A veces, no puede evitar el desahucio: uno o más de sus inquilinos tienen que irse. Preferiblemente, más pronto que tarde. Desalojar a un inquilino es una de las experiencias más agotadoras que tendrá que soportar como propietario. Los desahucios llevan tiempo y dinero, pero ¿hay otras formas legales de recuperar tu propiedad? Sí¡

Decirle a los inquilinos en la cara que se tienen que marchar es comprensiblemente ansioso, pero emitir una notificación de desahucio por escrito puede ser igual de angustioso. Afortunadamente, hay otras maneras de hacer que un inquilino se mude. Acompáñenos a continuación mientras examinamos sus derechos como propietario y algunos métodos alternativos para conseguir que los inquilinos se muden sin necesidad de desalojo.

Razones legales frente a ilegales para echar a un inquilino

Antes de embarcarse en un viaje para echar a sus inquilinos, hay que considerar cuidadosamente los motivos. Por desgracia, no todos los propietarios tienen las mejores intenciones, y algunas leyes protegen al inquilino de un desalojo por represalias. Como propietario, puede pensar que tiene derecho a desalojar a cualquiera, en cualquier momento y por cualquier motivo, pero no es así. Por lo tanto, para protegerse de cualquier disputa o acusación de prácticas desleales, nunca persiga ningún desalojo basado en lo siguiente.

Razones ilegales para desalojar a un inquilino

• Discriminación basada en cualquiera de las clases protegidas por la ley de vivienda
• Venganza personal, también conocido como desalojo por represalias
• Inquilino que retiene el alquiler por razones legítimas

Desalojos discriminatorios

En pocas palabras, no se puede desalojar a ningún inquilino basándose únicamente en sus sentimientos hacia cualquier clase protegida de vivienda justa. Hacerlo abre al propietario a posibles quejas y a una demanda justificada por parte del inquilino. Las clases protegidas varían ligeramente de un estado a otro, así que asegúrese de investigar las leyes de su zona. En general, las personas están protegidas contra la discriminación basada en lo siguiente:

Clases protegidas federalmente bajo la Ley de Vivienda Justa –

1. Raza
2. Color
3. Sexo
4. Origen nacional
5. Religión
6. Estado familiar
7. Discapacidad

Agregado Ejemplos de clases protegidas a nivel estatal –

• Estado civil
• Orientación sexual
• Identidad de género
• Ascendencia
• Fuente de ingresos

Ventas personales o desalojos por represalias

Desalojar a un inquilino para vengarse por una disputa o cualquier desacuerdo, para el caso, es ilegal. El agravio es lamentable, pero no es motivo para un desalojo que se sostenga en los tribunales. Puede hacer que usted se enfade, pero nunca intente desahuciar a un inquilino basándose en que se queje o le denuncie legalmente a la aplicación del código o a la autoridad de la vivienda.

El inquilino que retiene el alquiler por una razón legítima

El propietario está obligado a hacer las reparaciones necesarias para mantener el nivel de habitabilidad de la propiedad. Si no lo hace, el inquilino puede retener el alquiler en depósito hasta que se resuelva el problema de salud o seguridad. Sin embargo, esto es diferente a la simple falta de pago de la renta, que es una razón ejecutable para desalojar a alguien a través de los tribunales correctamente.

Razones legales para el desalojo y sus derechos como propietario

Si no puede evitar el desalojo pero elige una ruta distinta a la de perseguir en los tribunales, es vital entender los derechos de su propietario. Aunque hay razones ilegales para desalojar, también las hay legítimas. Como propietario, usted tiene derecho a perseguir el desalojo de un inquilino de la propiedad por cualquiera de los siguientes motivos.

