Jste zde: >> Pronajímatel a nájemce >> Vystěhování >> Proces vystěhování

Pro vystěhování nájemce, který porušil podmínky nájemní smlouvy, například nadále bydlí v prostorách bez placení nájemného, je pronajímatel povinen dodržet přesný právní postup. Specifika se v jednotlivých státech liší, ale obecně všechny zákony vyžadují:

• zákonný důvod pro vystěhování
• vyrozumění nájemce
• projednání před soudcem
• příkaz k vystěhování
• odstěhování nájemce

Oznámení o vyklizení

Typicky, zákony vyžadují 3 až 10denní písemné oznámení nájemci, že pronajímatel usiluje o jeho vystěhování. Toto oznámení může být nazváno „výpovědí k vyklizení“, „výpovědí k ukončení nájmu“ nebo jiným termínem. Některé zákony umožňují, aby pronajímatel oznámil výpověď nájemci sám; jiné vyžadují, aby výpověď nájemci „doručil“ pracovník donucovacích orgánů, obvykle zástupce šerifa.

Pokud musí výpověď k vyklizení doručit zástupce, připraví ji obvykle za poplatek soudní úředník. Úředník pak zašle výpověď úřadu šerifa k doručení. Šerif může výpověď předat nájemci osobně nebo ji vyvěsit na dveře nájemní jednotky.

Po doručení výpovědi má nájemce krátkou lhůtu na zaplacení dlužného nájemného (pokud se o něj jedná) nebo na vyklizení prostor. Pokud je například nájemci doručena pětidenní výpověď k vyklizení v pondělí ráno, musí zaplatit dlužné nájemné nebo vyklidit byt do sobotního rána.

TIP: Svátky a víkendy se započítávají do doby, kterou má nájemce na zaplacení nebo vyklizení před uplynutím lhůty. Ve výše uvedeném příkladu musí nájemce vyklidit v sobotu. Ačkoli je sobota součástí víkendu, stále se počítá jako den ve výpovědní lhůtě. Nájemce nemá možnost přeskočit sobotu a neděli a čekat na zaplacení nebo vyklizení do pondělí.

TIP: Úřad šerifa nedoručuje výpovědi a jiné právní písemnosti o víkendech nebo svátcích. Pokud jste pronajímatel, mějte na paměti, že během svátků může dojít ke zpoždění, než váš nájemce dostane výpověď k vyklizení.

Můj pronajímatel mi dal 24hodinovou výpověď k vyklizení a já jsem okamžitě zaplatil dlužné nájemné. Mohu být přesto z bytu vystěhován?

Ne. Udělal jste přesně to, čeho chtěl pronajímatel výpovědí dosáhnout – zaplatil jste nájemné. Pronajímatel nemá žádný důvod k vystěhování. Pokud budete nadále platit nájemné a dodržovat ostatní ustanovení nájemní smlouvy, můžete v bytě zůstat až do skončení nájmu.

Pronajímatel dal mé dospívající dceři výpověď z nájmu. Je to platné?

Ano, v některých případech. Zákony umožňují dát výpověď z nájmu ostatním obyvatelům bytu, pokud jsou určitého věku. Musíte si ověřit zákony ve vašem státě týkající se výpovědi z nájmu bytu. Například v Texasu, pokud byla vaše dcera mladší 16 let, nebyla vám výpověď pronajímatele řádně dána.

Zákon v mém státě dává nájemníkům 3 dny na vyklizení, ale můj pronajímatel mi dal 24hodinovou výpověď. Je to legální?

V některých jurisdikcích, pokud vaše nájemní smlouva výslovně stanoví pouze 24hodinovou výpovědní lhůtu, se státní právo nepoužije. Podle nájemní smlouvy pronajímatel jedná v souladu se zákonem a vy máte 24 hodin na vyklizení prostor nebo na odstranění problému, který byl důvodem výpovědi.

Dal jsem své nájemnici výpověď k vyklizení, ale ona byt neopustila. Mohu vyměnit zámky a vystěhovat její nábytek a další věci?

Ne. Musíte podat žalobu na vystěhování a získat soudní příkaz, který nájemnici nařídí opustit byt.

TIP: Pokud máte v nájemní smlouvě uvedeno zástavní právo pronajímatele, nemusíte se obracet na soud, abyste vystěhovali věci nájemnice.

