Esther Fung

12. juni 2017 kl. 8:00

Læs hele artiklen her>>

Da Starwood Capital Group LLC købte Fairlane Town Center i 2014, havde investeringsselskabet en masse arbejde at gøre.

Den Dearborn, Mich.., mall var kun 72 % udlejet, og blandt de ledige lokaler var en vidtstrakt tidligere ankerbutik.

Et tilfældigt opkald til Ford Motor Co. for at sælge noget reklame i centret viste sig at være en game changer. I april flyttede Ford hele sit ingeniør- og indkøbspersonale ind i lokaler, der tidligere var beboet af stormagasinkæden Lord & Taylor. Ford er nu indkøbscentrets største lejer med et areal på 240.000 kvadratmeter.

“Vores forhold begyndte som gode naboer”, siger Michael Powers, senior vice president of leasing hos Starwood. “Så fandt vi ud af, at de var på markedet for kontorlokaler. Det var noget af en tilfældighed.”

Da detailhandlere lukker fysiske butikker i et stadig hurtigere tempo, står udlejere af indkøbscentre som Starwood Capital over for et irriterende spørgsmål: Hvad skal man gøre med alt det tomme rum?

Løsningerne er forskellige, men har alle et fælles element: at reducere eller endog fjerne detailhandelen fra ligningen.

Nogle udlejere placerer tomme rum i kirker, skoler med gevinst for øje og tilfældige virksomheder, mens de finder ud af en langsigtet plan. Andre ser en fremtid i ejendomme med blandet anvendelse og omdanner indkøbscentre til gadebilleder med restauranter, kontorer og boliger. Og nogle river ejendomme helt ned og omdanner dem til underholdnings- eller industriparker.

Fords 10-årige lejemål i Fairlane Town Center “bragte 1.800 til 2.000 ansatte mennesker til vores ejendom, mennesker med en lønseddel”, sagde Powers. Mall’et, som stadig har Macy’s, J.C. Penney og Sears som forankre, er i øjeblikket 91% udlejet, sagde han, og dets fødevareoperatører klarer sig bedre i dagtimerne end før, da Ford-arbejderne strømmer ind til frokost.

Ford kunne godt lide mall’ets nærhed til dets hovedanlæg i Dearborn, som bliver genopbygget i løbet af de næste 10 år, og dets store åbne områder.

“Vi flyttede ikke vægge og ændrede ikke noget væsentligt”, sagde Dave Dubensky, formand og administrerende direktør for Ford Land, virksomhedens ejendomsselskab.

En byggebølge i 1980’erne og 90’erne efterlod USA overmættet med indkøbscentre. Vækst i onlinesalget og faldende efterspørgsel efter varer til fuld pris får detailhandlerne til at skrumpe deres butiksflåder og omdirigere ressourcer til e-handelsplatforme.

I alt har detailhandlere annonceret 2.880 butikslukninger fra januar til 6. april i år, mere end dobbelt så mange som i samme periode et år tidligere, ifølge Credit Suisse . For hele året forventer investeringsbanken, at mere end 8.600 butikker vil lukke. Analytikere forudser, at omkring 400 af de ca. 1.100 indkøbscentre i USA vil lukke i de kommende år.

Mange ejere af indkøbscentre forsøger at gøre oplevelsen mere levende ved at bringe flere spisesteder og underholdningslejere og undgå den traditionelle blanding af middelmådige food courts, modebutikker og stormagasiner.

“Der er lyst til at eksperimentere,” siger Matthew Billerbeck, senior vicepræsident i design- og arkitektfirmaet CallisonRTKL i Seattle. “Industrien var blevet selvtilfreds og formelagtig.”

En strategi er at omdanne lukkede indkøbscentre til udendørs ejendomme, som udlejere kalder “livsstilscentre” med lejligheder, teatre, dagligvarebutikker, lægekontorer og andre bekvemmeligheder – og meget mindre detailhandel.

