Někdy se vystěhování nevyhnete: jeden nebo více vašich nájemníků musí odejít. Nejlépe raději dříve než později. Vystěhování nájemníka je jednou z nejvíce vyčerpávajících zkušeností, kterou budete muset jako pronajímatel podstoupit. Vystěhování vyžaduje čas a peníze, ale existují nějaké jiné legální způsoby, jak získat svůj majetek zpět? Ano!“

Sdělit nájemníkům do očí, že musí odejít, pochopitelně vyvolává obavy, ale vydat písemné oznámení o vystěhování může být stejně nervy drásající. Naštěstí existují i jiné způsoby, jak přimět nájemníka k vystěhování. Podívejte se s námi níže na vaše práva jako pronajímatele a na některé alternativní metody, jak přimět nájemníky k vystěhování bez vystěhování.

Legální vs. nelegální důvody k vystěhování nájemníka

Předtím, než se vydáte na cestu k vystěhování nájemníků, je třeba pečlivě zvážit důvody, proč. Bohužel ne každý pronajímatel má ty nejlepší úmysly a některé zákony chrání nájemce před odvetným vystěhováním. Jako majitel nemovitosti můžete mít pocit, že máte právo odstranit kohokoli, kdykoli a za cokoli, ale není tomu tak. Proto, abyste se ochránili před případným sporem nebo obviněním z nekalých praktik, nikdy neusilujte o vystěhování na základě následujících skutečností.

Nezákonné důvody k vystěhování nájemníka

• Diskriminace na základě jakékoli chráněné třídy spravedlivého bydlení
• Osobní msta, známé také jako odvetné vystěhování
• Nájemce zadržující nájemné z legitimních důvodů

Diskriminační vystěhování

Zjednodušeně řečeno, nemůžete vystěhovat žádného nájemníka pouze na základě svých pocitů vůči jakékoli třídě chráněné zákonem o spravedlivém bydlení. Pokud tak učiníte, otevíráte pronajímateli cestu k možným stížnostem a oprávněné žalobě ze strany nájemce. Chráněné třídy se v jednotlivých státech mírně liší, proto si nezapomeňte prozkoumat zákony ve vaší oblasti. Obecně lze říci, že jednotlivci jsou chráněni před diskriminací na základě následujících skutečností:

Federálně chráněné třídy podle zákona o spravedlivém bydlení –

.
1. Rasa
2. Barva pleti
3. Pohlaví
4. Národnost
5. Náboženství
6. Rodinný stav
7. Způsobilost

Přidáno Příklady chráněných tříd na státní úrovni –

• Rodinný stav
• Sexuální orientace
• Genderová identita

.

• Předek
• Zdroj příjmu

Osobní vendeta nebo odvetné vystěhování

Odsouzení nájemníka, aby se mu pomstil za spor, nebo jakoukoli jinou neshodu, je nezákonné. Agresivita je nešťastná, ale není důvodem k vystěhování, které by obstálo u soudu. Může vás to rozčílit, ale nikdy se nepokoušejte nájemníka vystěhovat na základě toho, že si stěžuje nebo vás legálně nahlásil na úřad pro ochranu osobních údajů nebo na bytový úřad.

Nájemce zadržuje nájemné z oprávněného důvodu

Pronajímatel je povinen provádět nezbytné opravy, aby udržel standard obyvatelnosti nemovitosti. Pokud tak neučiní, může nájemce zadržet nájemné v úschově až do vyřešení zdravotního nebo bezpečnostního problému. To je však něco jiného než prosté neplacení nájemného, které je vymahatelným důvodem k řádnému soudnímu vystěhování.

Právní důvody vystěhování a vaše práva jako pronajímatele

Pokud se nemůžete vyhnout vystěhování, ale zvolíte jinou cestu než soudní vymáhání, je nezbytné pochopit práva pronajímatele. I když existují nezákonné důvody k vystěhování, existují také legitimní důvody. Jako pronajímatel máte právo usilovat o vystěhování nájemce z nemovitosti z některého z následujících důvodů.

Legální důvody, pro které může pronajímatel usilovat o vystěhování

• Pokud prodáváte svou nemovitost
• Pro dokončení rekonstrukce své nemovitosti
• Nájemce porušuje nebo porušuje podmínky nájemní smlouvy
• Neplacení nájemného

.