Obdržel jsem výpověď z nájmu. Musím se ve stanovené lhůtě vystěhovat?“

Ne, váš pronajímatel musí získat soudní příkaz. Dokud příkaz nedostane, nemůže vás ani vaše věci (pokud nemá zástavní právo pronajímatele) z bytu násilně vystěhovat.

Podání žaloby

Pokud pronajímatel dal nájemci výpověď k vyklizení nebo mu byla výpověď doručena a lhůta uplyne, aniž by nájemce zaplatil dlužné nájemné nebo byt vyklidil, podá pronajímatel žalobu na vyklizení nájemce. Žaloba může být označena jako „žaloba na vystěhování“, „žaloba na násilné vniknutí a zadržení (FED)“ nebo „žaloba na vyklizení“. V těchto žalobách pronajímatel žádá o soudní příkaz, který mu umožní vystěhovat nájemce, nájemníky a veškerý majetek, který jim patří a který se nachází v prostorách

Po podání žaloby musí být nájemce o jejím podání vyrozuměn. To se provede tak, že se mu doručí kopie žaloby. Nájemce má právo na žalobu pronajímatele reagovat neboli „odpovědět“. Lhůta pro odpověď (nazývaná „datum odpovědi“) začíná běžet, jakmile je nájemci doručena. Obvykle je lhůta pro odpověď krátká – asi 10 dnů.

Lhůta pro odpověď nájemce

Odpověď nájemce musí být písemná a podaná ve stanovené lhůtě, jinak případ automaticky prohrává. Jakmile nájemce podá odpověď, soud stanoví datum soudního jednání ve věci vystěhování. Soud musí nájemci oznámit čas a datum soudního jednání. Má právo dostavit se k soudu na soudní jednání a uvést důvody, proč by neměl být vystěhován.

TIP: Zavolejte soudnímu úředníkovi a zeptejte se, zda jsou k dispozici formuláře pro odpověď na žalobu o vystěhování.

TIP: Datum odpovědi nájemce (lhůta pro odpověď na žalobu) může být také datem, kdy soudce plánuje případ projednat. Pokud vám byla doručena žaloba na vystěhování nebo na nucené vniknutí a zadržení, zavolejte soudnímu úředníkovi a zeptejte se, zda soudce bude případ projednávat v den odpovědi. Pokud je odpověď „ne“, musíte se starat pouze o to, abyste do data odpovědi zaslali soudu písemnou odpověď. Pokud soudce bude věc projednávat, musíte být připraveni bránit se proti tvrzení pronajímatele, že je oprávněn vás vystěhovat.

Odpověď by měla obsahovat prohlášení, že nájemce „odmítá všechny nároky uvedené v žalobě“. Kromě toho lze připojit protinávrh vůči pronajímateli. Protinávrh je tvrzení, že pronajímatel dluží nájemci určitou peněžní částku. Obvykle se protinávrh nájemce týká nákladů na opravy, které pronajímatel odmítl uhradit. Například pokud záchod nesplachoval a nájemce byl nucen zavolat instalatéra, může nájemce vznést protinávrh na úhradu nákladů na instalatéra.

TIP: Protinávrh na úhradu nákladů na opravu vyhrajete pouze v případě, že pronajímatel věděl, že musí opravu provést, a odmítl to. U soudu musíte mít důkaz o oznámení pronajímateli ve formě písemné výzvy nebo svědka, který může dosvědčit, že pronajímatel o problému věděl.

Byla mi doručena žaloba na vystěhování. Je příliš pozdě na to, abyste se s pronajímatelem dohodli?

Ne. Dohodnout se můžete kdykoli předtím, než soudce vydá konečné rozhodnutí, dokonce i během samotného soudního řízení.

TIP: Pokud jste se s pronajímatelem dohodli před uplynutím lhůty pro odpověď, můžete přistoupit k podání odpovědi, v níž popřete nároky uvedené v žalobě. Po popření nároků připojte popis dohody. Například: „Pronajímatel a já jsme se dohodli na urovnání tohoto případu a soudní řízení není nutné“. Poté požádejte soud o zamítnutí žaloby.

Pokud jsme se s pronajímatelem na žalobě o vystěhování dohodli, potřebuji písemnou dohodu o narovnání?

Ano, jinak nemáte žádný důkaz o dohodě s pronajímatelem. Kromě toho, pokud soud žalobu nezamítl, může pronajímatel kdykoli požádat o stanovení termínu soudního jednání.