Hvad er en lejers rettigheder, når airconditionen går i stykker?
Hvis airconditionen i din lejlighed er i stykker midt om sommeren, vil du sikkert have den repareret i går! Et par søvnløse, svedige nætter vil ikke gøre noget for dit humør, når du skal forhandle med forvaltningen; men før du helt mister besindelsen, skal du være sikker på at kende dine rettigheder. Er aircondition en bekvemmelighed eller en nødvendighed? Kan du selv reparere den og trække omkostningerne fra din husleje? Hvem ringer du til, når udlejeren bare ikke reagerer?
Faktikken er, at loven om udlejere og lejere i 2020 er kompleks. For at besvare et af ovenstående spørgsmål skal du bevæge dig ind på et kompliceret juridisk område. De følgende oplysninger giver en grundlæggende forståelse af, hvad der er på spil, og peger dig i den rigtige retning.
Hvad er dine rettigheder, når det drejer sig om opvarmning og A/C?
Selv om hedebølger måske ikke får lige så dramatiske nyheder på forsiderne som jordskælv eller orkaner, kan ekstrem varme være en farlig dræber. National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA) rapporterede, at 108 amerikanere døde af varmerelaterede tilstande i 2018, hvilket er en stigning fra 94 i 2016 og 45 i 2015.
I 1995 steg temperaturen i Chicago så højt, at anslået 700 indbyggere i byen døde i løbet af en uges tid i juli. For nylig rapporterer Earth Policy Institute, at over 52.000 europæere døde i sommeren 2003 i “en af de mest dødbringende klimarelaterede katastrofer i den vestlige historie.”
Nu siger lejeradvokat Steven R. Kellman fra The Tenants Legal Center i San Diego: “En fungerende aircondition betragtes normalt som en bekvemmelighed snarere end som et krav til beboelige levevilkår. Hvis du bor i et område med ret høje temperaturer, eller hvis du har en medicinsk tilstand, der kræver en fungerende aircondition, vil loven måske se anderledes på det.”
I Houston, hvor somrene er ekstremt varme og fugtige, siger Andy Teas, vicepræsident for offentlige anliggender for Houston Apartment Association, en brancheforening, der repræsenterer ejendomsejere, administrationsselskaber, udviklere og andre relaterede fagfolk inden for lejeboligbranchen, at “næsten 100 procent” af lejlighederne er udstyret med central aircondition.
Dertil kommer, siger han, at “ødelagt aircondition er det største vedligeholdelsesproblem, som vi ser om sommeren.”
Teas bemærker også, at ændrede føderale retningslinjer for energi gør reparation af aircondition vanskeligere end tidligere. “Man kan ikke bare udskifte en del eller sprøjte noget freon i”, siger han. I dag kræver de nyere, mere effektive dele oftere, at man skifter kompressoren eller foretager andre større ændringer for at opgradere hele systemet.
Teas siger, at i Texas er det udlejers ansvar at “reparere eller afhjælpe” enhver tilstand, der “materielt påvirker den fysiske sundhed og sikkerhed for en almindelig lejer”.
“Nogle dommere”, gætter Teas, “vil afgøre, at aircondition i august helt sikkert påvirker en beboers sundhed og sikkerhed. Nogle vil sige, at folk har levet uden aircondition i årtier, så det er bare at håndtere det.”
Du vil måske finde dette interessant: 23 Creative Ways to Pay for a New Air Conditioner
Landlord/Tenant Law
Forholdet mellem en udlejer og lejer er reguleret af den stat, du bor i. Som følge heraf er hver stat lidt – eller betydeligt – anderledes. Ligesom med skilsmisser og bilulykker skal du ikke gå ud fra, at det, der gælder i én stat, også gælder i en anden. Få fat i fakta.
Forbrugerbeskyttelsesafdelingerne i mange delstaters regeringer tilbyder nogle brugervenlige oplysninger om udlejer- og lejelovgivningen. Hvis du søger på udlejer- og lejelovgivning på en stats regerings hjemmeside, vil det normalt føre til nyttige oplysninger. Desuden vil en søgning på lejere rettigheder + i en generel søgemaskine som Google også finde relevante ressourcer. Endelig har US Department of Housing and Urban Development en interessant liste over ressourcer fordelt på delstater.
