San Francisco Business Times

Por Blanca Torres | 12 de abril de 2009

Área de la Bahía de la vivienda asequible golpeado

«Es un verdadero desastre», dice Murtagh de EAH Vivienda. «Durante meses, los promotores de viviendas asequibles mantuvieron las obras en marcha mientras los promotores a precio de mercado abandonaban los proyectos o se arruinaban. Eso está a punto de cambiar a medida que el oasis de los promotores asequibles se seca.

La financiación de los desarrollos asequibles saca dinero de varias fuentes, como la financiación estatal, que se está agotando, y las ventas de créditos fiscales a las empresas, que ya no los necesitan.

«Este iba a ser un año terrible incluso sin la recesión», dijo Mary Murtagh, presidenta de EAH Housing, con sede en San Rafael. «Es un verdadero desastre. Hay toda esta oportunidad de realizar proyectos … y no podemos hacer nada. Todos estamos pisando el agua».

EAH tiene 12 proyectos en su cartera de desarrollo, la mitad de los cuales podría terminar en el limbo de la financiación.

La mayoría de los desarrollos asequibles que han comenzado la construcción tienen la financiación en su lugar, pero los desarrolladores ahora temen que la falta de financiación se retrasará o matar a los proyectos que estaban listos para iniciar la construcción este año. Otra preocupación es que los promotores no reciban a tiempo los fondos comprometidos para devolver los préstamos para la construcción de los proyectos terminados.

Ann Gressani, directora de política y comunicaciones de la Asociación de Viviendas sin Fines de Lucro del Norte de California, dijo que su grupo conoce al menos 20 proyectos del Área de la Bahía que se han paralizado en varios puntos del proceso de desarrollo.

Los promotores de viviendas asequibles experimentaron un auge en los últimos años después de que los californianos aprobaran las proposiciones estatales 46 y 1C, que en conjunto proporcionaron 4.950 millones de dólares para financiar programas de viviendas asequibles. Esas medidas aún tienen unos años de vigencia, pero a corto plazo, una crisis presupuestaria hizo que el estado congelara 1.800 millones de dólares en fondos que había comprometido para 800 proyectos asequibles en todo el estado. Más de 100 de ellos están en cinco condados del Área de la Bahía.

Jennifer Sweeney, portavoz del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, dijo que ahora que se ha aprobado el presupuesto, el estado espera liberar esos fondos, pero no ha determinado cuándo.

Otra fuente de financiación son las subvenciones de las agencias locales de reurbanización, pero esa fuente de financiación ha empezado a disminuir en muchas ciudades.

Repulsión de los bancos

Los promotores obtienen importantes ingresos por la venta de créditos fiscales a empresas que los utilizan para compensar sus beneficios. Muchos compradores eran bancos que ahora no tienen beneficios que compensar. Al mismo tiempo, los bancos están reduciendo los préstamos para la construcción.

«Los bancos han estado bajo la presión de otras partes de su negocio», dijo Jim Francis, vicepresidente senior de la financiación del desarrollo de la comunidad de Union Bank of California. «Ha sido muy difícil para la mayoría de los bancos más grandes conceder nuevos préstamos en el sector inmobiliario comercial, incluso en un ámbito como el de la vivienda asequible, que ha capeado el temporal hasta ahora».

Union Bank tiene 1.000 millones de dólares en inversiones en vivienda asequible y ha proporcionado 2.000 millones de dólares en financiación para este tipo de proyectos en los últimos 15 años. Es uno de los pocos bancos comerciales que siguen concediendo préstamos.

«(Union Bank) está en una posición de capital muy fuerte y creemos que (el desarrollo asequible) es un lugar muy bueno para desplegar el capital», dijo. Nuestros rendimientos han sido buenos y predecibles».

«El doble golpe»

Los problemas financieros ya están retrasando proyectos en curso que, por lo demás, están listos para ser ejecutados, dijo Carol Galante, presidenta y consejera delegada de Bridge Housing, con sede en San Francisco, que se marchará pronto para convertirse en subsecretaria adjunta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.

«Siempre es un malabarismo con la variedad de fuentes de financiación y el montaje de la tarta», dijo Galante. «Este doble golpe de la congelación estatal de los fondos y la dislocación de la equidad de impuestos en el mercado, son dos grandes terremotos a un sistema que ya se basa en la creatividad.»

Bridge tiene nueve proyectos en construcción, incluyendo sitios en Oakland, Colma, Palo Alto y el sur de San Francisco. Uno de ellos en Oakland, la rehabilitación histórica de 80 unidades de St. Joseph para hogares de ancianos, se suponía que iba a comenzar la construcción el 1 de mayo, pero ahora está en espera durante al menos tres meses.

«El banco tiene dudas para cerrar (el préstamo) y comenzar la construcción», dijo Galante.

Recursos para el Desarrollo de la Comunidad, con sede en Berkeley, está en medio de la construcción de cuatro promociones en Oakland, Pittsburg, Berkeley y Alameda, pero ha frenado un quinto proyecto en Berkeley hasta que los fondos estatales estén disponibles.

Dan Sawiflak, director ejecutivo de la empresa, dijo que muchos promotores están a la espera de algún dinero para llegar a través del paquete de estímulo y otras fuentes de financiación federal.

«Estamos asumiendo que las cosas van a tomar más tiempo – el sistema está cambiando», dijo Sawiflak. «La ironía es que, con la reducción de los costes de construcción, la caída de los precios del suelo y el aumento de la demanda de viviendas asequibles, muchos promotores están ansiosos por emprender nuevos proyectos.

«La tragedia es que éste es el mejor momento para construir viviendas asequibles que he visto en veinte años», dijo Murtagh.