Razones legales por las que un propietario puede perseguir el desalojo

• Si está vendiendo su propiedad
• Para completar las renovaciones de su propiedad
• Los inquilinos rompen o violan los términos de su contrato
• No pagan el alquiler
• Los inquilinos causan daños a la propiedad
• El inquilino no se va al finalizar el contrato

Cómo conseguir que los inquilinos se muden sin un desalojo judicial

Una vez que haya establecido una base legal para querer que sus inquilinos desalojen, es el momento de pasar a la acción. Los propietarios que no quieren una larga y costosa batalla judicial pueden optar por intentar una táctica diferente. A menudo, los inquilinos saben que están equivocados y pueden estar dispuestos a aceptar una alternativa para evitar que el desalojo quede en su expediente. Considere las siguientes opciones:

1. Ofrecer un incentivo: Dinero por llaves
2. Ofrecer asistencia
3. Comunicación adecuada

Ofrecer un incentivo: Dinero por llaves

Ofrecer «dinero por llaves» puede evitar el desahucio al conseguir que su inquilino se mude voluntariamente. Aunque puede que no sea el método más atractivo a primera vista para gestionar la rotación de inquilinos, es uno de los medios más eficaces para hacerlo. Eso sí, le va a costar. Sin embargo, es probable que valga la pena si necesita que los inquilinos salgan de la propiedad lo antes posible.

Además, es tan sencillo como parece. A través de este método, usted estará pagando a sus inquilinos para que abandonen su propiedad. A su vez, esto le permitirá evitar el largo proceso de desalojo e incluso ahorrar dinero a largo plazo. Siga estos pasos cuando ofrezca «dinero por llaves» para evitar el desalojo:

Pasos para ofrecer dinero por llaves

• Explique la situación – Dígale a su inquilino en términos directos cuál es el problema, y explíquele que no puede permanecer más tiempo en la propiedad.
• Describa las consecuencias – Explique con calma que será desalojado con las órdenes judiciales necesarias si permanece en la propiedad. Además, se les demandará por daños y perjuicios.
• Ofrézcales una salida – Dígales que, si se marchan por voluntad propia, pueden evitar las costosas consecuencias e incluso conservar su crédito. A continuación, explíqueles que les dará dinero en efectivo que podrán utilizar para un depósito en una nueva residencia.
• Finalice – Inspeccione la propiedad, recupere las llaves de los inquilinos cuando se vayan y entrégueles el dinero en efectivo. Cambie inmediatamente las cerraduras y asegúrese de que todas las compañías de servicios públicos implicadas estén satisfechas. Si procede, devuelva la fianza al inquilino.

En cierto modo, utilizar el método de «dinero por llaves» puede considerarse un soborno. Pero al hacerlo, puede evitar el estrés de involucrar a las fuerzas del orden y esperar a que los inquilinos problemáticos sigan sin pagar el alquiler o sigan dañando su propiedad. Cuanto antes se vayan, más rápido podrá empezar a cobrar el alquiler a futuros inquilinos más fiables.

Ofrecer ayuda

Ser servicial y comprensivo mientras sus inquilinos reciben instrucciones para abandonar la propiedad puede suponer la diferencia entre un camino difícil y una transición tranquila. Así que, si tiene acceso a tarifas más baratas en camiones de mudanza o suministros de limpieza, ofrézcalos a sus inquilinos. Si tiene su propio camión de mudanzas, permitirles que lo usen gratis es una opción aún mejor para empujar suavemente a sus inquilinos a salir por la puerta.

Como propietario, también puede tener conexiones con otras propiedades de alquiler en la zona. Diga a sus inquilinos que puede ayudarles a encontrar un nuevo lugar para vivir. Incluso puede proporcionarles tarjetas de visita y números de teléfono de otros administradores de propiedades y propietarios de la zona que tengan rangos de precios comparables. Si se acerca a sus inquilinos con esta actitud más positiva y servicial, se sentirán más cómodos con la idea de irse. En consecuencia, puede que incluso estén más dispuestos a acelerar el proceso.

Comunicación adecuada

A veces, la forma más directa es la mejor, y puede simplemente pedir a los inquilinos que se muden. A la mayoría de la gente le gusta la idea de evitar el conflicto, especialmente si significa mantener un buen crédito. Por eso, explicar la situación con calma (pero con firmeza) puede dar resultados positivos. Si no hay forma de que el inquilino se quede debido a un comportamiento inaceptable por su parte o a circunstancias atenuantes que escapan a su control (por ejemplo, renovaciones del edificio, cambio de propietario, etc.), dar una explicación exhaustiva es fundamental. Lo más importante es que no haya ninguna duda de por qué el inquilino debe irse.