Ud over delstatslovgivningen kan byer regulere udlejningspraksis ved hjælp af kommunale bekendtgørelser. I staten Wisconsin er udlejers praksis f.eks. reguleret af flere forskellige administrative vedtægter. Wisconsin som helhed har ikke en stor lejerbefolkning, men i byen Madison, hvor størstedelen af beboerne er lejere (US Census, 2000), findes der yderligere et sæt love, der styrker lejernes rettigheder. I Madison betaler udlejerne renter på et depositum; i Oshkosh forbliver alle tjente renter hos udlejeren.
Trods forskelle i detaljerne falder udlejerens ansvar i de fleste stater under “garantien om stiltiende beboelighed”. Beboelighed betyder generelt “forhold, der er egnet til beboelse”, men Bill Deegan, administrerende direktør for Renter Nation, siger: “Der findes sandsynligvis ingen national standarddefinition af, hvad dette betyder.”
Ofte beskrives en beboelig bolig som en bolig, der omfatter varmt vand, toiletter med skylning, tag og vægge, der ikke lækker, varme, døre, der kan låses, og et sted at komme af med skrald, blandt mange andre ting. Beboelighed er baseret på sikre, sanitære og trygge levevilkår; det betyder ikke perfekt eller æstetisk tiltalende. Og som advokat Kellman bemærkede ovenfor, omfatter det ikke aircondition.
Et ord om lejekontrakter
En lejekontrakt er et skriftligt dokument, der angiver vilkårene for en lejeaftale. I nogle stater er en skriftlig lejekontrakt lovpligtig, og i andre stater er den valgfri.
Advokat Alberto M. Cardet praktiserer i Miami, Florida, hvor aircondition er et “stort problem”. Han siger, at “forholdet mellem udlejer og lejer er meget afslappet, indtil noget går galt. “Så bliver det til et han-sagde-siger-siger-argument.” Som følge heraf forklarer Cardet, at mange steder, herunder i Florida, lever og dør udlejer/lejer-loven “på spørgsmål om varsel”, hvilket betyder, hvornår og hvordan du lod udlejeren vide, at klimaanlægget var i stykker, og hvor længe ventede du på, at han ville reparere det? En god lejekontrakt beskriver både lejers og udlejers forpligtelser i sådanne tilfælde.
Lejerorganisationer eller studentergrupper vil ofte have eksempler på lejekontrakter, som man kan gennemgå. Hvis man på forhånd ved, hvad man kan forvente i en lejekontrakt, er det lettere at forhandle. Sørg som minimum for, at lejekontrakten indeholder alle kontaktoplysninger til udlejeren og/eller administrationsselskabet. Et mobiltelefonnummer alene er ikke tilstrækkeligt. Sørg for at have en postadresse og om muligt også en e-mail-adresse. Spørg, om der er et kontor, der besvarer opkald 24 timer i døgnet. Hvem ringer man til midt om natten?
Cardet anbefaler to yderligere ting, som en lejer kan gøre i begyndelsen af en lejeaftale for at mindske risikoen for et senere reparationsproblem.
- For det første kan lejeren anmode om, at alle større apparater, herunder airconditionen, bliver inspiceret af en professionel vedligeholdelsesmedarbejder. På den måde vil begge parter have en fælles forståelse af de leverede apparaters tilstand. Hvis der ved inspektionen afsløres driftsproblemer eller manglende vedligeholdelse, kan der også tages fat på dem på det tidspunkt.
- For det andet foreslår Cardet, at lejeren kan insistere på en kontrakt med et vedligeholdelsesfirma om reparationer. Han siger, at selv om et vedligeholdelsesselskab kan være dyrere for udlejeren, er det nemmere og hurtigere, “da der er en 3. part involveret, er der ingen uenighed om, hvordan klimaanlægget gik i stykker, om det var udlejers manglende vedligeholdelse eller misbrug/misbrug fra lejers side.”
