Finansiering er et meget vigtigt aspekt af investering i fast ejendom. Rentabiliteten af din investering i fast ejendom afhænger faktisk i høj grad af din evne til at opnå gunstige lånevilkår. Det siger sig selv, at det at få god finansiering forudsætter, at man har en god forståelse for flere målinger og begreber, hvoraf det vigtigste er forholdet mellem lån og værdi. Hvad er så forholdet mellem belåning og værdi i fast ejendom? Hvordan beregner man belåningsgraden? Og hvad er et godt forhold mellem belåning og værdi? Denne artikel vil dykke ned i disse spørgsmål og diskutere alle aspekter af LTV i fast ejendom.

Definition af låneværdiforholdet i fast ejendom

Låneværdiforholdet er et vurderingsværktøj, der evaluerer risikoen ved udlån. Realkreditinstitutter bruger den, når de behandler lån til investeringsejendomme. Naturligvis betyder en høj LTV i fast ejendom en højere risiko set fra långiverens synspunkt. Som følge heraf vil disse investeringslån være dyrere for låntageren og kan endda kræve, at der tegnes en realkreditforsikring. Her er de vigtigste implikationer af LTV i fast ejendom:

• Lånet til værdien ratio kan være den afgørende faktor mellem at blive godkendt til et realkreditlån eller ej.
• LTV i fast ejendom bestemmer størrelsen af den udbetaling, som du skal lægge til indkomstejendommen.
• Et lavt låneværdiforhold giver dig adgang til de laveste realkreditrenter for investeringsejendomme, som långiveren tilbyder.

De faktorer, der påvirker LTV i fast ejendom

Som det er tilfældet med enhver ejendomsmåling, er låneværdiforholdet påvirket af flere variabler. Lad os se nærmere på de to mest betydningsfulde af dem.

1- Udbetalingen på investeringsejendommen

Den mest betydningsfulde faktor, der kan påvirke dit låneværdiforhold, er størrelsen af den udbetaling, du er villig til at betale. Jo højere beløbet er, jo lavere vil din LTV være. Virkningen af en stor udbetaling kan ikke overvurderes, da det uvægerligt fører til hurtig lånegodkendelse og lave rentesatser. Desuden behøver du ikke at købe en privat realkreditforsikring (PMI).

Relateret: Sådan sparer du penge op til en udbetaling til investeringsejendom

2- Den vurderede boligværdi

Husvurderingen er en integreret del af bestemmelsen af forholdet mellem lån og værdi. Dette er i det væsentlige en proces, der søger at verificere, i hvilket omfang kontraktprisen afspejler markedsværdien. Vurderingen af værdien af en investeringsejendom indebærer en sammenlignende analyse samt et kig på en bred vifte af boligmarkedsforhold. I nogle tilfælde kan boligvurderingsmanden endda anbefale visse reparationer, inden han går videre med lånet.

Relateret: Hvad du skal vide om boligvurdering

Beregning af låneværdi i fast ejendom

Låneværdiformlen er ret enkel. Faktisk anvender den kun to variabler: realkreditbeløbet (MA) og den vurderede boligværdi (APV).

Lån til værdi ratio = MA/APV.

Resultatet udtrykkes som en procentdel, og jo lavere det er, jo mere gunstige vilkårene for lån til ejendomsinvesteringer vil være.

Låne til værdi ratio beregning anvendes i en bred vifte af ejendomsinvesteringer. Uanset om det er køb af en udlejningsejendom eller refinansiering af et eksisterende realkreditlån, vil långiveren altid pålægge strengere vilkår for enhver investering, der har en høj belåningsgrad.

Nu da du er bekendt med begrebet LTV i fast ejendom, lad os dykke ned i, hvad der udgør en god belåningsgrad.

Hvad er en god LTV?

Den generelle regel for belåningsgraden er, at lavere er bedre. Det ideelle forhold afhænger dog af, hvilken type lån du ansøger om. Her er minimumskravene til LTV for hver type lån.

1- Konventionelle lån

Dette er de mest almindelige lånetyper til ejendomsinvestering. For de fleste realkreditudlånere er det ideelle låne/værdiforhold 80 %. Dette skyldes, at de fleste konventionelle lån kræver en udbetaling på omkring 20 %.

2- FHA-lån

FHA-lån er realkreditlån, der er bakket op af Federal Housing Authority. Sammenlignet med konventionelle lån giver disse statsforsikrede realkreditlån ejendomsinvestorer et større spillerum. For eksempel kan du få lånegodkendelse med en LTV på helt op til 96,5 %. Dette kræver dog, at du har en kredit score på mindst 580.

Relateret: Kan du bruge FHA-lån til finansiering af investeringsejendomme?

3- VA-lån

VA-lån er særlige realkreditlån, der udelukkende er tilgængelige for militærpersoner, pensionerede militærpersoner og nogle overlevende militære ægtefæller. Da disse lån ikke kræver nogen udbetaling, kan du kvalificere dig med en LTV på 100 %. Når det er sagt, skal du stadig opfylde flere kriterier, der vedrører indkomst og militær status.

4- Refinansiering af realkreditlån

Kravene til LTV for refinansiering varierer afhængigt af hvilken låneenhed, som ejendomsinvestoren arbejder med. For eksempel kommer refinansiering af et realkreditlån gennem FHA med ingen LTV-grænser. På den anden side betyder det at gå gennem Home Affordable Refinance Program (HARP), at du vil være underlagt de samme 80% minimum, som konventionelle lån kræver.

Andre variabler at huske på, når du ansøger om et lån

Selv om det er meget vigtigt, er forholdet mellem lån og værdi ikke den eneste variabel, der kommer i spil, når du sikrer et realkreditlån. Du skal stadig sørge for, at dine andre finansielle aspekter er i orden. Nogle af de faktorer, som långivere vil se på, når de behandler din låneansøgning, omfatter indkomst, kredit score, beskæftigelseshistorik og gæld til indkomst ratio.

The Bottom Line

I betragtning af dens brug som et førende risikovurderingsværktøj af realkreditudbydere, bør et lavt lån til værdi ratio være målet for enhver ejendomsinvestor. Begynd at spare op til en udbetaling og rydde op i din økonomi for at opfylde din långivers kriterier og få de bedst mulige lånevilkår.

I mellemtiden kan du bruge Mashvisors Property Finder til at finde nogle af de mest rentable investeringsejendomme til salg! Klik her for at få mere at vide om dette produkt.

For at begynde at lede efter og analysere de bedste investeringsejendomme i den by og det kvarter du ønsker, skal du klikke her.