Si la situación es más flexible -por ejemplo, una cuestión de falta de alquiler o de violación de las políticas del contrato de alquiler- puede haber una manera de llegar a un nuevo acuerdo con el inquilino que cambie la situación por completo. Intenta hablar con ellos para entender mejor su situación. De este modo, si descubre que pueden volver a pagar en el futuro o resolver un problema, mantenerlos a su alrededor podría ser una alternativa mejor que desalojarlos. Recuerde que es muy importante que haya canales de comunicación abiertos entre usted y sus inquilinos en todo momento. Dígales todo lo que necesitan saber por adelantado y recuérdeles de vez en cuando sus responsabilidades. De este modo, evitará que los inquilinos se descuiden a la hora de cumplir su parte del trato.

Evite estos errores al intentar que los inquilinos se muden

Cuando se encuentre desesperado por sacar a los inquilinos de sus propiedades, puede considerar algunas medidas más extremas. Algunos propietarios cometen el error de intentar deshacerse de sus inquilinos sin respetar los contratos de alquiler. Otros utilizan métodos de desahucio de autoayuda en los que retoman la posesión de una propiedad sin utilizar el proceso de desahucio. Evite utilizar cualquiera de los siguientes métodos para obligar a un inquilino a abandonar su propiedad de alquiler:

Ejemplo de desalojos ilegales por autoayuda

• Cambiar las cerraduras mientras el inquilino aún vive en la propiedad
• Desalojar la propiedad del inquilino
• No pagar los servicios públicos incluidos como el agua, cortarlos
• Amenazas de cualquier tipo
• Ordenes directas de desalojo

Consecuencias para el arrendador de un desalojo «por cuenta propia»

Si utiliza alguno de estos métodos anteriores, podría encontrarse fácilmente con agua caliente. Una demanda es lo último que cualquier persona en un negocio debería querer afrontar, y cualquiera de estos podría ser una ofensa que podría llevar a su inquilino a demandarle legítimamente y a dañar su negocio.

Cada estado tiene reglas que todos los propietarios deben seguir al sacar a un inquilino de su propiedad. A continuación comparamos cuatro áreas diferentes para demostrar las posibles consecuencias a las que se enfrentan los propietarios por tomarse la justicia por su mano.

Consecuencias de los desalojos por cuenta propia

• Maryland – Los propietarios no deben recurrir a los desalojos por cuenta propia. El tribunal puede determinar los daños y perjuicios que se concederán al inquilino.
• Pensilvania – Los desalojos por autoayuda no están permitidos. Los tribunales pueden determinar los daños y perjuicios de la forma que consideren oportuna.
• Washington DC – Un propietario no puede llevar a cabo desalojos de autoayuda. Los tribunales concederán tanto daños reales como punitivos.
• Virginia – Los desalojos por autoayuda no sólo son ilegales, sino que los propietarios pueden verse obligados a pagar al inquilino los daños reales, las costas judiciales y los honorarios de los abogados. Además, los estatutos permiten que el inquilino permanezca en la vivienda.

Conclusión

Tratando tanto a sus inquilinos como a las leyes con respeto, la aplicación de estrategias alternativas para la rotación de inquilinos no tiene por qué ser un proceso agotador. Si no sabe qué hacer con un inquilino, tenga en cuenta los consejos expuestos antes de iniciar el proceso de desahucio. ¿Ha probado otros métodos para evitar el desahucio y su inquilino sigue sin mudarse? Pues bien, recurrir a un desahucio por orden judicial puede ser el último recurso. Si se siente abrumado ante la idea, considere la posibilidad de contratar a un equipo experimentado como Bay Property Management Group. Nuestro personal altamente experimentado puede manejar la presentación y el proceso de desalojo, mientras que también trabaja para abordar las preocupaciones de mantenimiento y volver a comercializar su propiedad para encontrar un nuevo inquilino calificado. Tenemos oficinas en Washington DC, Baltimore, Filadelfia, proporcionando apoyo 24/7 para los servicios de gestión de la propiedad. Para más información, póngase en contacto con nosotros hoy mismo.