud

• Diskrimination baseret på nogen Fair Housing Protected classes
• Personlig vendetta, også kendt som Retaliatory Eviction
• Lejer, der tilbageholder husleje af legitime grunde

Diskriminerende udsættelser

Simpelt sagt kan du ikke udsætte en lejer udelukkende på baggrund af dine følelser over for nogen Fair Housing Protected klasser. Hvis du gør det, åbner udlejeren for potentielle klager og en berettiget retssag fra lejeren. Beskyttede klasser varierer en smule fra stat til stat, så sørg for at undersøge lovene i dit område. Generelt set er personer beskyttet mod forskelsbehandling på grundlag af følgende:

Federalt beskyttede klasser i henhold til Fair Housing Act –

1. Race
2. Farve
3. Køn
4. National oprindelse
5. Religion
6. Familiestatus
7. Handicap

Tilføjet Eksempler på beskyttede klasser på statsligt niveau –

• Familiestatus
• Skønsmæssig orientering
• Kønsidentitet
• Afstamning
• Indkomstkilde

Personlige tvangsudsættelser eller gengældelsesudsættelser

Udvisning af en lejer for at hævne sig på ham for en tvist, eller enhver anden uenighed, for den sags skyld, er ulovligt. Forværring er uheldigt, men ikke en grund til en udsættelse, der vil holde i retten. Det kan gøre dig vred, men forsøg aldrig at smide en lejer ud på grund af, at han/hun har klaget eller lovligt anmeldt dig til håndhævelse af reglerne eller boligmyndigheden.

Lejer, der tilbageholder husleje af en legitim grund

En udlejer er forpligtet til at foretage de nødvendige reparationer for at opretholde ejendommens beboelsesstandard. Hvis de undlader at gøre det, kan en lejer tilbageholde huslejen i en deponering, indtil sundheds- eller sikkerhedsproblemet er løst. Dette er dog anderledes end simpel manglende betaling af husleje, som er en eksigibel grund til at smide nogen ud gennem domstolene korrekt.

Legal Reasons for Eviction and Your Rights as A Landlord

Hvis du ikke kan undgå udsættelse, men vælger en anden vej end at forfølge i retten, er det vigtigt at forstå din udlejers rettigheder. Selv om der er ulovlige grunde til at foretage en udsættelse, er der også legitime grunde. Som udlejer har du ret til at søge at fjerne en lejer fra ejendommen af en af følgende grunde.

Lovlige grunde til, at en udlejer kan forfølge udsættelse

• Hvis du sælger din ejendom
• For at gennemføre renoveringer af din ejendom
• Lejere bryder eller overtræder vilkårene i deres lejekontrakt
• Inden betaling af husleje
• Lejere forårsager skader på ejendommen
• En lejer forlader ikke ejendommen ved lejemålets udløb

Sådan får du lejerne til at flytte uden en tvangsudsættelse ved retten

Når du har etableret et retsgrundlag for at ønske, at dine lejere skal rømme, er det tid til at skride til handling. Udlejere, der ikke ønsker en langvarig og bekostelig retssag, kan vælge at prøve en anden taktik. Ofte ved lejerne, at de har gjort noget forkert, og de kan være ivrige efter at acceptere et alternativ for at undgå, at en udsættelse kommer på deres straffeattest. Overvej nedenstående muligheder!

2. Obbyde et incitament: Cash for Keys
3. Offer Assistance
4. Oplysende kommunikation

Offer an Incentive: Kontanter for nøgler

Hvis du tilbyder “kontanter for nøgler”, kan du undgå udsættelse ved at få din lejer til at flytte frivilligt ud. Selv om dette måske ikke er den mest umiddelbart tiltalende metode til håndtering af lejerudskiftning, er det en af de mere effektive metoder til at gøre det. Når det er sagt, vil det koste dig noget. Men det vil sandsynligvis vise sig at være det værd, hvis du skal have lejerne ud af ejendommen så hurtigt som muligt.

