Esther Fung

12. června 2017 8:00

Celý článek si můžete přečíst zde>>

Když investiční společnost Starwood Capital Group LLC koupila v roce 2014 Fairlane Town Center, měla před sebou spoustu práce.

V Dearbornu v Michiganu, bylo pronajato pouze 72 % a mezi volnými prostory se nacházel rozlehlý bývalý kotevní obchod.

Náhodný telefonát společnosti Ford Motor Co. s žádostí o prodej části reklamy v obchodním centru se ukázal jako rozhodující. V dubnu Ford přestěhoval celý svůj technický a nákupní personál do prostor, které kdysi obýval řetězec obchodních domů Lord & Taylor. Ford je nyní největším nájemcem obchodního centra s plochou 240 000 čtverečních stop.

„Naše vztahy začaly jako dobré sousedství,“ řekl Michael Powers, senior viceprezident pro pronájem ve společnosti Starwood. „Pak jsme zjistili, že mají zájem o kancelářské prostory. Byla to tak trochu náhoda.“

Protože maloobchodníci stále rychleji zavírají kamenné prodejny, pronajímatelé obchodních center, jako je Starwood Capital, stojí před zapeklitou otázkou:

Jejich řešení jsou různá, ale všechna mají společný prvek: omezit nebo dokonce vyloučit maloobchod z rovnice.

Někteří pronajímatelé zaplňují prázdné prostory kostely, neziskovými školami a náhodnými podniky, zatímco vymýšlejí dlouhodobý plán. Jiní vidí budoucnost ve smíšených nemovitostech, které přeměňují nákupní centra na ulice s restauracemi, kancelářemi a bydlením. A někteří nemovitosti úplně zbourají a přemění je na zábavní nebo průmyslové parky.

Desetiletý pronájem společnosti Ford ve Fairlane Town Center „přivedl do naší nemovitosti 1 800 až 2 000 zaměstnaných lidí, lidí s výplatní páskou,“ řekl pan Powers. Obchodní centrum, v němž stále kotví obchody Macy’s , J.C. Penney a Sears, je podle něj v současné době pronajato z 91 % a jeho provozovatelům potravin se přes den daří lépe než dříve, protože zaměstnanci Fordu sem chodí na oběd.

Fordu se líbila blízkost obchodního centra k jeho hlavnímu závodu v Dearbornu, který se bude v příštích 10 letech přestavovat, a jeho široké otevřené prostory.

„Nepřestěhovali jsme žádné zdi, nic jsme výrazně neměnili,“ řekl Dave Dubensky, předseda představenstva a výkonný ředitel Ford Land, realitní divize společnosti.

Výstavba v 80. a 90. letech minulého století způsobila, že Spojené státy byly přesyceny nákupními centry. Růst internetového prodeje a klesající poptávka po zboží za plnou cenu způsobují, že maloobchodníci zmenšují své flotily prodejen a přesouvají zdroje na platformy elektronického obchodování.

Podle Credit Suisse maloobchodníci od ledna do 6. dubna letošního roku oznámili uzavření 2 880 prodejen, což je více než dvakrát tolik než ve stejném období o rok dříve. Za celý letošní rok investiční banka očekává uzavření více než 8 600 prodejen. Analytici předpovídají, že v příštích letech bude uzavřeno přibližně 400 ze zhruba 1 100 nákupních center v USA.

Mnoho majitelů nákupních center se snaží oživit prostředí, přivádějí více nájemců restaurací a zábavních podniků a upouštějí od tradičního mixu středně velkých stravovacích zařízení, módních obchodů a obchodních domů.

„Chuť experimentovat tu je,“ řekl Matthew Billerbeck, senior viceprezident designové a architektonické firmy CallisonRTKL ze Seattlu. „

Jednou ze strategií je přestavba uzavřených nákupních center na objekty pod širým nebem, které pronajímatelé nazývají „lifestylová centra“ s byty, divadly, obchody s potravinami, lékařskými ordinacemi a dalšími vymoženostmi – a s mnohem menším počtem maloobchodních prodejen.

V Arlingtonu, Va., pronajímatel Forest City Realty Trust přestavuje obchodní centrum Ballston Common Mall tak, že zbourá hlavní vchod a vytvoří náměstí, odstraní dvě třetiny střechy a instaluje více oken, aby vytvořil širší výhledy na otevřené prostory. Realitní investiční fond se sídlem v Clevelandu také staví 406 bytů spojených s obchodním centrem.