Advokat Kellman siger, at han råder folk, der underskriver en lejekontrakt, til at “tage et skridt tilbage” og tænke over, hvad der er vigtigst i en boligsituation. Det vil være forskelligt for hver person, siger han. Så hvis du ved, at du er varmefølsom og vil blive meget forstyrret uden aircondition, skal du angive det i lejekontrakten: “
“Hvis en udlejer ikke er villig til at skrive noget på skrift, som er vigtigt for dig”, foreslår Kellman, “er det et rødt flag. En god udlejer”, siger han, “kan være vigtigere end en god ejendom.”
Med hensyn til klimaanlæg i særdeleshed siger Kellman: “Hvis klimaanlægget var der ved lejemålets begyndelse, selv uden en lejekontrakt, er det inkluderet, ligesom hvis det var et køleskab eller et komfur.” En lejekontrakt kan dog udelukke airconditionanlægget fra vedligeholdelse eller reparationer, så det kan gå i stykker i løbet af lejemålet, og udlejeren behøver måske ikke at reparere det.”
I krisens hede
Så, hvad skal en lejer gøre?
Du er bestemt ikke den første person, der har problemer med udlejeren, og du er ikke alene. De fleste storbyer har en lejerforening, en nonprofitorganisation, som yder hjælp til lejere. New York City har f.eks. mindst tre: East Side Tenants Coalition, West Side Tenants Association og det bydækkende Metropolitan Council on Housing.
Lejergrupper tilbyder en række forskellige tjenester, herunder information gennem publikationer og programmer, hjælper lejere med at organisere sig inden for en bygning, tilbyder gratis eller billig juridisk rådgivning og forsvarer lejernes rettigheder gennem en lovgivningsmæssig dagsorden.
Kellman råder kraftigt til, at ingen lejer bør tage skridt mod en udlejer uden først at søge juridisk rådgivning. Der er store penge på spil for udlejeren, advarer han, som driver en forretning. Lejerne, som “lever af at leve”, kan være tilbøjelige til at “improvisere”, men Kellman siger, at det sjældent lykkes. Sund fornuft eller noget, der virkede for en ven eller noget på internettet, kan eller kan ikke gælde i en bestemt sag og kan faktisk virke imod lejers interesser.
“Den største fejl, jeg ser”, siger Kellman, “er lejere, der sender ondskabsfulde, truende breve til udlejere, som misfortolker loven og parternes sande juridiske positioner.” Disse breve ender altid i retten, siger Kellman, og får en lejer til at fremstå urimelig. Når udlejeren så pænt fortæller, hvor hårdt han prøvede at arbejde sammen med lejeren – som var usamarbejdsvillig og upassende – er udlejers holdning mere overbevisende.
Som nævnt ovenfor vil statslig og lokal lovgivning diktere de specifikke skridt, som en lejer kan tage for at forfølge en udlejer, der ikke reagerer på et kendt problem. I nogle stater er det i orden at tilbageholde husleje eller “fix and deduct”, men kun under meget specifikke betingelser.
“Det er altid farligt for lejers sag at tilbageholde husleje. Du skal sikre dig, at du har en stærk position,” forklarer Kellman. “Du ville ikke teste en robåd, efter at du har taget den med ud i midten af søen, ville du? Få råd først.”
På trods af forskellene mellem statslovene gælder nogle fremgangsmåder på tværs af alle konflikter mellem lejer og udlejer.
- Konsulter din lejekontrakt. Genlæs det med småt for at få klarlagt, hvad udlejeren er ansvarlig for, og hvordan du forventes at underrette ledelsen om problemer.
- Før en logbog, der dokumenterer problemets historie. Efter et stykke tid vil du ikke kunne huske, hvilken dag du ringede første gang, eller om det er tredje eller fjerde gang, du har lagt en besked.
