San Francisco Business Times

Af Blanca Torres | April 12, 2009

Bay Area affordable housing slammed

“Det er et rigtigt rod,” siger Murtagh fra EAH Housing. “Vi træder alle på vandet.”

I månedsvis har udviklere af boliger til overkommelige priser holdt byggepladserne i gang, mens udviklere af boliger til markedsrente droppede projekter eller gik konkurs. Det er ved at ændre sig, da overkommelige udviklers oase tørrer ud.

Finansieringen af overkommelige udviklinger trækker penge fra flere kilder såsom statslige midler, som er ved at tørre ud, og salg af skattekredit til virksomheder, som ikke længere har brug for dem.

“Dette ville blive et forfærdeligt år, selv uden recessionen,” siger Mary Murtagh, præsident med San Rafael-baserede EAH Housing. “Det er et rigtigt rod. Der er alle disse muligheder for at få projekter gennemført … og vi kan ikke gøre noget. Vi træder alle på vandet.”

EAH har 12 projekter i sin udviklingspipeline, hvoraf halvdelen kan ende i finansieringens limbo.

De fleste projekter til overkommelige priser, der er begyndt at blive bygget, har finansiering på plads, men udviklere frygter nu, at manglende finansiering vil forsinke eller ødelægge projekter, der var klar til at starte byggeriet i år. En anden bekymring er, at udviklerne ikke vil modtage forpligtede midler i tide til at tilbagebetale byggelån til færdige projekter.

Ann Gressani, politik- og kommunikationsdirektør for Non-Profit Housing Association of Northern California, sagde, at hendes gruppe kender til mindst 20 udviklingsprojekter i Bay Area, der er gået i stå på forskellige punkter i udviklingsprocessen.

Der er sket et boom i de seneste år, efter at californierne vedtog de statslige forslag 46 og 1C, der tilsammen gav 4,95 milliarder dollars til finansiering af programmer for boliger til overkommelige priser. Disse foranstaltninger har stadig et par år til at løbe, men på kort sigt resulterede en budgetklemme i, at staten indefrøs 1,8 mia. dollars i midler, som den havde afsat til 800 projekter til overkommelige priser i hele staten. Mere end 100 af disse er i fem amter i Bay Area.

Jennifer Sweeney, talskvinde for California Department of Housing and Community Development, sagde, at nu hvor budgettet er blevet vedtaget, forventer staten at frigive disse midler, men har ikke bestemt hvornår.

En anden finansieringskilde er tilskud fra lokale redevelopment agencies, men denne finansieringskilde er begyndt at falde i mange byer.

Ripple fra bankerne

Udviklere får betydelige indtægter fra salg af skattefradrag til virksomheder, som bruger dem til at udligne deres overskud. Mange af køberne var banker, som nu ikke har noget overskud at udligne. Samtidig skærer bankerne ned på byggelån.

“Bankerne har været under pres fra andre dele af deres forretning,” siger Jim Francis, senior vice president for Community Development Finance for Union Bank of California. “Det har været meget vanskeligt for de fleste af de større banker at yde nye lån inden for erhvervsejendomme, selv på et område som boliger til overkommelige priser, der har klaret stormen indtil videre.”

Union Bank har 1 mia. dollar i investeringer i boliger til overkommelige priser og har ydet 2 mia. dollar i finansiering til den slags projekter i løbet af de sidste 15 år. Den er en af de få kommercielle banker, der stadig yder lån.

“(Union Bank) er i en meget stærk kapitalposition, og vi mener, at (billig udvikling) er et meget godt sted at anvende kapital,” sagde han. “Vores afkast har været gode og forudsigelige.”

“Double whammy’

Finansielle problemer forsinker allerede projekter i pipelinen, der ellers er klar til at gå i gang, sagde Carol Galante, præsident og administrerende direktør for San Francisco-baserede Bridge Housing, som snart vil afgå for at blive vicestatssekretær i det amerikanske ministerium for bolig- og byudvikling.

“Det er altid en jonglering med de mange forskellige finansieringskilder og at sætte lagkagen sammen,” sagde Galante. “Denne dobbelte whammy af statens indefrysning af midlerne og den skattemæssige egenkapitalforstyrrelse på markedet, det er to store jordskælv for et system, der allerede er afhængig af kreativitet.”

Bridge har ni projekter under opførelse, herunder steder i Oakland, Colma, Palo Alto og South San Francisco. Joseph’s historiske rehabilitering af ældreboliger med 80 enheder i Oakland skulle have startet byggeriet den 1. maj, men er nu sat på standby i mindst tre måneder.

“Banken er tøvende med at lukke (på lånet) og starte byggeriet,” sagde Galante.

Berkeley-baserede Resources for Community Development er i gang med at bygge fire byggerier i Oakland, Pittsburg, Berkeley og Alameda, men har bremset et femte projekt i Berkeley, indtil der er statslige midler til rådighed.

Dan Sawiflak, firmaets administrerende direktør, sagde, at mange udviklere venter på, at der kommer nogle penge fra stimuluspakken og andre føderale finansieringskilder.

“Vi går ud fra, at tingene vil tage længere tid – systemet ændrer sig”, sagde Sawiflak. “Det er en slags dans mellem at skubbe tingene fremad, så du har dem klar til at blive skubbet og vente, indtil programmerne virkelig ryster ud.”

Den ironi er, at med byggeomkostningerne på vej ned, jordpriserne falder og efterspørgslen efter overkommelige enheder skyrocketing, mange overkommelige udviklere er ivrige efter at tage på nye projekter.

“Tragedien er, at dette er den bedste tid til at bygge overkommelige boliger, jeg har set i tyve år,” Murtagh sagde.