„Obracíme obchodní centrum naruby,“ řekl Will Voegele, senior viceprezident společnosti Forest City Realty Trust. „Nechceme budovu otočenou zády k ulici.“

Firma přeměňuje místo, kde kdysi býval obchod s nábytkem Macy’s ve třetí úrovni obchodního centra, na prostor pro setkávání obyvatel, včetně venkovních teras, posezení a terénních úprav. Ve skladbě nájemců bude více možností stravování a maloobchodních prodejen směrem do ulice.

V nákupním centru Staten Island Mall v New Yorku přidává společnost GGP Inc. v rámci expanze, která by měla být dokončena na podzim příštího roku, 235 000 čtverečních stop. Provozovatelé zábavních podniků, jako jsou kina AMC a Dave & Buster’s, zaberou 54 % plochy, zatímco nájemci potravin včetně Shake Shack budou tvořit 20 %. Nájemci oděvů, jako je Zara, budou tvořit jen 17 %.

Zbylou plochu zaberou obchody s vybavením pro domácnost a osobní péči a další podniky, jako je Apple Bank. Brzy zde otevře diskontní supermarket Lidl.

V držení GGP, které zahrnuje více než 130 nákupních center, zaujímá oděvní průmysl polovinu portfolia podle hrubé pronajímatelné plochy. Podíl potravin vzrostl z 6 % na 13 % a do roku 2025 by měl dosáhnout 20 %, uvedl v nedávném hovoru k výsledkům výkonný ředitel GGP Sandeep Mathrani. Oděvy podle něj do podzimu klesnou o dalších zhruba 10 % a ustálí se na zhruba 40 %.

Někdy developeři dojdou k závěru, že jediným způsobem, jak zachránit skomírající nákupní centrum, je srovnat ho se zemí a začít znovu.

Obchodní centrum City Center v centru města Columbus ve státě Ohio bylo v 90. letech 20. století společenským centrem, kde vystupovaly popové kapely, jako například Hanson.

Ale 1. září 2010 se v centru Columbusu v Ohiu uskutečnila výstavba nového nákupního centra.25 milionů čtverečních stop začalo chátrat s tím, jak rostla konkurence nákupních center, jako jsou Mall at Tuttle Crossing, Easton Town Center a Polaris Fashion Place.

Kotvící obchodní domy City Center, Lazarus, Kaufmann’s a Jacobson’s, byly v roce 2000 uzavřeny a míra neobsazenosti vyskočila na 75 %.

Město v roce 2007 zažalovalo majitele obchodního centra a snažilo se je vystěhovat, protože je obvinilo ze zanedbávání majetku. V témže roce město nemovitost koupilo v naději, že ji přestaví, ale v roce 2009 ji uzavřelo.

„Zkoumali jsme deset různých plánů přestavby,“ řekl Guy Worley, výkonný ředitel a prezident neziskové rozvojové společnosti Columbus Downtown Development Corp. „Bylo to postaveno jako obchodní centrum a nic jiného.“

Město tedy během dvou let objekt „chirurgicky zbouralo“, aby zachovalo podzemní parkovací dům, který stále využívali pracovníci v centru města. V roce 2011 byl na jejím místě otevřen park Columbus Downtown s názvem Columbus Commons, kde je prostor pro představení, dvě kavárny, kolotoč a hřiště na bocce.

Park podnítil výstavbu po svém obvodu, většinou kancelářských a obytných budov, a ročně se v něm koná více než 200 akcí. Z vlajkového obchodního domu Lazarus, který byl spojen s nákupním centrem, je nyní kancelářská budova.

Podle pana Worleyho se Columbus Downtown nechal inspirovat parky a obchody na vysokých ulicích v New Yorku a chce přidat restaurace a umělecké galerie podél ulic vzdálených blok od parku, přičemž budovy směřující do parku chce raději ponechat pro bydlení.

Přestože v okolí Columbus Commons nebyly realizovány žádné projekty čistě maloobchodních nemovitostí, přicházejí na palubu některé maloobchodní prodejny, které jsou „organičtější, nikoliv národní maloobchodníci“, dodal.

„Maloobchod se vrací,“ řekl, „ale následuje bydlení.“