- Kommunikér så meget som muligt i korte, høflige breve. Det er bedst at sende anbefalede breve og gemme kvitteringen for afleveringen. Opbevar kopier af alle breve, du sender.
- Samråd altid med en advokat, en boligrådgiver eller en forbrugerrådgiver, før du handler mod din udlejer. Selv om det kan virke logisk at tilbageholde huslejen eller selv foretage reparationen, kan det utilsigtet skade din sag og begrænse dine rettigheder.
Ressourcer:
De juridiske krav til udlejere, når det gælder din opvarmning og køling, kan variere fra stat til stat. Tabellen nedenfor indeholder ressourcer for hver stat, så du kan få hjælp til at afgøre præcis, hvilke regler og bestemmelser der gælder for din boligsituation. Ressourcerne omfatter:
- Dette giver ressourcer på flere sprog
- Hjælp til at opspore juridiske ressourcer
- Indbefatter både lejers rettigheder og ansvar
- Indbefatter PDF’er som kan printes ud og studeres efter behov
| Alabama | Maine | Pennsylvania |
| Alaska | Maryland | Puerto Rico/U.S Virgin Islands |
| Arizona | Massachusetts | Rhode Island |
| Arkansas | Michigan | South Carolina |
| Californien | Minnesota | South Dakota |
| Colorado | Mississippi | Tennessee |
| Connecticut | ||
| Connecticut | Missouri | Texas |
| Delaware | Montana | Utah |
| District of Columbia | Nebraska | Vermont |
| Florida | Nevada | Virginia |
| Georgia | New Hampshire | Washington |
| Hawaii | New Jersey | West Virginia |
| Idaho | New Mexico | Wisconsin |
| Illinois | New York | Wyoming |
| Indiana | North Carolina | |
| Iowa | North Dakota | |
| Kansas | Ohio | |
| Kentucky | Oklahoma | |
| Louisiana | Oregon |
Lejers ansvar
Og selv om din udlejer kan bære en del eller det meste af ansvaret for at sikre, at dine varme- og kølesystemer fungerer korrekt, er der flere skridt, du kan tage for at hjælpe med at vedligeholde dine HVAC-systemer. Oprethold både dit langsigtede forhold til din udlejer og dine systemers sundhed på lang sigt ved at følge disse enkle trin i løbet af året:
Rutinemæssigt:
- Køb et højeffektivt filter
- Hold HVAC-enhederne fri for snavs, såsom græs og blade
Hold en plads på en meter omkring alle sider af enheden fri for naturlig vækst eller forhindringer
Månedligt/Sæsonmæssigt
- Udskift luftfilter hver 90. dag eller sjældnere
- Undersøg kølemiddelledningerne
- I løbet af sommeren, sluk for vandtilførslen til din ovnbefugter
I efteråret og som forberedelse til vinteren skal du tænde for vandtilførslen efter udskiftning af ovnens befugterfilter
Årligt:
- Udskift batterierne i din kulilte-detektor Sørg for, at din udendørs AC-enhed er solidt placeret Brug en kombination af blegemiddel og vand til at rense AC-kondensatafløbet
Gennem at være en god lejer kan du spare dig selv og din udlejer tid, penge og komfort. Ved at tage dig af disse enkle vedligeholdelsesforslag kan du være med til at sikre, at din bolig forbliver sikker og komfortabel, uanset hvor varmt eller koldt det bliver udenfor.
Gør du din del hver dag, sæsonmæssigt og årligt, vil du også vise din udlejer, at du er en ansvarlig lejer, der er dedikeret til at hjælpe med at holde din bolig i god stand.
Etablering af et forhold med gensidig respekt til din udlejer kan være med til at sikre, at din udlejer også lever op til sin del af aftalen. Hvis en udlejer ser, at du ikke passer på dit HVAC-system eller gør ting, der skader din opvarmning og køling, kan du risikere at blive irettesat og endda blive smidt ud af ejendommen. Undgå konflikter med din udlejer ved at udføre de rutinemæssige løsninger med sund fornuft, som er med til at holde dit varme- og kølesystem effektivt i lang tid.