San Francisco Business Times

By Blanca Torres | 12. dubna 2009

Dostupné bydlení v oblasti zálivu

„Je to skutečný zmatek,“ říká Murtagh z EAH Housing. „Všichni přešlapujeme na místě.“

Po celé měsíce developeři dostupného bydlení udržovali staveniště v chodu, zatímco developeři tržního bydlení od projektů upustili nebo zkrachovali. To se brzy změní, protože oáza developerů cenově dostupných staveb vysychá.

Financování cenově dostupných staveb čerpá peníze z několika zdrojů, jako jsou státní dotace, které vysychají, a prodej daňových úlev podnikům, které je již nepotřebují.

„Tento rok by byl hrozný i bez recese,“ říká Mary Murtaghová, prezidentka společnosti EAH Housing se sídlem v San Rafaelu. „Je to skutečný zmatek. Je tu tolik příležitostí k realizaci projektů … a my nemůžeme nic dělat. Všichni přešlapujeme na místě.“

EAH má v přípravě 12 projektů, z nichž polovina by mohla skončit ve finanční tísni.

Většina cenově dostupných projektů, které se začaly stavět, má zajištěné financování, ale developeři se nyní obávají, že nedostatek financí zpozdí nebo zhatí projekty, které byly připraveny k zahájení výstavby v tomto roce. Další obavou je, že developeři nedostanou včas přidělené finanční prostředky na splacení stavebních úvěrů za dokončené projekty.

Ann Gressaniová, ředitelka pro politiku a komunikaci Asociace neziskového bydlení Severní Kalifornie, uvedla, že její skupina ví nejméně o 20 projektech v oblasti Bay Area, které se v různých fázích procesu výstavby zastavily.

Projektanti dostupného bydlení zažili v posledních letech boom poté, co Kaliforňané schválili státní návrhy 46 a 1C, které dohromady poskytly 4,95 miliardy dolarů na financování programů dostupného bydlení. Tato opatření mají ještě několik let platit, ale v krátkodobém horizontu vedla rozpočtová krize k tomu, že stát zmrazil 1,8 miliardy dolarů, které vyčlenil na 800 projektů dostupných bydlení v celém státě. Více než 100 z nich se nachází v pěti okresech Bay Area.

Jennifer Sweeneyová, mluvčí kalifornského ministerstva pro bydlení a komunitní rozvoj, uvedla, že nyní po schválení rozpočtu stát očekává uvolnění těchto prostředků, ale zatím neurčil kdy.

Dalším zdrojem financování jsou granty místních agentur pro obnovu a rozvoj, ale tento zdroj financování začal v mnoha městech klesat.

Zdroj z bank

Developerům přináší značné příjmy z prodeje daňových úlev společnostem, které si jimi kompenzují své zisky. Mnoho kupujících byly banky, které nyní nemají žádné zisky, které by mohly kompenzovat. Banky zároveň omezují poskytování stavebních úvěrů.

„Banky byly pod tlakem jiných částí svého podnikání,“ řekl Jim Francis, senior viceprezident pro financování komunitního rozvoje Union Bank of California. „Pro většinu větších bank je velmi obtížné poskytovat nové úvěry v oblasti komerčních nemovitostí, a to i v takové oblasti, jako je dostupné bydlení, které zatím přečkalo bouři.“

Union Bank drží v investicích do dostupného bydlení 1 miliardu dolarů a za posledních 15 let poskytla na financování tohoto typu projektů 2 miliardy dolarů. Je jednou z mála komerčních bank, které stále poskytují úvěry.

„(Union Bank) je ve velmi silné kapitálové pozici a myslíme si, že (dostupná výstavba) je velmi dobrým místem pro umístění kapitálu,“ řekl. „Naše výnosy jsou dobré a předvídatelné.“

„Dvojí rána“

Finanční potíže již nyní brzdí připravované projekty, které jsou jinak připraveny k realizaci, uvedla Carol Galanteová, prezidentka a generální ředitelka společnosti Bridge Housing se sídlem v San Francisku, která brzy odejde na pozici náměstkyně ministra na americkém ministerstvu pro bydlení a rozvoj měst.

„Vždycky je to žonglování s různými zdroji financování a skládání koláče,“ řekla Galanteová. „Tato dvojí rána v podobě státního zmrazení fondů a rozkolísání trhu s daňovým kapitálem, to jsou dvě velká zemětřesení pro systém, který už tak spoléhá na kreativitu.“

Most má ve výstavbě devět projektů včetně lokalit v Oaklandu, Colmě, Palo Altu a jižním San Franciscu. Jeden z nich v Oaklandu, historická rehabilitace domova pro seniory St. Joseph’s s 80 jednotkami, měl začít stavět 1. května, ale nyní je nejméně na tři měsíce pozastaven.

„Banka váhá s uzavřením (úvěru) a zahájením výstavby,“ řekl Galante.

Berkeleyská společnost Resources for Community Development je uprostřed výstavby čtyř projektů v Oaklandu, Pittsburgu, Berkeley a Alamedě, ale pátý projekt v Berkeley zbrzdila, dokud nebudou k dispozici státní prostředky.

Dan Sawiflak, výkonný ředitel firmy, uvedl, že mnoho developerů čeká, až přijdou nějaké peníze ze stimulačního balíčku a dalších federálních zdrojů financování.

„Předpokládáme, že věci budou trvat déle – systém se mění,“ řekl Sawiflak. „Je to takový tanec mezi tlačením věcí dopředu, abyste je měli připravené, a čekáním, až se programy skutečně rozběhnou.“

Ironií je, že s klesajícími stavebními náklady, klesajícími cenami pozemků a prudce rostoucí poptávkou po cenově dostupných jednotkách se mnozí developeři chtějí pustit do nových projektů.

„Tragédií je, že je to nejlepší doba na výstavbu cenově dostupného bydlení, jakou jsem za dvacet let viděl,“ řekl Murtagh.