I Arlington, Va., er udlejer Forest City Realty Trust i gang med at ombygge Ballston Common Mall ved at rive hovedindgangen ned for at skabe en plads, fjerne to tredjedele af taget og installere flere vinduer for at skabe bredere udsigter over åbne områder. Den Cleveland-baserede ejendomsfond bygger også 406 lejligheder i tilknytning til centeret.

“Vi vender centeret på hovedet”, sagde Will Voegele, senior vice president hos Forest City Realty Trust. “Vi ønsker ikke en bygning, der vender ryggen til gaden.”

Selskabet er ved at omdanne det, der engang var Macy’s møbelforretning på tredje sal i indkøbscentret, til et samlingssted for beboerne, herunder udendørs terrasser, siddepladser og landskabspleje. Lejersammensætningen vil omfatte flere madmuligheder og detailhandel med udsigt til gaden.

I Staten Island Mall i New York City tilføjer GGP Inc. 235.000 kvadratmeter plads i en udvidelse, der forventes at være færdig næste efterår. Underholdningsoperatører som AMC-biografer og Dave & Buster’swill vil optage 54% af pladsen, mens fødevareforpagtere, herunder Shake Shack, vil tegne sig for 20%. Tøjslejere som Zara vil kun udgøre 17 %.

Den resterende plads vil blive optaget af butikker med boligindretning og personlig pleje samt andre virksomheder som Apple Bank. Discount-supermarkedsselskabet Lidl vil snart åbne der.

I GGP’s mere end 130 indkøbscentre udgør beklædning halvdelen af porteføljen målt på bruttoetageareal. Fødevarer er steget til 13 % fra 6 % og forventes at nå op på 20 % i 2025, sagde GGP’s administrerende direktør Sandeep Mathrani på en nyligt afholdt indkomstopkaldelse. Beklædning vil falde med yderligere 10 % eller deromkring til efteråret og stabilisere sig på omkring 40 %, sagde han.

Somme gange konkluderer udviklere, at den eneste måde at redde et døende indkøbscenter på er at jævne det med jorden og starte forfra.

City Center indkøbscenteret i centrum af Columbus, Ohio, var et center for lokalsamfundet, hvor popbands som Hanson optrådte i 1990’erne.

Men den 1.25 millioner kvadratmeter store indkøbscenter begyndte at forfalde, da konkurrencen fra indkøbscentre som Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center og Polaris Fashion Place tog til.

City Centers ankervarehuse, Lazarus, Kaufmann’s og Jacobson’s, lukkede i 2000’erne, og tomgangen steg til 75 %.

Byen sagsøgte i 2007 ejerne af indkøbscenteret og forsøgte at smide dem ud, idet de anklagede dem for at forsømme ejendommen. Byen købte ejendommen det samme år i håb om at kunne sanere den, men lukkede den i 2009.

“Vi kiggede på 10 forskellige saneringsplaner”, sagde Guy Worley, administrerende direktør og formand for Columbus Downtown Development Corp. “Det var bygget til at være et indkøbscenter og intet andet.”

Så byen “nedrev kirurgisk” ejendommen over en toårig periode for at bevare den underjordiske parkeringsstruktur, som stadig blev brugt af arbejdere i downtown. I 2011 åbnede Columbus Downtown i stedet en park kaldet Columbus Commons, som har et spillested, to caféer, en karrusel og bocciabaner.

Parken har sat gang i udviklingen omkring dens omkreds, hovedsagelig kontor- og boligbyggeri, og er vært for mere end 200 arrangementer om året. Det flagskibsvarhus Lazarus, som var knyttet til indkøbscentret, er nu en kontorbygning.

Med inspiration fra parker og detailhandel på gaden i New York City sagde Worley, at Columbus Downtown ønsker at tilføje restauranter og kunstgallerier langs gaderne en blok væk fra parken og foretrækker at beholde de bygninger, der vender ud mod parken, til boligformål.

Selv om der ikke har været nogen rene detailhandelsprojekter omkring Columbus Commons, kommer der nogle detailbutikker om bord, som er “mere organiske, ikke nationale detailhandlere”, tilføjede han.

“Detailhandel er på vej tilbage”, sagde han, “men det følger efter boligbyggeri.”