• Nájemci způsobí škodu na nemovitosti
• Nájemce po skončení nájemní smlouvy nemovitost neopustí

Jak přimět nájemce k vystěhování bez soudního vystěhování

Jakmile zjistíte právní důvod, proč chcete, aby vaši nájemci nemovitost opustili, je čas začít jednat. Pronajímatelé, kteří nechtějí vést zdlouhavou a nákladnou soudní bitvu, mohou zkusit jinou taktiku. Nájemníci často vědí, že jsou v neprávu, a mohou být ochotni přijmout alternativu, aby se vyhnuli záznamu o vystěhování. Zvažte níže uvedené možnosti!

1. Nabídněte pobídku: Peníze za klíče
2. Nabídka asistence
3. Vhodná komunikace

Nabídka pobídky:

Nabídka „hotovosti za klíče“ může zabránit vystěhování tím, že přiměje nájemníka k dobrovolnému vystěhování. Ačkoli to nemusí být bezprostředně nejatraktivnější způsob řešení fluktuace nájemníků, je to jeden z účinnějších prostředků. To však znamená, že vás to bude něco stát. Pravděpodobně se však vyplatí, pokud potřebujete nájemníky z nemovitosti co nejdříve vystěhovat.

Také je to tak jednoduché, jak to zní. Prostřednictvím této metody budete nájemníkům platit za to, že opustí vaši nemovitost. To vám zase umožní vyhnout se zdlouhavému procesu vystěhování a z dlouhodobého hlediska dokonce ušetřit peníze. Při nabízení „peněz za klíče“ postupujte podle následujících kroků, abyste se vyhnuli vystěhování:

Kroky při nabízení peněz za klíče

• Vysvětlete situaci – Řekněte nájemníkovi na rovinu, v čem je problém, a vysvětlete mu, že v nemovitosti již nemůže zůstat.
• Popište důsledky – V klidu mu vysvětlete, že pokud v nemovitosti zůstane, bude vystěhován s potřebnými soudními příkazy. Navíc budou žalováni o náhradu škody.
• Nabídněte jim cestu ven – Řekněte jim, že pokud odejdou z vlastní vůle, mohou se vyhnout nákladným následkům a dokonce si zachovat svůj kredit. Pak jim vysvětlete, že jim dáte hotovost, kterou mohou použít na kauci v novém bydlišti.
• Dokončení – Prohlédněte si nemovitost, při odchodu převezměte od nájemníků klíče a předejte jim hotovost. Okamžitě vyměňte zámky a ujistěte se, že všechny zúčastněné společnosti poskytující inženýrské sítě jsou spokojeny. Případně vraťte nájemníkovi kauci.

V některých ohledech lze použití metody „hotovost za klíče“ považovat za úplatek. Tímto postupem se však můžete vyhnout stresu ze zapojení orgánů činných v trestním řízení a čekání na to, až se problémoví nájemníci budou nadále vyhýbat placení nájemného nebo budou dále poškozovat váš majetek. Čím dříve budou pryč, tím rychleji můžete začít vybírat nájemné od spolehlivějších budoucích nájemníků.

Nabídněte pomoc

Být vstřícný a chápavý v době, kdy jsou vaši nájemníci instruováni k opuštění nemovitosti, může znamenat rozdíl mezi kamenitou cestou a hladkým přechodem. Pokud tedy máte přístup k levnějším cenám stěhovacích vozů nebo úklidových prostředků, nabídněte je svým nájemníkům. Pokud máte vlastní stěhovací vůz, umožnit jim jeho bezplatné použití je ještě lepší možností, jak nájemníky jemně vystrnadit ze dveří.

Jako pronajímatel můžete mít také kontakty na jiné nájemní nemovitosti v okolí. Řekněte svým nájemníkům, že jim můžete pomoci najít nové bydlení. Můžete jim dokonce poskytnout vizitky a telefonní čísla na další správce a pronajímatele nemovitostí v okolí, kteří mají srovnatelné cenové rozpětí. Pokud budete k nájemníkům přistupovat s tímto pozitivnějším a vstřícnějším přístupem, budou se při myšlence na odchod cítit lépe. V důsledku toho mohou být dokonce ochotnější tento proces urychlit.

Vhodná komunikace

Někdy je nejlepší ta nejpřímější cesta a můžete nájemníky jednoduše požádat o vystěhování. Většině lidí se líbí myšlenka vyhnout se konfliktu, zejména pokud to znamená zachování dobrého kreditu. Proto klidné (ale důrazné) vysvětlení situace může vést k pozitivním výsledkům. Pokud není možné, aby nájemník zůstal kvůli nepřijatelnému chování z jeho strany nebo polehčujícím okolnostem, které nemůžete ovlivnit (např. rekonstrukce budovy, změna vlastníka atd.), je podání důkladného vysvětlení rozhodující. Především chcete, aby nebylo pochyb o tom, proč musí nájemník odejít.