Det er også lige så enkelt, som det lyder. Gennem denne metode vil du betale dine lejere for at forlade din ejendom. Til gengæld vil dette give dig mulighed for at undgå den langvarige udsættelsesproces og endda spare penge i det lange løb. Følg nedenstående trin, når du tilbyder “kontanter for nøgler” for at undgå udsættelse:

Strin til at tilbyde kontanter for nøgler

• Forklar situationen – Fortæl din lejer i enkle vendinger, hvad problemet er, og forklar, at de ikke kan blive i ejendommen længere.
• Beskriv konsekvenserne – Forklar roligt, at de vil blive udsat med de nødvendige retskendelser, hvis de bliver i ejendommen. Derudover vil de blive sagsøgt for erstatning.
• Tilbyd dem en vej ud – Fortæl dem, at hvis de forlader ejendommen af egen drift, kan de undgå dyre konsekvenser og endda bevare deres kredit. Forklar derefter, at du vil give dem kontanter, som de kan bruge til et depositum på en ny bolig.
• Afslut – Inspicer ejendommen, hent nøglerne fra lejerne, når de forlader den, og giv dem kontanterne. Skift straks låsene, og sørg for, at alle involverede forsyningsselskaber er tilfredse. Hvis det er relevant, skal du returnere lejerens depositum.

På nogle måder kan brugen af “kontanter for nøgler”-metoden ses som bestikkelse. Men ved at gøre det kan du undgå stress ved at involvere de retshåndhævende myndigheder og vente på, at besværlige lejere fortsat undgår at betale husleje eller yderligere beskadiger din ejendom. Jo hurtigere de er ude, jo hurtigere kan du begynde at opkræve husleje fra mere pålidelige fremtidige lejere.

Byd assistance

At være hjælpsom og forstående, mens dine lejere bliver instrueret om at forlade ejendommen, kan betyde forskellen mellem en stenet vej og en glidende overgang. Så hvis du har adgang til billigere priser på flyttebiler eller rengøringsartikler, så tilbyd dem til dine lejere. Hvis du har din egen flyttebil, er det en endnu bedre mulighed for at give dem mulighed for at bruge den gratis for at skubbe dine lejere forsigtigt ud af døren.

Som udlejer har du måske også forbindelser til andre udlejningsejendomme i området. Fortæl dine lejere, at du kan hjælpe dem med at finde et nyt sted at bo. Du kan måske endda give dem visitkort og telefonnumre til andre ejendomsadministratorer og udlejere i området, som har sammenlignelige prisklasser. Hvis du nærmer dig dine lejere med denne mere positive og hjælpsomme holdning, vil de føle sig mere trygge ved tanken om at flytte. Derfor vil de måske endda være mere tilbøjelige til at fremskynde processen.

Rigtig kommunikation

Sommetider er den mest direkte vej den bedste, og du kan simpelthen bede lejerne om at flytte ud. De fleste mennesker kan godt lide tanken om at undgå konflikter, især hvis det betyder at bevare en god kredit. Derfor kan en rolig (men bestemt) forklaring af situationen føre til positive resultater. Hvis lejerne ikke kan blive boende på grund af uacceptabel adfærd fra deres side eller formildende omstændigheder uden for din kontrol (f.eks. bygningsrenoveringer, ejerskifte osv.), er det afgørende at give en grundig forklaring. Det vigtigste er, at du ønsker, at der ikke skal være nogen tvivl om, hvorfor lejeren må gå.

