Podle průzkumu společnosti RED Capital se růstu nájemného v Chicagu dařilo během pandemie hůře než v jiných podobných vstupních městech.
Multifamily investoři preferují soustředění kapitálu na primárních trzích. Přestože ceny jsou strmé a cap rates nízké, nabízejí vstupní města private equity a institucionálním kupcům mladé, bohaté nájemníky, ekonomickou diverzifikaci, hluboké koryto údajů o výkonnosti a likviditu trhu s nemovitostmi, kterou nelze nalézt v menších městech. Gateway cities nabízejí tato aktiva… dokud je nenabízejí.
Pandemická recese obrátila obvyklý pohled na věci vzhůru nohama. Alespoň prozatím nájemníci utíkají od vysokých nákladů a domnělých nebezpečí hustého městského bydlení k relativnímu bezpečí a větším půdorysům, které lze nalézt na předměstích a v některých případech i na sekundárních a terciárních trzích.
Vliv na výkonnost nemovitostí je značný. V moderních městských středních a výškových budovách, které preferují velcí portfolioví investoři, došlo k výraznému poklesu obsazenosti a nájemného, což v mnoha budovách v Los Angeles, New Yorku a San Franciscu snížilo výhledový čistý provozní zisk o 15 a více procent.
Stanovení reálné hodnoty majetku je za těchto okolností téměř nemožné. Kupující mohou být stále ochotni nabízet za ceny generující počáteční výnosy hluboko pod 4 %, ale pouze proti konzervativně upsaným úrovním NOI, které diskontují delší období slabé výkonnosti. Jen málo vlastníků je ochotno realizovat výsledný pokles hodnoty a prodeje úměrně tomu klesají. Objem ve třetím čtvrtletí klesl v Los Angeles meziročně o 70 %, v New Yorku o 75 % a v San Francisku o 67 %. Účast institucionálních kupců, soukromých kapitálových fondů a REIT se snížila ještě více, na každém trhu o 80 procent a více. Tolik k likviditě trhu s nemovitostmi.
To vyvolává otázku, zda investoři mohou najít hledané atributy primárního trhu s menším rizikem NOI na předvídatelnějších trzích středozápadu. Status Chicaga jako téměř primárního trhu z něj dělá přirozený testovací případ pro tuto tezi.
Růst NOI u vícebytových aktiv v Chicagu se historicky pohybuje uprostřed mezi metropolitními oblastmi. Výzkumná skupina RED Research Group vypočítala (na základě údajů o průměrném čtvrtletním nájemném, obsazenosti a nákladech společnosti Reis), že NOI bytů v Chicagu rostla od roku 1999 složeným ročním tempem 2,2 %, což je 34. nejrychlejší tempo mezi 50 nejaktivněji obchodovanými metropolitními trhy v zemi. Ve skutečnosti byl růst druhého města rychlejší než pouze na jednom z primárních trhů – v New Yorku (1,7 %). Roční růst NOI na ostatních primárních trzích se pohyboval mezi 2,5 procenta (Boston) a 4,1 procenta (Seattle).
Kompenzovala větší stabilita výnosů (a tedy menší riziko) chicagským investorům pomalejší růst NOI? Odpověď zní ano, ale jen do určité míry. S ohledem na směrodatnou odchylku čtvrtletních čtyřčtvrtletních temp růstu NOI, kterou používáme jako ukazatel volatility růstu NOI, se Chicago umístilo na 14. nejstabilnějším místě ze skupiny 50 srovnávaných metropolí, přičemž mezi primárními trhy zaostalo za Bostonem, Washingtonem D.C. a Seattlem.
Dlouhodobější metriky nenaznačují, že by Chicago představovalo obzvláště bezpečný přístav v recesní bouři, ale co nedávné výsledky? Abychom tuto teorii ověřili, prověřili jsme změny hrubých výnosů z nájemného ze stejných prostor vykázaných od února do srpna 2020 městskými středněpodlažními a výškovými budovami postavenými od roku 2010 na primárních trzích a v Chicagu pomocí údajů společnosti Yardi na úrovni nemovitostí.
Analýza potvrdila, že infiltrační prostory v San Francisku a New Yorku se potýkají s problémy. Příslušné měsíční jednotkově vážené průměrné GRR poklesly o 10,1 % a 12,4 %, což je výrazně horší než průměrný pokles o 3,9 % zaznamenaný mezi ostatními primárními trhy. Pozitivní odchylkou ve skupině byl Seattle, který vykázal srovnatelný pokles pouze o 1,6 procenta.
Údaje naznačují, že Chicago se v tomto cyklu neukázalo jako zvlášť bezpečný přístav. Srovnatelné GRR pokleslo o 6,2 % ve skupině 62 středně vysokých a vysokých chicagských budov (-7,6 % v Loop), což je horší než průměr primárního trhu -5,6 % a zhruba odpovídá výsledkům East Bay a San Diega.
Naopak odolnost nájemného a obsazenosti během recese v roce 2020 se objevila na některých překvapivých místech. Jak již bylo uvedeno, Seattle vykázal doposud nejodolnější výsledky, a to bez ohledu na skutečnost, že byl první metropolitní oblastí, která pocítila dopad pandemie, a nebyla mu cizí ani letošní vlna sociálních nepokojů. Podobně se relativně dobře držely příjmy z nemovitostí v Miami (-3,3 %) a Orange County (-3,8 %), a to navzdory velké expozici těchto metropolitních oblastí vůči těžce postiženému cestovnímu ruchu a zábavnímu průmyslu, v nichž je přechod na práci z domova nepraktický.
Chování nájemníků v této recesi zatím naznačuje, že aby se jim dařilo v prostředí po pandemii, mohou být kupující orientovaní na celkové výnosy nuceni trochu rozšířit své investiční parametry a zahrnout více příměstských a sekundárních aktiv. Věk a zkušenosti s pandemií vedou silnou generaci mileniálů k přehodnocení priorit v oblasti bydlení. Možná, že investoři podle toho musí upravit své preference aktiv.
– Daniel J. Hogan je výkonným ředitelem pro výzkum společnosti ORIX Real Estate Capital. RED Mortgage Capital, divize společnosti ORIX Real Estate Capital LLC, je obsahovým partnerem REBusinessOnline. Názory zde vyjádřené jsou názory autora a nemusí nutně odrážet názory pro skupinu RED Capital nebo autorových kolegů ve společnosti RED. Další analýzy společnosti RED Capital Group naleznete zde.
Pro Hoganův pohled na další trhy klikněte zde.
.