Je-li situace pružnější – řekněme záležitost chybějícího nájemného nebo porušování zásad pronájmu – může existovat způsob, jak s nájemníkem dosáhnout nové dohody, která situaci zcela změní. Zkuste si s ním promluvit, abyste lépe porozuměli jeho situaci. Tímto způsobem, pokud zjistíte, že mohou v budoucnu znovu platit nebo vyřešit problém, může být jejich setrvání potenciálně lepší alternativou než vystěhování. Pamatujte, že umožnění otevřených komunikačních kanálů mezi vámi a nájemníky je za všech okolností nesmírně důležité. Řekněte jim předem vše, co potřebují vědět, a občas jim připomeňte jejich povinnosti. Tím zabráníte tomu, aby nájemníci začali nedbale dodržovat svou část dohody.

Vyvarujte se těchto chyb, když se snažíte přimět nájemníky k vystěhování

Když se ocitnete v situaci, kdy zoufale potřebujete nájemníky ze svých nemovitostí odstranit, můžete uvažovat o některých extrémnějších opatřeních. Někteří pronajímatelé dělají tu chybu, že se snaží zbavit svých nájemníků, aniž by respektovali nájemní smlouvy. Jiní používají metody svépomocného vystěhování, kdy se znovu ujmou držby nemovitosti, aniž by použili proces vystěhování. Vyvarujte se použití některé z následujících metod, abyste donutili nájemce opustit vaši pronajímanou nemovitost:

Příklad nezákonného vystěhování svépomocí

• Výměna zámků v době, kdy nájemník v nemovitosti stále bydlí
• Vystěhování nemovitosti nájemníka
• Neplacení zahrnutých služeb, jako je voda, jejich odpojení
• Vyhrožování jakéhokoli druhu
• Přímý příkaz k opuštění bytu

Důsledky vystěhování „svépomocí“ pro pronajímatele

Pokud použijete některý z výše uvedených způsobů, můžete se snadno dostat do horké vody. Soudní spor je to poslední, co by měl kdokoli v podnikání chtít řešit, a kterýkoli z těchto případů by mohl být přestupkem, který by mohl vést k tomu, že vás nájemce oprávněně zažaluje a poškodí vaše podnikání.

Každý stát má pravidla, která musí všichni pronajímatelé dodržovat při vystěhování nájemce ze své nemovitosti. Níže porovnáváme čtyři různé oblasti, abychom ukázali možné důsledky, které hrozí pronajímatelům, pokud vezmou zákon do vlastních rukou.

Důsledky vystěhování svépomocí

• Maryland – Pronajímatelé se nesmí uchýlit k vystěhování svépomocí. Soud může určit náhradu škody, která má být přiznána nájemci.
• Pennsylvánie – Vystěhování svépomocí není povoleno. Soud může určit náhradu škody; jakkoli to uzná za vhodné.
• Washington DC – Pronajímatel se nesmí uchýlit k svépomocnému vystěhování. Soudy přiznávají jak skutečnou, tak sankční náhradu škody.
• Virginia – Nejenže jsou svépomocná vystěhování nezákonná; pronajímatelé se mohou ocitnout v situaci, kdy budou nájemci platit skutečnou škodu, soudní výlohy a poplatky za právní zastoupení. Kromě toho zákony umožňují, aby nájemník zůstal v domě.

Závěr

Přistupujete-li k nájemníkům i zákonům s respektem, nemusí být uplatňování alternativních strategií pro střídání nájemníků vyčerpávajícím procesem. Pokud jste s nájemníkem v koncích, zvažte výše uvedené tipy ještě před zahájením procesu vystěhování. Vyzkoušeli jste jiné metody, jak se vyhnout vystěhování, a váš nájemník se stále nechce vystěhovat? Poslední možností může být soudní vystěhování. Pokud se cítíte zdrceni touto myšlenkou, zvažte najmutí zkušeného týmu, jako je Bay Property Management Group. Naši vysoce zkušení zaměstnanci se mohou postarat o podání žaloby a proces vystěhování a zároveň pracovat na řešení problémů s údržbou a opětovném prodeji vaší nemovitosti s cílem najít kvalifikovaného nového nájemníka. Máme kanceláře ve Washingtonu DC, Baltimoru a Filadelfii a poskytujeme nepřetržitou podporu v oblasti správy nemovitostí. Pro více informací nás kontaktujte ještě dnes!