Hvis situationen er mere fleksibel – f.eks. et spørgsmål om manglende husleje eller overtrædelse af lejekontraktens regler – kan der måske være en måde at nå frem til en ny aftale med lejeren, der ændrer situationen fuldstændigt. Prøv at tale med dem for at forstå deres situation bedre. Hvis du på den måde finder ud af, at de kan betale igen i fremtiden eller løse et problem, kan det potentielt være et bedre alternativ til at sætte dem ud af lejemålet at beholde dem. Husk, at det er ekstremt vigtigt at give mulighed for åbne kommunikationskanaler mellem dig selv og dine lejere til enhver tid. Fortæl dem alt, hvad de har brug for at vide på forhånd, og mind dem lejlighedsvis om deres ansvar. Ved at gøre dette forhindrer du lejerne i at blive skødesløse med hensyn til at overholde deres del af aftalen.

Undgå disse fejl, når du forsøger at få lejerne til at flytte ud

Når du finder dig selv desperat for at fjerne lejere fra dine ejendomme, kan du overveje nogle mere ekstreme foranstaltninger. Nogle udlejere begår den fejl at forsøge at slippe af med deres lejere uden at respektere lejekontrakterne. Andre bruger selvhjælpsudsættelsesmetoder, hvor de tager ejendommen i besiddelse igen uden at bruge udsættelsesprocessen. Undgå at bruge en af følgende metoder til at tvinge en lejer til at forlade din udlejningsejendom:

Eksempel på ulovlige selvhjælpsudsættelser

• Ændring af låsene, mens lejeren stadig bor i ejendommen
• Fjernelse af lejers ejendom
• Underladelse af at betale inkluderede forsyningsselskaber som f.eks. vand, afskære dem
• Trussel af enhver art
• Direkte påbud om at forlade stedet

Følgevirkninger for udlejer af en “selvhjælps”-udsættelse

Hvis du bruger en af disse metoder ovenfor, kan du nemt finde dig selv i varmt vand. En retssag er det sidste, som enhver i erhvervslivet bør ønske at beskæftige sig med, og enhver af disse kan være overtrædelser, der kan føre til, at din lejer med rette sagsøger dig og skader din virksomhed.

Hver stat har regler, som alle udlejere skal følge, når de fjerner en lejer fra deres ejendom. Nedenfor sammenligner vi fire forskellige områder for at vise de potentielle konsekvenser, som udlejere står over for, hvis de tager loven i egen hånd.

Konsekvenser af selvhjælpsudsættelser

• Maryland – Udlejere må ikke ty til selvhjælpsudsættelser. Retten kan fastsætte den erstatning, der skal tilkendes lejeren.
• Pennsylvania – Selvhjælpsudsættelser er ikke tilladt. Domstolene kan fastsætte erstatning; på den måde, de finder passende.
• Washington DC – En udlejer må ikke foretage selvhjælpsudsættelser. Domstolene tilkender både faktiske og straffende skader.
• Virginia – Ikke alene er selvhjælpsudsættelser ulovlige; udlejere kan komme til at betale lejeren faktiske skader, sagsomkostninger og advokatomkostninger. Desuden tillader statuerne, at lejeren kan forblive i boligen.

Slutning

Gennem at behandle både dine lejere og love med respekt behøver det ikke at være en drænende proces at anvende alternative strategier for lejernes udskiftning. Hvis du er ved at være ved at være færdig med en lejer, kan du overveje de tips, der er skitseret ovenfor, før du begynder udsættelsesprocessen. Har du prøvet andre metoder til at undgå udsættelse, men din lejer vil stadig ikke flytte ud? Så kan det være den sidste udvej at søge en tvangsudsættelse ved retten. Hvis du føler dig overvældet ved tanken, kan du overveje at hyre et erfarent team som Bay Property Management Group. Vores meget erfarne personale kan håndtere sagsbehandlingen og udsættelsesprocessen og samtidig arbejde på at løse vedligeholdelsesproblemer og markedsføre din ejendom igen for at finde en kvalificeret ny lejer. Vi har kontorer i Washington DC, Baltimore og Philadelphia og tilbyder 24/7 support for ejendomsadministrationstjenester. For yderligere oplysninger, kontakt os i dag!