Koupě domu může být komplikovaný a emocionální proces. Ale se správnou radou se vlastnictví jednoho z těch bytů nebo družstevních bytů, které sledujete na StreetEasy, může stát vaší skutečností. Jednou z prvních věcí, kterou je třeba zvážit, je, kolik peněz si našetřit na zálohu. Výše hotovosti, kterou zaplatíte předem, ovlivňuje financování a vaši měsíční splátku hypotéky. Jak moc si to možná myslíte? Matematika je jednoduchá – čím nižší akontace, tím vyšší splátka hypotéky, včetně (jéje!) úrokových sazeb. Jaká je tedy požadovaná záloha na byt v New Yorku? Zde je tahák.
Manhattan Homes Under $1M on StreetEasy Článek pokračuje níže
Nulová procentní záloha na byt
Zapomeňte na to. Hypoteční věřitelé vám půjčku bez zálohy neposkytnou. Skutečnost, že máte hotovost na zálohu – buď z úspor, nebo darem od příbuzných – dává věřiteli větší jistotu, že je méně pravděpodobné, že nebudete splácet hypotéku. Jak upozorňuje Richard Barenblatt, hypoteční specialista společnosti Guardhill Financial Corp.: „Berte svou nemovitost jako svůj bankovní účet. Čím více peněz jste do nemovitosti investovali, tím menší je pravděpodobnost, že od ní odejdete.“ A čím vyšší je vaše záloha na byt, tím bezpečnější je pro věřitele vsadit na vás.“
3,5 procenta zálohy na byt
Tato výše zálohy na byt je obecně spojována s úvěry FHA 203k. Jsou pojištěny Federální správou bydlení a pomáhají získat hypotéku osobám s nižšími příjmy a osobám s nižším kreditním skóre. Tyto půjčky jsou poskytovány prodejci schválenými FHA, což znamená, že pokud dlužník nesplácí, je věřitel krytý.
Tento typ úvěru přijímá řada budov, které splňují podmínky FHA. Není jich však mnoho, takže najít nabídku domů, z nichž si můžete vybrat, může být poněkud náročné. Navíc pandemie COVID-19 značně omezila schvalování těchto úvěrů, a to z důvodů vysvětlených v následující části.
Brooklynské domy do 900 tisíc dolarů na StreetEasy Článek pokračuje níže
5 až 10procentní záloha na byt
V minulosti bylo možné najít věřitele ochotné schválit úvěry s nižšími zálohami na byt, zejména v nedostatečně rozvinutých čtvrtích nebo u novostaveb v takových oblastech. To však již neplatí díky COVID-19. Na pozadí probíhající pandemie nyní většina poskytovatelů hypotečních úvěrů omezuje poskytování úvěrů na minimální 20procentní akontaci.
Jak vysvětluje Barenblatt, důvody jsou dva. Prodejní ceny změkly, zejména na trhu na Manhattanu, „takže věřitelé se obávají poklesu trhu“ a snižování hodnoty. Vzhledem k současné ekonomické nestabilitě se také „věřitelé obávají, že dlužníci přijdou o práci“, což by jim znemožnilo splácet hypotéku.
20procentní záloha na byt
Zní to jako hodně, ale je to standardní záloha na byt požadovaná většinou představenstev družstev a prodejců v New Yorku. Při 20procentní záloze jste pro věřitele menším finančním rizikem, takže je větší pravděpodobnost, že vám bude půjčka schválena. Někdy kupující nemusí mít tuto částku ve svých úsporách a mohou ji doplnit rodinnými dárkovými fondy.
Queens Homes Under $800K on StreetEasy Článek pokračuje níže
30procentní záloha na byt
U primárního bydlení má složení zálohy vyšší než 20 procent mnoho výhod. Vaše nabídka bude o to silnější a atraktivnější pro prodávajícího a je pravděpodobnější, že vám bude schválen úvěr. A co víc, můžete si zajistit lepší úrokovou sazbu. Barenblatt říká: „Dlužník má více vlastního kapitálu a více v sázce, což snižuje pravděpodobnost nesplácení hypotéky.“
Pokud chcete koupit investiční nemovitost, například byt, který plánujete pronajímat, počítejte s tím, že složíte minimálně 20 procent a bezpečně 30 procent. Je důležité si uvědomit, že i vaše úrokové sazby budou vyšší, protože to nebude vaše primární bydlení.
Staten Island Homes Under $800K on StreetEasy Článek pokračuje níže
100procentní záloha na byt – výhody a nevýhody
Na první pohled se zdá, že nabídka zcela hotově je ideální variantou – žádná hypotéka, žádné dluhy, žádné závazky. Bližší pohled však odhalí složitější situaci.
„Pokud jste starší nebo se blížíte k důchodu,“ říká Barenblatt, „nemusíte mít v budoucnu příjem, který by vám umožnil obsluhovat dlouhodobý dluh“ vedle ostatních měsíčních výdajů. V takovém případě by dával smysl nákup zcela v hotovosti.
Jste-li však mladší nebo patříte do vyššího daňového pásma, může být výhodné kompenzovat zdanitelný příjem výhodami daňového odpočtu hypotéky. Navíc pokud jste někdo, kdo „dává přednost vyšší likviditě, aby se mohl podílet na investicích s vyšším výnosem, umožňuje vám to hypotéka,“ říká Barenblatt.
Takže i když si můžete dovolit luxus v podobě nákupu za hotové, možná budete chtít posoudit svou individuální situaci, abyste zjistili, zda je to pro vás ta nejlepší volba.
Pokud hledáte další tipy, máme pro vás další rady pro nákup bydlení. Šťastné nakupování!
–
Ať už hledáte pronájem nebo koupi, najděte si svůj příští newyorský byt na StreetEasy.