Financování je velmi důležitým aspektem investování do nemovitostí. Ziskovost vaší investice do nemovitostí totiž do značné míry závisí na schopnosti získat výhodné podmínky úvěru. Je samozřejmé, že získání dobrého financování je podmíněno dobrou znalostí několika ukazatelů a pojmů, z nichž nejdůležitější je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Co je tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti? Jak vypočítat poměr úvěru k hodnotě? A jaký je dobrý poměr úvěru k hodnotě nemovitosti? V tomto článku se do těchto otázek ponoříme a probereme všechny aspekty LTV v nemovitostech.

Definice poměru úvěru k hodnotě v nemovitostech

Poměr úvěru k hodnotě je hodnotící nástroj, který vyhodnocuje riziko úvěrování. Poskytovatelé hypotečních úvěrů jej používají při vyřizování úvěrů na investiční nemovitosti. Vysoké LTV u nemovitostí samozřejmě znamená vyšší riziko z pohledu věřitele. V důsledku toho budou tyto investiční úvěry pro dlužníka nákladnější a mohou dokonce vyžadovat získání pojištění hypotéky. Zde jsou hlavní důsledky LTV u nemovitostí:

• Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti může být rozhodujícím faktorem mezi schválením či neschválením hypotéky.
• LTV u nemovitostí určuje výši akontace, kterou musíte vložit do nemovitosti s příjmem.
• Nízký poměr úvěru k hodnotě nemovitosti vám umožní přístup k nejnižším sazbám hypoték na investiční nemovitosti, které věřitel nabízí.

Faktory, které ovlivňují LTV v nemovitostech

Jako je tomu u každého ukazatele nemovitostí, poměr úvěru k hodnotě nemovitosti je ovlivněn několika proměnnými. Podívejme se blíže na dvě nejpodstatnější z nich.

1- Záloha na investiční nemovitost

Nejvýznamnějším faktorem, který může ovlivnit poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, je výše zálohy, kterou jste ochotni zaplatit. Čím vyšší bude její výše, tím nižší bude vaše LTV. Vliv vysoké akontace nelze přeceňovat, protože vždy vede k rychlému schválení úvěru a nízkým úrokovým sazbám. Navíc si nebudete muset pořizovat soukromé pojištění hypotéky (PMI).

Související:

2- Odhadní cena domu

Odhadní cena domu je nedílnou součástí stanovení poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Jedná se v podstatě o proces, jehož cílem je ověřit, do jaké míry smluvní cena odráží tržní hodnotu. Ocenění hodnoty investiční nemovitosti zahrnuje srovnávací analýzu a také pohled na širokou škálu podmínek na trhu s bydlením. V některých případech může odhadce domu dokonce doporučit určité opravy předtím, než se přistoupí k poskytnutí úvěru.

Související: Co byste měli vědět o oceňování domů

Výpočet poměru úvěru k hodnotě nemovitosti

Vzorce pro výpočet poměru úvěru k hodnotě nemovitosti je poměrně jednoduchý. Ve skutečnosti využívá pouze dvě proměnné: výši hypotéky (MA) a odhadní cenu domu (APV).

Poměr úvěru k hodnotě nemovitosti = MA/APV.

Výsledek se vyjadřuje v procentech a čím je nižší, tím výhodnější budou podmínky investičních úvěrů na nemovitosti.

Výpočet poměru úvěru k hodnotě nemovitosti se používá v celé řadě investic do nemovitostí. Ať už se jedná o nákup nemovitosti k pronájmu nebo refinancování stávající hypotéky, věřitel vždy stanoví přísnější podmínky pro jakoukoli investici, která má vysoký poměr úvěru k hodnotě.

Teď, když jste se seznámili s pojmem LTV v oblasti nemovitostí, pojďme se ponořit do toho, co představuje dobrý poměr úvěru k hodnotě.

Co je dobrý poměr LTV?

Obecné pravidlo pro poměr úvěru k hodnotě je, že nižší je lepší. Ideální poměr však závisí na tom, o jaký typ úvěru žádáte. Zde jsou uvedeny minimální požadavky na LTV pro jednotlivé typy úvěrů.

1- Konvenční úvěry

Tyto jsou nejběžnější typy úvěrů pro investování do nemovitostí. Pro většinu poskytovatelů hypotečních úvěrů je ideální poměr úvěru k hodnotě nemovitosti 80 %. Je to dáno tím, že většina konvenčních úvěrů vyžaduje akontaci kolem 20 %.

2- Úvěry FHA

Úvěry FHA jsou hypotéky, za kterými stojí Federální úřad pro bydlení. Ve srovnání s konvenčními úvěry poskytují tyto státem pojištěné hypotéky investorům do nemovitostí větší volnost. Můžete například získat schválení úvěru s LTV až 96,5 %. Vyžaduje to však, abyste měli úvěrové skóre alespoň 580.

Související:

3- Úvěry VA

Úvěry VA jsou speciální hypotéky, které jsou k dispozici výhradně příslušníkům armády, vojenským důchodcům a některým pozůstalým manželům/manželkám. Protože tyto úvěry nevyžadují žádnou akontaci, můžete se kvalifikovat s LTV 100 %. Přesto musíte splnit několik kritérií, která se týkají příjmu a vojenského statusu.

4- Refinancování hypotéky

Požadavky na LTV pro refinancování se liší podle toho, s jakým úvěrovým subjektem investor do nemovitostí spolupracuje. Například refinancování hypotéky prostřednictvím FHA je bez omezení LTV. Na druhou stranu, pokud půjdete přes Home Affordable Refinance Program (HARP), budete podléhat stejnému minimu 80 %, které vyžadují konvenční úvěry.

Další proměnné, které je třeba mít na paměti při žádosti o úvěr

Přestože je poměr úvěru k hodnotě nemovitosti velmi důležitý, není jedinou proměnnou, která vstupuje do hry při zajišťování hypotéky. Stále musíte dbát na to, abyste měli v pořádku i další finanční aspekty. Mezi faktory, které budou věřitelé při vyřizování vaší žádosti o úvěr sledovat, patří příjem, úvěrové skóre, historie zaměstnání a poměr dluhů k příjmům.

Podtrženo a sečteno

Nízký poměr úvěru k hodnotě nemovitosti by měl být vzhledem k tomu, že jej poskytovatelé hypoték používají jako hlavní nástroj hodnocení rizik, cílem každého investora do nemovitostí. Začněte šetřit na akontaci a dejte si do pořádku své finance, abyste splnili kritéria věřitele a získali nejlepší možné podmínky úvěru.

Zatím můžete využít vyhledávač nemovitostí Mashvisor a najít některé z nejvýhodnějších investičních nemovitostí na prodej! Klikněte zde a dozvíte se více o tomto produktu.

Chcete-li začít hledat a analyzovat nejlepší investiční nemovitosti ve vámi vybraném městě a okolí, klikněte zde.