Chicago lejlighedsvækst har klaret sig dårligere under pandemien end andre lignende gateway byer, ifølge RED Capital forskning.

Multifamilieinvestorer foretrækker at koncentrere kapitalen på de primære markeder. Selv om priserne er stejle og cap rates lave, tilbyder gateway-byerne private equity og institutionelle købere de unge, velhavende lejere, den økonomiske diversificering, dybe trug af præstationsdata og likviditet på ejendomsmarkedet, som ikke kan findes i mindre byer. Gateway-byer tilbyder disse aktiver … indtil de ikke længere gør det.

Den pandemiske recession har vendt op og ned på den sædvanlige måde at se på tingene på. I det mindste i øjeblikket flygter lejerne fra de høje omkostninger og de opfattede farer ved tæt byliv til fordel for den relative sikkerhed og de større planløsninger, der findes i forstæderne og i nogle tilfælde sekundære og tertiære markeder.

Den indvirkning på ejendomsresultaterne er betydelig. I de moderne midt- og højhuse i byerne, som de store porteføljeinvestorer foretrækker, er belægning og huslejer faldet væsentligt, hvilket reducerer den fremadrettede nettodriftsindtægt med 15 % eller mere i mange bygninger i Los Angeles, New York og San Francisco.

Det er næsten umuligt at fastsætte den rimelige værdi af aktiverne under disse omstændigheder. Køberne kan stadig være villige til at byde til priser, der genererer en initial afkastprocent på langt under 4 procent, men kun på baggrund af konservativt underskrivne NOI-niveauer, der diskonterer en længere periode med svage resultater. Kun få ejere er villige til at realisere den deraf følgende værdiforringelse, og salget er faldet tilsvarende. I tredje kvartal faldt volumen 70 % i forhold til året før i Los Angeles, 75 % i New York og 67 % i San Francisco. Deltagelsen fra institutionelle købere, private equity-købere og REIT-købere faldt endnu mere, idet den faldt med 80 procent eller mere på hvert marked. Så meget for ejendomsmarkedets likviditet.

Dette rejser spørgsmålet om, hvorvidt investorerne kan finde de primære markedsegenskaber, de søger, med mindre NOI-risiko på mere forudsigelige markeder i Midtvesten. Chicagos status som næsten primærmarked gør det til den naturlige testcase for denne påstand.

Chicagos vækst i NOI for multifamilieaktiver ligger historisk set i midten af pakken blandt storbyområderne. RED Research Group beregner (ved hjælp af Reis kvartalsvise gennemsnitlige husleje-, belægnings- og udgiftsdata), at Chicagos NOI for lejligheder er steget med 2,2 % årligt siden 1999, hvilket er den 34. hurtigste stigning blandt de 50 mest aktivt handlede metromarkeder i landet. Væksten i Second City var faktisk hurtigere end på kun ét af de primære markeder, nemlig New York (1,7 %). Den årlige NOI-vækst på de andre primære markeder varierede mellem 2,5 procent (Boston) og 4,1 procent (Seattle).

Kompenserede større afkaststabilitet (og dermed mindre risiko) Chicagos investorer for den langsommere NOI-vækst? Svaret er ja, men kun til en vis grad. Med hensyn til standardafvigelsen af de kvartalsvise firekvartals NOI-vækstrater, som vi bruger som en proxy for NOI-vækstens volatilitet, lå Chicago på 14. pladsen som den mest stabile blandt de 50 metros peer group, efter Boston, Washington D.C. og Seattle blandt de primære markeder.

Længerevarende målinger tyder ikke på, at Chicago repræsenterer en særlig sikker havn i recessionsstormen, men hvad med de seneste resultater? For at teste denne teori gennemgik vi de ændringer i bruttolejeindtægterne for samme butik, der er rapporteret fra februar til august 2020 af midt- og højhuse i byområder, der er opført siden 2010 på de primære markeder og i Chicago, ved hjælp af Yardi-data på ejendomsniveau.

Analysen bekræftede, at det går dårligt for infill-arealer i San Francisco og New York. De respektive månedlige enhedsvægtede gennemsnitlige GRR faldt med henholdsvis 10,1 og 12,4 procent, hvilket er betydeligt værre end det gennemsnitlige fald på 3,9 procent, der blev registreret blandt de andre primære markeder. Seattle var den positive outlier i gruppen med et tilsvarende fald på kun 1,6 procent.

Dataene viser, at Chicago ikke har vist sig at være en særlig sikker havn i denne cyklus. Den sammenlignelige GRR faldt med 6,2 procent blandt en gruppe på 62 mellem- og højhusbygninger i Chicago (-7,6 procent i Loop), hvilket er værre end gennemsnittet på det primære marked på -5,6 procent og svarer nogenlunde til resultaterne i East Bay og San Diego.

I stedet viste husleje- og belægningsmodstandsdygtighed under 2020-recessionen sig nogle overraskende steder. Som nævnt har Seattle udvist den mest holdbare præstation til dato, uanset at det var det første metroområde, der mærkede virkningen af pandemien, og at det ikke har været fremmed for dette års bølge af social uro. Ligeledes har formueindkomsten i Miami (-3,3 %) og Orange County (-3,8 %) holdt sig relativt godt på trods af den store eksponering i disse metroområder for de hårdt ramte fritidsrejse- og underholdningsindustrier, hvor det er upraktisk at gå over til et miljø med hjemmearbejde.

Lejernes adfærd i denne recession indtil videre tyder på, at totalafkastorienterede købere for at trives i det postpandemiske miljø kan blive tvunget til at udvide deres investeringsparametre en smule til at omfatte mere forstads- og sekundære markedsaktiver. Alder og pandemierfaring får den stærke millennialgeneration til at revurdere sine boligprioriteter. Måske skal investorerne justere deres aktivpræferencer i overensstemmelse hermed.

– Daniel J. Hogan er ORIX Real Estate Capital’s managing director for research. RED Mortgage Capital, en afdeling af ORIX Real Estate Capital LLC, er en indholdspartner for REBusinessOnline. De heri udtrykte synspunkter er forfatterens egne og afspejler ikke nødvendigvis synspunkterne for RED Capital Group eller for forfatterens kolleger hos RED. For yderligere analyser fra RED Capital Group, klik her.

For Hogans indsigt i andre markeder, klik her.